TOP10房企國內(nèi)評級普遍為3A

萬科獲穆迪Baa1穩(wěn)定評級

文／研究員  沈曉玲、馮惠、汪維文

??近幾年來，房地產(chǎn)行業(yè)銷售門檻和集中度不斷上升，尤其是全國化布局的房企，依然保持高周轉(zhuǎn)、搶資源的態(tài)勢。因此房企對資金始終保持較高的需求，但近年來國內(nèi)外融資逐步收緊，企業(yè)信用評級作為發(fā)債的資質(zhì)憑證，其重要性不言而喻。

??Tips

??企業(yè)信用就是企業(yè)的信用“身份證”，公司在參與招投標、發(fā)債融資、申請各種資質(zhì)等都需要用到企業(yè)信用。不僅如此，企業(yè)信用等級的高低直接與籌資成本的高低掛鉤。公司的信用良好，信用等級高，公司申請貸款和發(fā)行債券的利率就低。目前國內(nèi)使用評級等級的一般是”四等十級制”評級等級，具體等級由高到低分為：AAA，AA，A，BBB，BB，B，CCC，CC，C，D。從”AA”到”CCC”等級間的每一級別可以用”+”或”-”號來修正已表示在主要等級內(nèi)的相對高低。

??01 房企信用評級優(yōu)于整體平均水平

??房企信用評級在AA及以上占比達到94%。國企較多以及固定資產(chǎn)比例較大的行業(yè)信用等級也較高，房地產(chǎn)業(yè)作為重資產(chǎn)行業(yè)，因此在評定信用等級時相對更高。房企在AA及以上的評級占比達94%，而從全行業(yè)看比例僅為79%。雖然房地產(chǎn)行業(yè)屬于負債率較高行業(yè)，但這幾年的中國房地產(chǎn)快速發(fā)展，周轉(zhuǎn)速度加快，銷售額也迎來了普遍增長，負債較高的同時盈利空間也增大，處于良性周轉(zhuǎn)的態(tài)勢之中，較高的信用等級表現(xiàn)了評級機構(gòu)對企業(yè)經(jīng)營、財務(wù)情況的信心。

??94%房企維持原有信用評級。2018年以來，針對378家房企最新信用評級結(jié)果，其中356家房企維持原信用等級，占比為94%；調(diào)高了16家企業(yè)的信用評級，只調(diào)低了3家企業(yè)的評級。從百強房企3年來的評級結(jié)果可以發(fā)現(xiàn)，評級等級持續(xù)改善。2016-2018年每年均有企業(yè)評級被調(diào)高，各年分別調(diào)高了4、8、4家，且2018年以來甚至無一家百強房企評級被調(diào)低。

??TOP50強房企AAA級占比最高達49%。統(tǒng)計今年以來最新評級結(jié)果，有最新評級的39家TOP50房企中有半數(shù)被評為AAA最高級，主要以10強房企為主；追趕千億行列的房企信用評級普遍是AA+，如中南置地2016年以來銷售排名均在第20名左右，近三年其信用評級一直維持在AA+。

??隨著企業(yè)銷售額的下降，高信用評級房企占比也在降低。銷售200強以外房企，整體信用等級偏低，普遍為AA級，且出現(xiàn)A+級及以下的情況。而被評為AAA最高級的200強以外房企，基本為地方國企。

??02 三類房企憑借資源或業(yè)績增速評級領(lǐng)先

??從2018年房企信用評級情況來看，AAA最高級或評級調(diào)高的房企基本可以分為3類：

??第一，憑借自身規(guī)模優(yōu)勢具有較強競爭力的規(guī)模房企；

??第二，近年來業(yè)績提升較快的房企；

??第三，不缺乏立身之本的特色房企。

??銷售10強房企信用基本均為AAA最高級。銷售10強房企除了綠地控股維持在AA+，其余9家房企均為AAA最高級。其中以萬科、保利、中海、華潤為例，2016年以來行內(nèi)排名均在10強以內(nèi)，且2016年已為千億級房企。這些房企憑借自身業(yè)績規(guī)模、良好的運營狀況以及良好的財務(wù)狀況，已連續(xù)3年信用評級均獲得AAA最高級。

??值得一提的是，萬科地產(chǎn)做為行業(yè)前三強房企，不僅自身業(yè)績維持在45%的增幅，并且截止17年底現(xiàn)金短債比和長短期債務(wù)比分別提升至2.8和2.06，還是保持了一貫穩(wěn)健的財務(wù)結(jié)構(gòu)。同時2017年，萬科的國外評級還由上一年的負面評級上調(diào)為穩(wěn)定評級，國內(nèi)外金融市場均看好萬科近年來的良性發(fā)展。

??業(yè)績增速遠高于行業(yè)水平促使維持高評級或上調(diào)。除去銷售10強的房企而言，業(yè)績增速較高的房企信用評級也比較高，以2017年業(yè)績增長來看，新城、雅居樂、招商全年業(yè)績同比增長了94%、70%、53%，明顯高于銷售百強47%的平均業(yè)績增幅；而金地集團雖然2017年業(yè)績增幅為40%，但前兩年業(yè)績增長呈突飛猛進之勢。

??其中雅居樂2017年銷售目標完成率達到150%，屬行業(yè)領(lǐng)先，同時公司盈利水平也在逐年升高，2017年毛利率超40%處于行業(yè)較高水平。在財務(wù)風險控制方面，凈負債率繼續(xù)上升，達到71%，同比上升22個百分點，公司財務(wù)杠桿有所加大，但仍在安全值范圍內(nèi)。截止2017年，雅居樂手持現(xiàn)金301.2億，企業(yè)現(xiàn)金與短債基本相當，長短期債務(wù)比為1.3，負債結(jié)構(gòu)健康。

??國企背景背書推動信用評級維持AAA。首開股份、首創(chuàng)置業(yè)、中國鐵建、中冶置業(yè)、金融街都是國企背景房企，而復(fù)地集團和光明地產(chǎn)雖然不是國企，但大股東分別是信用評級很高、經(jīng)營狀況良好、財務(wù)結(jié)構(gòu)良好的復(fù)星醫(yī)藥和光明集團，雖然整體規(guī)模不是很大，但信用評級相對較好，是AAA級最高等級，主要是因為強大的股東背景。

??例如金融街本身擁有國企背景，并且大多數(shù)股東為金融機構(gòu)，而光明地產(chǎn)主要依靠大股東光明集團，在資金、融資和土地資源方面都能夠給與企業(yè)大力支持，融資貸款得到有效保障，抗風險能力較強，自身信用評級也就相對較高。

??03 國外評級結(jié)果低于國內(nèi)

??國外對房企的信用評級普遍在中等水平。自2017年以來，國外評級機構(gòu)均將中國主權(quán)信用評級由原來的AAA最高級下調(diào)至A+，致使國內(nèi)整體行業(yè)信用評級下調(diào)至A+及以下，且國外評級機構(gòu)認為中國房地產(chǎn)企業(yè)整體信用資質(zhì)較弱，致使房企國外信用評級遠低于國內(nèi)評級。雖然參與國外評級的百強房企評級展望基本維持在穩(wěn)定的水平，龍湖集團更是在今年3月被標普評級升為正面，但是信用評級均處于B級左右，綠地更是評為負面的評級展望。而萬科憑借穩(wěn)定的運營能力，獲得國外評級機構(gòu)對國內(nèi)房企最高評級Baa1。

??因此，房企雖然國內(nèi)評級普遍在AA級以上，但是對于信用評級仍不能放松警惕，尤其是對于海外融資的資質(zhì)憑證。目前融資渠道全面收緊，尤其是境內(nèi)發(fā)債審核趨難，部分房企不得不考慮海外發(fā)債“救急”，因而海外融資的資質(zhì)評審必須重視起來。