??內容提要>>>

??百強房企11月操盤業績環比提升8.4%

??企業投資意愿仍然不強，國企投資表現強勢

??11月房企新增融資額環比上升28.3%

??11月房企借助“雙十一”擴大營銷范圍

??王本龍正式官宣離職正榮

??融創153億收購環球世紀、時代環球各51%股權  

??合約銷售

??百強房企11月操盤業績環比提升8.4%

??核心觀點

??11月，TOP100房企銷售操盤業績規模環比提升8.4%至9905.8億元。這主要受益于四季度以來，規模房企在自身供貨節奏影響以及沖刺全年業績目標的壓力下，供貨力度與營銷力度的進一步加大。權益口徑下，截至11月末百強房企的累計銷售規模同比增長超6%，增速較今年前期整體表現略有提升。

??從企業表現來看，11月39家監測房企中25家房企單月環比提升，同時，單月同比提升的企業數超8成。龍頭房企中，11月碧桂園單月實現860億元銷售額，較上年同期大幅增長62.3%，累計銷售業績以7515.4億元穩居全口徑榜榜首。融創11月實現全口徑業績規模666.5億元，在上月644.3億元基礎上繼續環比提升3.4%。萬科11月全口徑銷售額也較上月顯著提升25.7%至545.4億元。在行業集中度提升，房企間競爭加劇的背景下，頭部效應愈加凸顯。此外，綠地、世茂、陽光城、中南、榮盛等企業單月表現較為突出，單月業績環比均實現較高增長。

??總體來看，雖然在房企積極推貨入市、打折促銷之下，11月整體業績環比略有上升，但我們認為，目前市場整體的去化率水平仍處于相對低位，市場真實情況并不像數據反映的那么樂觀。激烈競爭下，城市布局、品牌效應和項目品質將成為房企未來核心競爭力的重要組成。另一方面，臨近歲末，房企在12月勢必將繼續加速推貨、加強營銷以價換量沖刺全年業績目標。同時，在房企資金面持續收緊的背景下，抓銷售、促回款仍是房企當前工作的重中之重。考慮到市場去化壓力猶存，預計今年百強房企整體的業績表現也將維持在目前穩中有升的態勢。

??企業拿地

??企業投資意愿仍然不強，國企投資表現強勢

??核心觀點

??本月31家監測房企土地成交建面、成交總價受到融創收并購影響，環比首次上升，但若剔除融創收并購項目影響，本月房企成交總價環比上升，成交建面與上月基本持平，房企投資意愿仍然不強。本月融創大筆收并購對整體數據影響較大，剔除該部分數據之后可以發現，招拍掛土地市場成交表現仍然低迷，31家典型房企中近8成拿地力度低于1-10月平均水平。典型房企本月新增總建面為4967萬平，剔除融創收并購項目后新增總建面為2577萬平，環比下降1%；新增土地成交總價為1347億元，剔除融創收并購影響后為1194億元，環比上升36%；平均成交樓板價剔除融創收并購項目后，環比上月上升37%。

??中海、華潤、綠地、招商蛇口等國企本月土地市場表現強勢。從具體企業表現來看，雖然房企投資態度仍然審慎，但是國企本月表現較為強勢，中海、綠地、華潤等納儲金融均過百億，招商蛇口也于北京、深圳兩大一線城市連獲土地，且拿地銷售比均超過0.4領先行業平均水平。在土地市場轉涼之際，融資的先天優勢使得國企拿地策略更加靈活，本月深圳出讓的5宗地最后均由國企拿下。

??剔除融創收并購影響后，本月典型房企二線城市土地成交占比環比上月回落11個百分點至43%，受深圳推地影響，一線城市投資占比上升2個百分點至4%，三四線城市拿地占比為54%。從城市區域分布來看，本月典型房企中西部、長三角拿地力度最大，建面占比分別為35%、30%，其中連續多月成交量處于高位的昆明本月成交量大幅萎縮，西安土地市場回暖，重慶成交建面上升至首位。另外本月長三角一體化政策正式落地，三四線城市成交區域也以長三角為主，包括吳江、徐州、嘉興等地均有大面積土地成交，中西部的咸陽和珠三角的東莞成交量出現明顯上升。

??企業融資

??11月房企新增融資額環比上升28.3%

??核心觀點

??融資總量：本月95家典型房企的融資總額為1156.94億元，環比上升28.3%，同比下降4.0%。一方面由于房企境內融資經過8月以來的低水平后，面臨年關房企加大融資力度面對來年資金需求，境內融資呈季節性上漲。另一方面也在于在多方位融資收緊后，房企重拾永續債工具，導致本月融資額上漲。分具體的融資方式來看，境內債權融資711.97億元，環比上升55.2%，同比上升2.0%；境外債權融資額327.8億元，環比下降7.6%；永續債融資達到約95.30億元，同比上升162%，上個月則無房企發行永續債。

??融資成本：2019年截至11月房企新增債券類【1】融資成本7.02%，較2018年全年上升0.49個百分點。其中，境外債券融資成本達8.08%，較于2018年全年增長0.81個百分點。單月來看，11月單月融資成本6.61%，環比下降0.84個百分點；其中境外債券單月融資成本7.28%，環比下降1.92個百分點，主要在于本月碧桂園、萬科、綠地等頭部房企發行境外債，從而導致融資成本下降，此外，部分房企如華夏幸福、弘陽地產等本月境外優先票據發行成本均較于年初有不同程度的改善。【1】：僅指境內外發行的各類債券、優先票據、中期票據等，不包含各類貸款等。

??企業表現：2019年11月，融資總量最高的企業為萬科地產，融資總量136.87億元，主要萬科發行了共計7.23億美元的境外債，以及進行銀行貸款等融資。2019年1-11月TOP51+房企融資同比增加15.37%，增幅最大，而TOP11-30房企是平均融資額最多的一個梯隊；前11月融資成本最高的為TOP31-50的企業，融資成本達到7.46%，較2018年增長0.49個百分點。

??營銷策略

??11月房企借助“雙十一”擴大營銷范圍

??核心觀點

??本月恰逢電商“雙十一”購物狂歡節，房企借助雙十一延續打折勢頭，擴大營銷范圍和營銷力度，且營銷范圍多擴大至全國范圍，持續時間也跨越半個11月。從優惠力度來看，雖然也出現5折特價房，但整體延續10月仍維持在8-9折左右。

??本月營銷方式多樣化。11月各大房企借助電商平臺推出營銷活動，其中阿里直接降低起拍價，京東涵蓋平臺券、團購、特價房等，蘇寧以特價房折扣為主。除此之外房企也借助自有平臺營如官方微信公眾號、小程序或者自建APP發布營銷活動，線上線下互動營銷。營銷效果方面與讓利幅度和讓利模式是否清晰關系較大。

??展望未來，市場下行壓力正不斷積聚，鑒于年底乃是房企沖業績的關鍵期，可以預見企業仍將保持積極的營銷態度，積極出貨。

??人事變動

??王本龍正式官宣離職正榮

??核心觀點

??從108家監測企業的人事變動情況來看，相比今年前十月，11月份房企高層變動數量下降明顯，典型房企高管變動率減少，年底房企高層人事格局較為平穩。

??11月10日，正榮地產集團有限公司正式公告，執行董事兼行政總裁王本龍離職，辭任正榮地產執行董事、行政總裁及授權代表的職務，辭職自2019年11月20日起生效。其空缺由現任高管接任：執行董事、行政總裁由黃仙枝暫替，黃仙枝為正榮現任執行董事兼董事會主席；陳偉健則獲委任為公司授權代表，他同時是執行董事、副總裁兼財務總監。

??11月26日，力高地產集團有限公司發布公告，宣布公司獨立非執行董事及審核委員會主席周光暉辭任，自公告日起生效。與此同時，自2019年11月26日起，現時為董事會的獨立非執行董事、審核委員會成員及薪酬委員會主席的葉棣謙已獲委任為審核委員會主席。資料顯示，葉棣謙先生現年48歲，自2014年1月14日起擔任力高集團獨立非執行董事。

??戰略動態

??融創153億收購環球世紀、時代環球各51%股權

??核心觀點

??本月房企多元化業務較上月相比更加聚焦，主要包含產業地產與智慧地產兩大“地產+“板塊。具體上看，綠地、華潤、融創對產業地產均有所涉及，其中融創作價153億收購環球世紀、時代環球兩家公司51%股權，一躍成為會展項目持有及運營龍頭。智慧地產方面，萬科、世茂分別同海康威視簽署戰略協議，擬在智能領域有所發展。此外，新力地產于港交所順利敲鐘，合計募得約19.6億港元，僅次于中梁，位列今年內房上市企業第二。

??融創中國成為會展項目持有及運營龍頭。11月27日，融創中國披露稱，以約153億元作價收購成都環球世紀會展旅游集團有限公司及成都時代環球實業有限公司各51%股權。收購的目標公司在成都、昆明、武漢、長沙等城市有18個目標項目，截至公告日期，未售建筑面積約為2390.1萬平方米。此次收購，不僅以合理的價格獲得了大量優質的土儲，并且也使得融創一躍成為全國最大的會展類項目持有及運營商，持有及管理的會議、展覽中心逾200萬平米，

??新力集團在港交所順利敲鐘。11月15日上午九點，新力集團成功在港交所敲鐘上市，成為今年第九家赴港上市房企。初始發行價定為每股3.98港元，合計募得19.6億港元。據新力透露，募資所得款項約60%將用于現有項目開發建設，約30%將用于償還項目發展的部分現有計息借款，約10%將用于一般業務營運及營運資金。2016-2018年，新力控股的凈負債率都在200%之上。此番順利上市，不僅有利于未來企業的快速擴張，也有利于緩解企業的債務壓力、優化財務結構。