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??中央一號文件再次聚焦“三農”，也關系房地產未來發展！

??【熱點聚焦】

??2月21日，2021年中央一號文件——《中共中央 國務院關于全面推進鄉村振興加快農業農村現代化的意見》（以下簡稱《意見》）正式發布。

??《意見》在“三農”工作重心從脫貧攻堅向全面推進鄉村振興歷史性轉移的大背景下，對新發展階段優先發展農業農村、全面推進鄉村振興作出總體部署，為做好當前和今后一個時期“三農”工作指明了方向。其中，重點強調了要貫徹落實中央經濟工作會議精神，統籌推進“五位一體”總體布局，協調推進“四個全面”戰略布局，堅定不移貫徹新發展理念，堅持穩中求進工作總基調，堅持加強黨對“三農”工作的全面領導，堅持農業農村優先發展，堅持農業現代化與農村現代化一體設計、一并推進，堅持創新驅動發展，以推動高質量發展為主題，統籌發展和安全，落實加快構建新發展格局要求，鞏固和完善農村基本經營制度，深入推進農業供給側結構性改革，把鄉村建設擺在社會主義現代化建設的重要位置，全面推進鄉村產業、人才、文化、生態、組織振興，充分發揮農業產品供給、生態屏障、文化傳承等功能，走中國特色社會主義鄉村振興道路，加快農業農村現代化，加快形成工農互促、城鄉互補、協調發展、共同繁榮的新型工農城鄉關系，促進農業高質高效、鄉村宜居宜業、農民富裕富足，為全面建設社會主義現代化國家開好局、起好步提供有力支撐。
 
??【熱點評析】

??新發展階段，解決好“三農”問題是全黨工作重中之重

??自2014年以來，中央一號文件已連續18年聚焦“三農”問題，這充分體現了中央層面對農業、農村和農民問題的高度重視和持續關注。從人口來看，根據國家統計局發布的《2019年國民經濟和社會發展統計公報》，截至2019年末，我國大陸人口14005萬人，其中城鎮常住人口84843萬人，鄉村常住人口55162萬人，鄉村常住人口占總人口比重達39.4%。鄉村常住人口仍是我國人口重要主體組成部分。從土地面積來看，鄉村土地面積在全國土地總面積始終保有較高比例。在全面建設社會主義現代化國家、向第二個百年奮斗目標進軍的征程中，能否解決好“三農”問題將起著至關重要的作用。《意見》也明確指出，全面建設社會主義現代化國家，實現中華民族偉大復興，最艱巨最繁重的任務依然在農村，最廣泛最深厚的基礎依然在農村。新發展階段“三農”工作依然極端重要，須臾不可放松，務必抓緊抓實。

??全面推進鄉村振興，將從人口、土地和房企經營模式等多方面對房地產業產生深遠影響

??于房地產業而言，全面加快鄉村振興、加快農業農村現代化建設將重點從三個方面產生影響：

??第一，人口。農村人口基數依然龐大，是房地產發展重要潛在動能。近幾年來，我國城鎮化加速推進。地方積極響應中央號召，相繼取消或放寬了城市落戶限制。2020年10月，自然資源部再次明確，農村宅基地可由城鎮戶籍的子女繼承，農民進城再無后顧之憂。隨著鄉村振興和農業農村現代化建設的推進，勢必將進一步推動農村生產、勞動、資本等要素流動，農民收入也將得到提高。無論是選擇進城落戶，還是投身鄉村建設，農民提高住房條件、改善居住環境的需求都將更加強烈。

??第二，土地。農村土地制度改革持續推進，其中重點關注集體經營性建設用地入市制度。2020年1月1日正式實施的新《土地管理法》已為集體經營性建設用地入市掃除了法律障礙，可預料的是未來集體經營性建設用地將得到有效盤活，市場經營性用地供應將大幅增加。盡管明確了土地屬性必須為工業、商業等經營性用途，避免了對住宅市場的直接沖擊。但開發商仍可通過拿地發展長租公寓、康療文旅、物流等行業細分或關聯產業。尤其對于人口高度集中的一二線城市而言，集體經營性建設用地的入市，或將有效增加租賃住房供給，緩解城市住房緊張問題。農村集體建設用地入市，即便是進入非住宅市場，也是在整體上擴大了房地產土地的供應范圍，對于城市土地出讓而言，可以有更多土地用于住宅等緊缺領域建設和供應，有利于緩解住宅供求失衡的問題。

??第三，房企經營模式。自2020年下半年以來，房地產市場金融監管持續加碼。在房企融資“三道紅線”和房地產貸款“兩道紅線”監管下，2021年房企將面臨更加嚴峻的資金壓力。而鄉村振興和農業農村現代化建設的推進則有望為房企發展提供新的機遇。一方面，農村土地價格遠低于城市，這將大大降低開發商的拿地成本，減輕開發商的資金壓力。且《意見》明確指出，優先保障鄉村產業發展、鄉村建設用地。根據鄉村休閑觀光等產業分散布局的實際需要，探索靈活多樣的供地新方式等。另一方面，《意見》強調，強化農業農村優先發展投入保障。發揮財政投入引領作用，支持以市場化方式設立鄉村振興基金，撬動金融資本、社會力量參與，重點支持鄉村產業發展。在土地、資金、財稅等支持性政策引導下，或將促使更多房企轉型探索發展產城融合產業地產，以擺脫當前資金面窘迫局面，實現持續發展。