??核心結(jié)論

??1．貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，年末成交翹尾疊加新增掛牌量下降，截至12月底，重點(diǎn)18城市鏈家二手房在售房源量同環(huán)比均下降，絕對量降至2019年初的水平。上海、深圳在售房源量創(chuàng)近兩年新低。

??2．2020年重點(diǎn)18城市新增掛牌量同比持平，區(qū)域分化特征顯著。環(huán)渤海城市群二手房業(yè)主活躍度較低，全年新增掛牌量同比下降約9%，廊坊降幅最大為28.7%。其他城市群整體同比增長，中西部城市群同比增幅較大。

??3．2020年8月起重點(diǎn)城市二手房新增供給連續(xù)5個(gè)月環(huán)比下降，多數(shù)城市在四季度內(nèi)保持下降走勢，而合肥持續(xù)增長，二手房業(yè)主掛牌積極，12月新增掛牌量創(chuàng)2019年以來新高。

??4．新增掛牌房源年輕化而在售房源中低樓齡房源占比降低，說明低樓齡房源成交活躍度更高，二手房購買者更傾向于樓齡較低、房屋狀態(tài)較新的房源。

??5．年末上海新增掛牌量縮價(jià)漲，市場成交活躍度較高，市場熱度持續(xù)升高的話存在調(diào)控收緊的可能。合肥二手房市場預(yù)期較強(qiáng)，預(yù)計(jì)2021年一季度二手房市場成交量價(jià)保持增長。環(huán)渤海二手房市場景氣度相對較低，短期內(nèi)市場量價(jià)穩(wěn)中向下。

??2020年末二手房總供給下降，上海、深圳創(chuàng)近兩年新低

??一般而言，二手房市場年末成交翹尾、新增掛牌房源量季節(jié)性下降，供求雙方影響下在售房源量持續(xù)下降。截至2020年12月末，重點(diǎn)18城[1]鏈家二手房在售房源量環(huán)比11月末下降4.4%，降幅較上月擴(kuò)大1.2個(gè)百分點(diǎn)，為連續(xù)第3個(gè)月環(huán)比下降。同比來看，12月末在售房源量較去年同期下降2.5%，降幅較上月擴(kuò)大2.4個(gè)百分點(diǎn)。 

       截至12月末，上海、深圳二手房在售房源量降至近兩年最低。分城市看，截至12月末，15個(gè)城市在售房源量環(huán)比下降。其中，上海二手房快速成交疊加新增掛牌房源量減少導(dǎo)致在售房源量環(huán)比降幅約13%，降幅最大，絕對規(guī)模降至2019年1月以來最低水平；深圳在售房源量環(huán)比下降約7%，絕對量亦降至2019年以來最低。同比方面，西安、煙臺(tái)等城市同比保持增長但增幅均收窄；一線城市中除廣州外，北、上、深在售房源量均同比下降，北京與上海同比降幅擴(kuò)大，深圳同比降幅有所收窄。

??2020年累計(jì)新增供給同比微增，單月連續(xù)5個(gè)月環(huán)比下降

??貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年重點(diǎn)18城鏈家二手房累計(jì)新增掛牌房源量較2019年微幅增長0.13%。其中12月環(huán)比下降6.0%，降幅較上月縮小約2.5個(gè)百分點(diǎn)，本月為連續(xù)第5個(gè)月環(huán)比下降。

??分城市看，環(huán)渤海城市群二手房業(yè)主活躍度較低，今年累計(jì)新增掛牌量同比下降約9%，區(qū)域內(nèi)各城市累計(jì)新增掛牌量同比均下降，特別是廊坊降幅最大，北京今年累計(jì)新增掛牌同比小幅下降3.6%。其他城市群整體同比增長，中西部城市群同比增幅約9%，增幅較大，區(qū)域內(nèi)西安、重慶等城市新增供應(yīng)增幅顯著。

??12月新增掛牌情況，除合肥外，其他城市新增掛牌量均季節(jié)性環(huán)比下降。珠三角12月新增掛牌量整體環(huán)比降幅較大，中西部城市整體環(huán)比降幅較小。值得關(guān)注的是，近兩年，合肥經(jīng)濟(jì)增長提速、招商引資力度加大，常住人口持續(xù)增長，帶動(dòng)購房需求增加，房地產(chǎn)市場預(yù)期加強(qiáng)，二手房市場表現(xiàn)了較強(qiáng)的活躍度，12月新增掛牌環(huán)比增長17%，單月新增掛牌量創(chuàng)2019年以來新高。

??新增低樓齡房源占比提高，在售低樓齡房源占比降低

??2020年新增掛牌房源中，樓齡在5年以下的房源占比為14%，較2019年提高5.3個(gè)百分點(diǎn)，樓齡在5-10年之間的房源占比為23.2%，較上年微幅下降0.2個(gè)百分點(diǎn)，樓齡在10年以上的房源占比為62.5%，較上年下降5.1個(gè)百分點(diǎn)。

??截至2020年12月末，所有在售房源中，樓齡在5年以下的房源占比較上年降低2.3個(gè)百分點(diǎn)，樓齡在10年以上的房源占比提高2.8個(gè)百分點(diǎn)。

??新增掛牌房源年輕化而在售房源中低樓齡房源占比降低，說明低樓齡房源成交活躍度更高，二手房購買者更傾向于樓齡較低、房屋狀態(tài)較新的房源。后期隨著更多新房滿足限售條件，新增掛牌的低樓齡房源占比或?qū)⑦M(jìn)一步提高。

??年末上海新增掛牌量縮價(jià)漲，環(huán)渤海市場景氣度低

??12月重點(diǎn)18城市中，14個(gè)城市新增掛牌價(jià)格環(huán)比上漲，上海、大連、西安新增掛牌價(jià)環(huán)比漲幅在3%以上，南京、武漢等11個(gè)城市漲幅在3%以內(nèi)。天津、煙臺(tái)、青島等環(huán)渤海城市本月二手房新增掛牌均價(jià)環(huán)比下降。

??典型城市中，2020年3月起上海樓市整體保持上行，購房需求活躍帶動(dòng)成交量持續(xù)增長，市場較強(qiáng)預(yù)期下業(yè)主端新增掛牌均價(jià)保持上漲，特別是近兩個(gè)月成交量創(chuàng)新高而新增供應(yīng)量持續(xù)下降導(dǎo)致總可售房源量降低，業(yè)主新增掛牌價(jià)格漲幅擴(kuò)大至4%。

??合肥10月以來保持新增掛牌量增價(jià)漲態(tài)勢，市場預(yù)期較強(qiáng)，預(yù)計(jì)2021年一季度二手房市場成交量價(jià)保持增長。

??大連或受零星新冠疫情案例影響，年末二手房市場活躍度降低，新增掛牌量減少，但本月高新園區(qū)、西崗區(qū)、中山區(qū)、甘井子區(qū)等中高價(jià)區(qū)域新增房源量占比提高導(dǎo)致本月全市新增掛牌均價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲。整體來看，以大連為代表的環(huán)渤海區(qū)域城市二手房市場景氣度相對較低，短期內(nèi)市場量價(jià)穩(wěn)中向下。