第一太平戴維斯華北區物業市場概述

（2018年第一季度）

??北京甲級寫字樓市場

??2018年第一季度，北京甲級寫字樓市場迎來兩個新增項目，合計為市場帶來約14.5萬平方米的辦公面積。目前，全市甲級寫字樓存量達到1,065萬平方米（含自用面積）。

??本季度，2018年第一季度，租賃需求保持活躍，全市空置率環比下降0.8個百分點至6.8%，同比上升0.7個百分點。

??鑒于活躍的市場需求，全市甲級辦公樓平均租金指數繼續回升，錄得環比和同比分別上漲2.4%和 4.0%。全市平均租金達到人民幣每平方米每月345.3元。

??[市場預測]

??2018年第二季度，北京甲級寫字樓市場將迎來四個新增項目，合計帶來約22萬平方米的辦公面積。新增項目均位于非核心商務區，北京甲級寫字樓市場去中心化趨勢愈發明顯。

??望京和亞奧等非核心商圈成交仍以大面積需求客戶為主，空置率將進一步下降，因此租金仍有進一步上漲空間。CBD核心商務區首批入市項目預租平穩進行，業主方通過積極預租來化解大體量供應帶來的市場壓力。

??從2018年“兩會”上釋放的相關信息可以看到，未來國內經濟發展的重點將放在振興實體經濟上，發展科技創新的新動能，通過技術創新、機制創新改造提升傳統產業。因此，2018年寫字樓租賃市場的需求主力將聚焦在科技行業以及實體行業的升級需求，金融行業則保持平穩。

??同時2018年政府工作報告明確指出，全面放開一般制造業，擴大電信、醫療、教育、養老、新能源汽車等領域開放，預計將帶動以上行業的擴張，而來自上述領域的企業對辦公面積的需求有望進一步提升。

??北京零售市場

??2018年1-2月，北京市社會消費品零售總額錄得1,742億元，同比上升5.8%。網絡零售額繼續展現強勁增長勢頭，同比增幅達22.0%至373億元，占社會消費品零售總額的比重為21.4%。

??2018年第一季度，北京商業零售市場迎來一個新增商業項目的入市，即位于亞奧商圈的環宇薈，帶來35,000平方米的新增供應。購物中心存量增至965萬平方米，百貨商場的市場存量維持210萬平方米。

??本季度，全市購物中心入駐率環比小幅上升0.1個百分點至93.0%，同比下降0.3個百分點。

??本季度購物中心首層平均租金環比小幅上升0.7%，為每平方米每月人民幣956.2元，同比上升2.1%。

??[市場預測]

??2018年第二季度，北京商業零售市場還將迎來3個中高端購物中心的集中供應，為市場帶來約18萬平方米的商業面積。

??2018年仍將是新零售行業深度發展的一年。在新技術的引領下，實體零售行業釋放更大的發展活力，并為消費者帶來更加豐富的購物體驗。同時，電商平臺將加速對線下零售百貨和物流供應商進行投資，以打通線上、線下及物流的全渠道零售模式。

??北京住宅租賃市場

??2018年第一季度，北京市服務式公寓市場無新增項目入市。同時，位于CBD區域的國貿公寓于3月正式關停以進行內部裝修改造。北京市服務式公寓市場存量降至8,219套。

??鑒于市場存量依舊有限，本季度全市服務式公寓整體入住率環比上升1.4個百分點至88.9%，較去年同期上升2.4個百分點。

??本季度，全市服務式公寓租金環比小幅上升0.2%為人民幣每平方米每月233.0元，同比上漲6.2%。

??受國內租戶旺盛需求拉動，第一季度，高端公寓平均租金環比小幅上升1.4%至人民幣每平方米每月164.2元，同比上升4.5%。

??別墅的需求以家庭為主且表現平穩，普遍以續租為主。別墅租金環比微幅上漲0.2%至人民幣每平方米每月122.5元，同比上漲2.3%。

??[市場預測]

??預計2018年第二季度，位于國貿商圈的佳兆業公寓將投入使用，將為服務式公寓市場帶來近百套供應單元。

??在CBD核心區寫字樓項目預租階段，已有項目初步鎖定了東方廣場某知名企業搬遷入駐，屆時將對東長安街區域的服務式公寓入駐率造成影響。目前東方廣場的業主方已積極覓客，以避免屆時出現大量空置。

??長租公寓作為住房租賃市場的一個重要組成部分，已吸引了來自不同領域的投資方及運營方進行布局。未來圍繞著住房租賃市場的政策支持將加快落實，為長租市場的快速發展提供良好的內外部環境。

??北京住宅銷售市場

??一手住宅整體市場

??一季度，受春節假期等因素影響，北京市住宅新開工及竣工面積維持在低位，導致市場供應量繼續下滑。其中，一手住宅市場新增供應為49.3萬平方米，環比下滑32.2%。

??作為傳統的銷售淡季，本季度一手普通住宅成交面積為41.4萬平方米，環比及同比分別下降35.8%及50.4%。

??一手住宅高端市場

??本季度的高端項目供應保持平穩，共有6個高端公寓項目和4個別墅項目取得預售證（包括老盤新推），分別為市場帶來623套和150套新增供應。

??高端公寓成交均價為人民幣每平方米91,217元，環比上漲1.0%；高端別墅成交為均價人民幣每平方米65,900元，環比下降3.2%。

??一季度，北京土地市場共計成交住宅及混合類用地18宗，其中共有產權住房用地7宗，“控地價、限房價”用地11宗。預計未來一段時間，共有產權住房及限地價型商品住房用地仍將會是土地市場成交的主流。

??[市場預測]

??自2017年北京最嚴調控實施已一年有余，受此影響，北京市一手住宅市場繼續維持低迷態勢，整體成交規模明顯縮減。預計在2018年政府仍將延續目前的調控政策，保持市場的穩定性。同時，通過共有產權房以及長租公寓等項目來滿足民眾的基本住房需求。

??2018年，北京政府對高端項目的監管仍將較為嚴格，部分高端項目將會難以在近期獲取預售許可證，因此導致市場上高端住宅的供應量相應減少，改善型需求受到抑制，成交也表現低迷。預計在調控政策及嚴格監管的雙重影響下，年內高端住宅市場的成交較往年會出現下滑，而市場供應量有限的前提下高端項目的平均成交價格將穩步上漲。

??預計2018年北京土地市場仍將是供應與成交兩旺的態勢，政府通過供給側的調整，來滿足未來住房的供應。住宅用地的供應將集中在共有產權住房、“控地價、限房價”等類型的住宅用地。此外，受到城市規劃的影響，商辦類用地的供應預計將集中在五環以外的區域且數量將有限。

??北京銷售與投資市場

??2018年一季度，由于受商辦類項目的嚴格限購政策影響，北京一手散售寫字樓及商鋪的成交面積分別為8.9萬及4.6萬平方米，環比分別下降10.1%及77%。

??第一季度，北京大宗投資市場共有10宗項目成交，總成交金額達人民幣52.88億元。

??2018年一季度，甲級寫字樓資本價值為每平方米79,600元，環比上升3.4%。鑒于甲級寫字樓平均租金基本保持穩定，本季度毛收益率小幅下降0.04個百分點至5.23%。

??第一季度，土地市場共計成交24宗土地，總成交金額達人民幣573億元，環比下降39.6%，其中住宅類及混合類用地成交18宗，商業用地成交2宗。

??[市場預測]

??針對商辦類項目的調控政策實施一年有余，市場成交明顯大幅縮減。由于政府不斷強調樓市調控的連續性，預計在2018年內放松調控的可能性很小，因此商辦類項目散售成交估計仍將在低迷中徘徊。

??近一段時間，機構投資者的投資目標呈現出更加多元化的趨勢，除了傳統的寫字樓、商業零售、酒店等資產，服務式公寓、產業園區內的獨棟辦公樓等項目也逐漸成為熱門的收購目標。受市場調控、拿地成本等因素影響，已有部分開發商將目光投向存量市場，通過收購有回報潛力的物業已實現資產增值。

??預計北京土地市場在2018年仍將有序供應，供應地塊將以共有產權住房及“限地價”類住宅用地為主，通過土地市場供給端來調節房價。而商辦類用地的推出量將會有限，區位也多集中在新興區域、近郊等地點，反映出未來城市規劃布局將逐漸呈現去中心化的趨勢。

??二線城市（天津、大連、沈陽）甲級寫字樓市場

??天津：2017年第四季度，天津中心城區甲級寫字樓租賃市場無新增項目入市，總存量依舊保持在118.4萬平方米。由于無新增供應，需求主要以吸納現有存量為主，使得甲級寫字樓市場空置率環比下降3.4個百分點至27.6%。鑒于大面積客戶的成交營銷，成交租金水平略有下探，影響市場平均租金環比下降0.8%至人民幣136.6每平方米每月。

??大連：2018年第一季度，大連甲級寫字樓市場無新項目交付，全市甲級寫字樓存量保持在124萬平方米（含自用面積）。甲級寫字樓租賃需求保持穩定，金融行業仍是租賃需求的主要來源。甲級寫字樓市場空置率環比下降0.6個百分點至16.1%。市場平均租金環比上升0.5%至106.7元每平方米每月。

??[市場預測]

??二線城市寫字樓市場仍將面臨去化速度緩慢、空置率高企的難題，同時由于市場需求并未明顯增加，預計整體空置率仍處于高位。業主將加大租金優惠力度，或提高傭金比例刺激市場，市場平均租金面臨較大的下行壓力。

??二線城市（天津、大連、沈陽）零售市場

??天津：2018年第一季度，市場迎來一個新項目入市，帶來12萬平方米供應。項目為坐落在南開區的魯能城購物中心，開業后空置率約為10%。至此，全市零售物業存量達到529萬平方米。市場需求保持活躍，全市空置率環比下降0.3個百分點至13.3%。核心商圈因其地段優質錄得良好表現，影響市場平均租金環比微升1.17%至人民幣344.5每平方米每月。

??大連：2018年第一季度，市場無新項目入市至此，全市零售物業存量保持在331萬平方米。市場需求保持穩定，全市空置率維持在12.3%。市場平均租金環比保持穩定為406.5元每平方米每月。

??[市場預測]

??鑒于二線城市整體商業市場供過于求的現狀，無論對于新進品牌還是已有品牌，在擴張方面都保持謹慎。業主傾向通過增加體驗式業態，吸引顧客提升客流量。

??新興商圈將成為供應的主力區域，對傳統商圈產生一定的消費分流影響。隨著新興商圈供應的不斷增加，集群呈現后的規模效應值得期待。