??2020年5月20日，上海—— 仲量聯行（紐交所代碼：JLL）最新數據顯示，中國核心物流市場的高標庫的租用面積在2010-2019十年間實現了年均18.4%的增長速度，從1100萬平方米躍升至4800萬平方米。未來十年，中國物流地產市場仍將繼續擴張，同時，也將面臨更加復雜的市場格局。

??仲量聯行最新發布的《擎動未來十載：中國物流地產市場格局演進》研究報告對中國物流地產市場的未來發展前景進行了深度分析和趨勢展望，為投資者和開發商在復雜的市場變化中及時把握機遇帶來了有價值的借鑒。

??中國消費市場長期向好，為高標庫市場發展提供有力支撐

??從長期來看，中國消費市場發展可保持向好態勢，雖然短期受到新冠肺炎疫情的不利影響，但長期內消費規模仍將穩步擴大。2010年至2019年，中國社會消費品零售總額以11.2%的年均復合增長率攀升至41萬億元；而據相關預測，2019年至2030年間中國社會消費品零售總額年增長率約為9.5%。盡管該增速與歷史水平相比有所下滑，但整體消費規模基數將變得十分龐大，預計2030年社會消費品零售總額將達到112萬億元。

??“隨著消費市場提質擴容以及消費結構優化升級，物流地產投資者和開發商需要適應零售消費市場的新變化，從而相應調整其投資策略，” 仲量聯行中國區工業地產部物流地產總監黃暉指出，“同時，鑒于部分大型電商和流通企業出于業務需求自建物流倉儲中心，物流地產運營商也應積極適應租戶結構調整，并挖掘新興行業的租賃需求。”

??自發需求及被動需求雙重驅動，或將催生更多升級高標庫的需求

??在全渠道零售背景下，中國消費者對商品交付時效性的要求日益提高。鑒于非高標庫的部分交付標準無法滿足要求，許多租戶自發升級到高標庫以提升各項配送效率。此外，隨著近年來地方政府著手對不合規的老舊物流園區及廠房進行拆除和重建，導致部分成本較為敏感的租戶選擇搬遷至其它非高標庫，而另一部分租戶選擇升級到高標庫，并為倉庫品質的提升支付租金溢價。這種“被迫”升級需求在大城市群出現的可能性更大，區域一體化以及產業升級將加速推進對老舊項目的拆除或重建進程。

??仲量聯行中國區研究部物流地產負責人華納指出：“自動化和智能化的物流科技可以有效提升高標庫的空間利用率和作業效率，這一趨勢將有效推動龐大的非高標庫租戶群體考慮升級高標庫。而為了滿足租戶對于自動化、冷鏈物流和其它高科技設備的需求增長，物流地產運營商預計將在技術應用方面持續發力。”

??結合中國倉儲與配送協會的數據，截至2018年中國倉儲總體量略超10億平方米，但同期在仲量聯行定期追蹤的24個核心物流市場中，租賃型高標庫總體量約為5100萬平方米，僅占總量的4.8%。即使考慮到自持型物業體量和非核心市場的高標庫存量，高標庫規模目前僅占中國倉儲總體量的一小部分，這意味著來源于非高標庫的升級需求潛力巨大。

??中國大力推進城市群發展，為物流地產市場帶來新的城市機遇

??中國消費市場的蓬勃發展并不局限于一線城市，但零售額增長最快的區域主要集中在幾個高密度的大型城市群中。以城市群和都市圈為核心的區域經濟發展格局將成為支撐未來經濟高質量發展的主要平臺，同時也是推動區域消費市場和投資市場進一步發展的重要保障。預計未來粵港澳大灣區、長三角、京津冀和成渝等重點城市群將成為最強勁的物流地產市場，同時國家城市群一體化發展政策也將孕育一批新的城市群。

??華納認為： “區域一體化趨勢的最大受益者之一是衛星城，即主要城市周邊的小型城市。最有競爭力的衛星城都占據地理優勢，能迅速通達城市群內的最大城市和其它主要市場，從而成為區域配送中心的理想選址，以輻射整個城市群里的消費人群。”

??雖然2020年初新冠肺炎疫情的暴發為中國物流地產市場施加了階段性挑戰，但同時也為物流行業發展帶來了新的機會。政府和相關企業有望加速推動物流行業的整體升級，尤其是在疫情中承擔民生物資保障重任的生鮮食品、醫藥及其它生活必需品的供應鏈和物流。

??黃暉總結：“未來十年，中國的高標庫市場除了體量規模的增加以外，市場也將朝著更加復雜、更加成熟的方向發展。投資者和開發商需要進一步審視變化中的市場趨勢，在更為復雜的市場中尋找并把握機遇。”