??2021年4月12日，北京–CBRE世邦魏理仕發布《2021年一季度北京房地產市場回顧及展望》。

??寫字樓市場：市場去化加速，空置率近三年首降

??商務園市場：海淀區子市場需求強勁，區域租金更趨分化

??零售市場：項目入駐小幅改善，區域型購物中心人氣領先

??倉儲物流市場：生鮮類租戶活躍，供不應求局面加劇

??投資市場：科技中心辦公投資需求旺盛，新興區域占比提升

??一、優質寫字樓市場

??——市場去化加速，空置率近三年首降

??2021年第一季度，位于奧體、石景山和西直門區域的三個新項目交付使用，為寫字樓市場帶來共計15.3萬平方米的租賃面積。

??本季度，TMT、金融、專業服務這三大行業繼續位居寫字樓新租需求的前三甲。其中TMT新租需求占比高達43%，集中表現在新媒體、在線教育和終端應用等頭部企業的擴租需求；專業服務業中律所升級和換新活躍；金融的基金、保險板塊繼續發力，擴租和搬遷需求多落位于核心中央商務區，而金融科技和資產管理企業的擴租需求也有所增加。此外，醫藥及生命科學、能源等行業同時錄有升級搬遷和新進入北京市場設立辦公室的租賃交易。

??強勁的需求帶動全市凈吸納量連續三個季度保持上升態勢，錄得16.6萬平方米，環比增長13%。其中CBD受益于升級搬遷需求的放量，甲級寫字樓市場去化加速，疊加麗澤科技企業大面積擴租帶動，兩大子市場合計貢獻了全市71%的凈吸納量。此外，除王府井商務區因國有企業整合出現大面積騰退，其余子市場去化環比均有提升。

??全市整體空置率環比下降0.4個百分點至17.5%, 這亦是自2018年第二季度以來首次下降。寫字樓整體平均租金報價同樣本比環比下降0.4%至每月每平方米403.8元。雖然整體租金持續下行，但租金下調的項目已逐漸減少；望京得益于TMT行業強勁需求成為首個租金回升的子市場。

??未來六個月，全市預計有十個新項目入市，總面積近78萬平方米，有望推升空置率。

??世邦魏理仕華北區顧問及交易服務 | 辦公樓 | 租戶部主管張冀蘇指出：“盡管CBD和新興區域短期內仍將面臨新項目交付帶來的競爭壓力，但“十四五”期間在高精尖產業和數字經濟快速發展的加持下，寫字樓市場的需求基本面有望得到進一步鞏固和提升。”?

??二、北京優質商務園物業市場

??——海淀區子市場需求強勁，區域租金更趨分化

??2021年第一季度，北京商務園區市場未錄得新增供應，個別原計劃入市的項目均推遲到今年年中交付。

??隨著疫情的穩定和商務活動的全面展開，北京商務園區整體需求延續上季度的活躍態勢，凈吸納量錄得15.4萬平方米，雖然環比有所回落，但仍然明顯高于疫情前平均水平。海淀區域各子市場依舊是很多頭部及科技企業的首選之地，保持較快去化速度；豐臺科技園子市場季內表現相對活躍，吸引了一批科技互聯網、醫療生命科學以及專業服務行業租戶。

??季內整體市場超過一半的新租需求來自TMT行業，工業品制造、交運倉儲、專業服務以及生命科學行業相關的需求也較為活躍。整體市場空置率環比下降2.5個百分點至19.1%，全市平均租金報價同樣本比環比下降0.4%至每月每平方米161.7元。各子市場表現分化：石景山、順義、大興和亦莊區域子市場依舊面臨比較大的空置壓力，繼續下調租金；豐臺科技園和電子城子市場租金基本保持平穩，而中關村軟件園、上地和東升科技園等子市場在有限的可租面積下租金出現小幅上調。

??未來六個月，北清路、豐臺科技園、經開區和石景山等子市場預計會迎來合計63.6萬平方米的新增供應，加大區域內的去化壓力。

??世邦魏理仕華北區董事總經理劉煥麗表示：“北京“十四五”規劃明確新一代信息技術、醫藥健康、新能源智能網聯汽車、綠色智慧能源等為未來重點產業發展方向，并界定多個未來重點發展新區及區域產業發展細分方向，將進一步為商務園區的發展賦能。”

??三、優質零售物業市場

??——項目入駐小幅改善，區域型購物中心人氣領先

??2021年第一季度，北京零售物業市場未錄得新增供應。季內位于西長安商圈的翠微大廈閉店升級，這是連續第二個季度錄得老舊的百貨項目停業改造。

??整體新租需求回暖，大型綜合性商場客流恢復到疫情前水平。連鎖餐飲以及新能源汽車展廳對購物中心的需求持續釋放，以KK館、KKV，WOWCOLOR和HotMaxx為主要代表的互聯網全渠道集合店在多個購物中心開出新店，但傳統零售業態季內恢復相對緩慢。外資品牌新入北京開設首店活躍度仍未恢復到疫情以前水平，但多個國內潮流服飾、茶飲和地方美食品牌首店進駐以年輕和大眾消費定位的優質項目。親子互動和教育類業態經營恢復正常，帶動了部分核心及區域代表性購物中心人流提升。

??整體市場空置率環比下降0.1個百分點至10.4%。受疫情影響此前退租明顯的項目空置面積消化依然緩慢。而以龍湖長楹天街、大興大悅春風里和北京薈聚為代表的外圍區域型購物中心表現突出，通過引進區域首店進行租戶結構升級，聯動文化IP開展品牌展并以沉浸式體驗強化項目年輕化屬性，大大提升了對租戶的吸引力。項目表現兩極分化之下，整體購物中心首層租金報價同樣本比環比小幅上漲0.2%至每天每平方米36.3元。

??未來六個月將會有五個共計體量32.7萬平方米的購物中心計劃開業，且均分布在非集中商圈。隨著商場客流進一步提升，預計租金會穩中小幅回升。

??世邦魏理仕華北區顧問及交易服務部京西辦公室負責人宋海燕表示：“十四五”時期北京將被進一步打造為國際消費中心，大力引進品牌 “首店 ”，實現線上線下消費融合發展、建設一批新消費體驗館等舉措，將有利于零售物業市場向國際化，體驗化和全渠道的方向發展。”

??四、倉儲物流市場

??——生鮮類租戶活躍，供不應求局面加劇

??2021年第一季度無新增項目交付，部分今年入市的未來項目已啟動預租。

??盡管可租面積稀缺，生鮮類電商和第三方物流的租賃需求不減反增，凈吸納量環比上升近兩倍至4.4萬平方米。市場同時錄得來自冷鏈類運營商的租賃成交。

??北京倉儲物流市場整體空置率環比下降1.7個百分點至1.7%，自2019年第一季度以來首次降至2%以下，供不應求局面更趨突出。由于生鮮類租戶對配送距離、效率和損耗有較高要求，更希望在北京市內選址，也愿意支付更高租金，季內多宗成交顯示項目租金較之前有明顯提升，全市平均租金環比加速上漲1.4%至每月每平方米51.7元。環京市場中，天津市場憑借龐大的消費人口基數也吸引了眾多生鮮類電商布局，進一步推升凈吸納量。

??未來六個月，北京倉儲物流市場預計有兩個項目合計16.1萬平方米新增供應入市，將適度緩解當前供求矛盾，而存量物業的“騰籠換鳥”和租戶更新有望更趨活躍。

??世邦魏理仕華北區顧問及交易服務 | 產業地產部主管李虹指出：“年初發布的‘十四五’規劃提出支持具備條件的物流園區和重點企業引入鐵路專用線，支持利用工業廠房改造建設冷鏈物流基礎設施，發展智能立體倉等；而以航空科技、航空物流等產業和國家物流樞紐、智慧物流示范區為定位的大興機場臨空經濟區周邊的物流規劃也將在近期出臺，這些舉措將為大北京物流地產發展注入活力。”

??五、投資市場

??——科技中心辦公投資需求旺盛，新興區域占比提升

??2021年第一季度，北京共達成十筆大宗交易，交易總額達209.1億元，環比和同比分別上漲40.0%和3.8%，交易活躍度進一步提升，并成為本季度全國交易額最高的市場。

??科技企業積極購置辦公樓宇作自用，投資者亦看好以科技企業為主要租戶類型的樓宇未來租賃前景，使得本季度中關村商務區及其輻射的上地、中關村軟件園和北清路等商務園區共完成四筆辦公交易，貢獻總投資額的35%。其余兩宗辦公交易均為有穩定現金流的物業，分別位于東二環和豐臺科技園，并分別由國內地產基金和險資購入，合計占總投資額的29%。酒店和零售物業均錄得成交，分別貢獻總投資額的16%和7%，其中零售物業將改造為辦公用途。隨著投資需求和租賃基本面回暖，資產售價亦表現平穩，寫字樓、零售物業資本化率經過去年底上調后本季度分別企穩在4.2%和4.5%，而物流地產資本化率則維持在5.0%的水平。

??從區位特點看，新興區域占總投資額比進一步提升至59%。除了自用買家保持活躍外，本季度新興區域還錄得三宗投資者收購有穩定現金流物業的大宗交易，分別位于中關村軟件園、豐臺科技園和通州，反映了此類標的物業更高的投資回報率和更大的價值成長空間對投資者的吸引力。

??世邦魏理仕華北區投資及資本市場部主管紀剛指出：“國內疫情穩定后境外人員在北京的交易推進工作逐漸恢復正軌，有助沉寂一時的境外投資者在短期內重新活躍。隨著市場熱度提升，在談項目的議價空間有望縮減。北京‘十四五’規劃釋放新區發展的產業定位和政策利好信號，將推動新興區域商務資源和氛圍的改善，并吸引更多投資者的布局。”