中國復(fù)蘇水平國際領(lǐng)先，四季度成交額超過去四年同期均值

??2021年3月19日，北京——由仲量聯(lián)行（紐交所代碼：JLL）最新發(fā)布的《全球房地產(chǎn)市場展望》研究報告顯示，盡管與2019年的創(chuàng)紀(jì)錄水平相比減少了28%，2020年全球房地產(chǎn)投資總額仍錄得7620億美元，尤其是第四季度的厚積薄發(fā)，較前一季度增長65%，貢獻(xiàn)了全年投資額的35%，共2670億美元。但受疫情影響，第四季度的反彈也沒能扭轉(zhuǎn)2020年全年回落的態(tài)勢：四季度同比降幅為21%；而三季度和二季度的同比降幅分別達(dá)到41%和50%。

??成熟市場因其行業(yè)的多樣性、市場的透明度和可觀的資產(chǎn)規(guī)模，助推了全球投資市場在第四季度的反彈。法國、德國和美國總計(jì)貢獻(xiàn)了1500億美元，比前一季度大幅攀升81%。位于歐洲和亞太區(qū)門戶城市核心區(qū)的高額資產(chǎn)尤其受到了投資者的關(guān)注，特別是優(yōu)質(zhì)辦公樓資產(chǎn)。

??仲量聯(lián)行全球資本市場研究及戰(zhàn)略部總監(jiān)Sean Coghlan表示：“隨著疫情對各市場的影響趨于穩(wěn)定，投資者們已經(jīng)學(xué)會更好地應(yīng)對不確定性。隨著其投資信心的逐漸恢復(fù)，2020年下半年的資本配置也有顯著的復(fù)蘇。”

??據(jù)仲量聯(lián)行分析，全球投資活動的回暖過程中，一些細(xì)分領(lǐng)域表現(xiàn)存在差異：

??資金支出追求收入回報和運(yùn)營穩(wěn)定性：物流和長租公寓在全球范圍內(nèi)表現(xiàn)領(lǐng)先，租金收入保持穩(wěn)定且長期看漲，因此交易價格極具韌性，中標(biāo)價格基本在預(yù)期上下小幅徘徊。 第四季度隨著全球門戶市場的交易增多，辦公樓投資者的情緒有所回升。 私人資本抓住機(jī)遇積極購入辦公樓物業(yè)，在價值超過1億美元的交易中占比高達(dá)29％，接近歷史最高水平。機(jī)構(gòu)投資者也開始重返市場，但仍保持謹(jǐn)慎態(tài)度。

??核心產(chǎn)品的流動性有所提升：理想的長租類核心資產(chǎn)在2020年交易中所占比最大。即使有疫情因素，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)經(jīng)歷的價格調(diào)整也相對微小。核心物流產(chǎn)品的交易價格繼續(xù)創(chuàng)下新高，優(yōu)質(zhì)的長租公寓和辦公樓項(xiàng)目價格也僅有一位數(shù)的調(diào)整。機(jī)會資本仍然活躍，且十分看好高風(fēng)險項(xiàng)目。隨著整體交易的價格回暖，預(yù)計(jì)這也將給急需現(xiàn)金流的板塊帶來促進(jìn)作用，如酒店和零售。

??債務(wù)市場受益于有利的利率環(huán)境：投資者對債務(wù)風(fēng)險的偏好與資本支出相似，都青睞于可從長期或周期變動中受益的板塊和市場。貸款池繼續(xù)擴(kuò)大，且貸款價值比（LTV）對物流和長租公寓物業(yè)類型十分有利。但不同國家和地區(qū)貸方的態(tài)度和偏好也有所區(qū)別：歐洲的貸款市場更偏愛主流城市，如倫敦、巴黎和柏林；而在美國，對企業(yè)生存、搬遷和擴(kuò)張給予更多支持的市場息差反而收窄。

??中國大宗交易投資市場在2020年的表現(xiàn)同國際趨勢基本一致，全年投資額較2019年相比同樣減少了28%，達(dá)2038億元（約300億美元）。部分原因來自于境外投資者的差旅活動受疫情所限，其在境內(nèi)的投資活躍度大幅下降，占成交量的比重由2019年的41%下降到2020年的29%。但也得益于國內(nèi)疫情在早期便得到有效控制，總投資額雖較2019年有所下降，但依舊與2016年和2018年的2000億左右的年成交量持平。尤其是四季度成交額，甚至超過了過去四年的平均水平。

??“優(yōu)質(zhì)辦公樓資產(chǎn)依舊為投資者首選，物流板塊以及數(shù)據(jù)中心和長租公寓等另類資產(chǎn)表現(xiàn)也非常強(qiáng)勁。”仲量聯(lián)行中國區(qū)投資部總監(jiān)龐樹東表示，“展望2021年，預(yù)計(jì)隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步企穩(wěn)和租金的回穩(wěn)，國內(nèi)投資市場的活躍度也將會進(jìn)一步復(fù)蘇。”