??投資要點(diǎn)

??預(yù)計(jì)11月全國住宅成交略降，10月庫存去化周期略降。（1）樣本城市商品住宅供應(yīng)面積較上月增加，同比增速回升，供應(yīng)面積環(huán)比31.7%，同比-19.2%，累計(jì)同比-6.5%（2）預(yù)計(jì)全國11月商品住宅成交面積略有下降，累計(jì)同比在1.2%左右。樣本城市商品住宅成交面積累計(jì)同比上漲2.1%。（3）預(yù)計(jì)全國11月商品住宅成交金額增速略有下降，累計(jì)同比在10.1%左右。樣本城市商品住宅成交金額累計(jì)同比上漲15.3%。（4）從狹義和中維兩個維度，庫存去化周期略有下降；（5）一線、二線、強(qiáng)三四線成交均價(jià)回升，弱三四線房價(jià)小幅回落。

??二線優(yōu)于強(qiáng)三四線，弱三四線供求風(fēng)險(xiǎn)略改善。（1）一線供應(yīng)累計(jì)同比增速繼續(xù)下降，成交略有回升，為正，供求基本平衡。供應(yīng)累計(jì)同比-7.3%，成交累計(jì)同比21.3%，累計(jì)供求比在0.99；（2）二線城市供應(yīng)增速繼續(xù)下滑，成交增速回落，仍為正，供不應(yīng)求有所好轉(zhuǎn)。供應(yīng)累計(jì)同比-4.2%，成交累計(jì)同比2.5%，累計(jì)供求比在0.95；（3）強(qiáng)三四線城市供應(yīng)增速下降，成交增速略有下降，均仍為負(fù)，供略大于求。供應(yīng)累計(jì)同比-9.1%，成交累計(jì)同比-2.4%，累計(jì)供求比在1.06；（4）弱三四線城市供應(yīng)增速下降，為負(fù)，成交增速略有下降，仍為正，供過于求。供應(yīng)累計(jì)同比-9.1%，成交累計(jì)同比2.7%，累計(jì)供求比在1.21。

??重點(diǎn)城市11月市場表現(xiàn)：（1）一線/二線/三四線樣本城市供應(yīng)面積累計(jì)同比中位數(shù)分別為0.5%/-4.2%/ -11.3%。（2）10月新開盤去化率，一線城市有所回升，二線、三線城市去化情況分化。（3）一線/二線/三四線累計(jì)成交同比中位數(shù)分別為21.4%/8.4%/0.8%。（4）存量去化周期一線16個月，二線13個月，三四線12個月。（5）商品住宅成交均價(jià)環(huán)比中位數(shù)一線1.0%，二線0.3%，三四線-2.0%。

??358個樣本城市住宅類土地供應(yīng)累計(jì)同比3.0%，成交累計(jì)同比-2.5%，供大于求，土地市場壓力顯著（1）一線住宅類土地供求增速均下降，仍在高位，累計(jì)供求比1.29，土地溢價(jià)率回升至5.7%，成交樓板價(jià)累計(jì)同比降低至17.5%。（2）二線土地供求增速為正，有上升趨勢，累計(jì)供求比1.21，土地溢價(jià)率回落至16.6%，成交樓板價(jià)累計(jì)同比16.5%，增速小幅回落。（3）強(qiáng)三、四線土地供求累計(jì)同比為負(fù)，均略有回升，累計(jì)供求比1.33，土地溢價(jià)率回落至10.0%，成交樓板價(jià)累計(jì)同比為11.8%，增速有所回升。（4）弱三四線土地供應(yīng)增速回落，為正，成交增速繼續(xù)回升，仍為負(fù)，累計(jì)供求比1.47，土地溢價(jià)率回落至6.0%，成交樓板價(jià)累計(jì)同比5.7%，增速略升。

??風(fēng)險(xiǎn)提示：政策風(fēng)險(xiǎn)，融資風(fēng)險(xiǎn)，信用風(fēng)險(xiǎn)，銷售業(yè)績未完成風(fēng)險(xiǎn)，數(shù)據(jù)風(fēng)險(xiǎn)