??報告摘要：

??1、美聯儲7月底降息幾乎已經板上釘釘，這將給國內貨幣政策帶來相對更多的寬松空間，一年期國債收益率下半年有望繼續下行，但M2和社融增速主要盯住名義GDP增速，不會大幅提高，對房價的推動作用減小。5月份后，房企的融資渠道受到一系列政策收緊，多數城市房貸利率上調，嚴控杠桿資金進入房地產市場。此外，領先指標商品房銷售面積處于下行通道，下半年房價快速上漲的可能性很小。

??2、下半年A股盈利增速大概率見底回升，同時疊加貨幣環境的進一步改善，上證指數同比漲幅或將繼續震蕩上行。參照股價與房價的歷史規律，房價同比漲幅或將在2019年10月左右于“0”軸附近企穩。但與歷史不同，本次股價向房價傳導的效應減弱，歷史規律可能失效。

??3、通常大宗商品價格的上行處于經濟上行的中后期，滯后于房價的上行。背后的原因是房價上行，房產建筑、基建等開工量大增，刺激了對上游原材料的需求，導致上游原材料價格上漲。二季度，新開工面積和CCPI同比漲幅均下行。

??一、大類資產概覽

??本報告將研究房產（住宅）與債券、股票、大宗商品之間價格波動的關系，以此探究房價與其他資產價格之間的相互影響和傳導機制，并對未來房價走勢做出預判。本報告中，債券選取中國一年期國債和美國一年期國債作為代表，債券收益率主要反映社會資金價格變化，與債券價格走勢負相關；股票選取上證指數、中證800地產指數分別作為A股和地產股的代表，選取標準普爾500指數作為美股的代表；大宗商品選取中國大宗商品價格指數（CCPI）為代表。

??從中國一年期國債收益率、房價指數同比漲幅、大宗商品指數同比漲幅和上證指數同比漲幅的走勢來看，四大類資產價格周期變化具有一定的協整關系，具備進一步探究的意義。

圖1 一年期中債收益率、百城房價同比漲幅、CCPI同比漲幅和上證指數同比漲幅

??由于新房價格受到限價政策的影響，不能準確地反映市場情況，本報告均采用二手房價格，數據來自國家統計局70城二手住宅銷售價格指數以及“中國城市二手房指數”網站。由于國家統計局二手房價格的統計方式存在不足之處，為了更準確的反映市場情況，本報告結合“中國城市二手房指數”網站數據對二手房價格進行一定的調整。具體方式為：以2006年1月為基期，對房價漲幅進行累計計算。其中，2016年之前國家統計局70城二手房價的環比增幅作放大處理，2016年后的房價數據來自“中國城市二手房指數”網站。注：2016年后的數據樣本覆蓋了全國337個地級以上城市，與統計局70城樣本相比包含了更多的三四線城市樣本。

??2006年至今，房價共經歷了4次上漲階段，3次下跌階段。4次上漲階段分別：1、2006年1月至2008年9月；2、2009年4月至2011年7月 ；3、2012年6月至2014年4月；4、2015年3月至2018年9月。3次下跌階段: 1、2008年10月至2009年3月；2、2011年8月至2012年5月；3、2014年5月至2015年3月。

??數據來源：中國城市二手房指數、國家統計局、易居研究院

　　從房價環比漲幅分布來看，統計周期內共161個樣本數據，房價環比漲幅大于0的月份為128個，小于0的月份為33個。環比價格變化的頻數分布呈現明顯的右偏厚尾特征，即漲幅為正的月份數遠大于漲幅為負的月份數，且單月上漲幅度較大的極端值多。

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