??1月20日，統(tǒng)計局公布2016年房地產(chǎn)行業(yè)的“年終成績單”，正如我們此前所預(yù)測，銷售面積打破15億平方米，金額達到接近12萬億元，雙雙再創(chuàng)新高，而庫存持續(xù)下降、土地金額同比高速增長也成為行業(yè)之“喜”，但投資、新開工增速“虎頭蛇尾”，雖維持正增長，但依舊處于低位，對未來行業(yè)發(fā)展帶來一定隱憂。整體而言，2016年行業(yè)“先揚后抑”貫穿始終，前三季度火熱、繁榮，四季度“調(diào)控回落”，在以“抑制資產(chǎn)泡沫“和”防范金融風(fēng)險“的政策基調(diào)和去庫存的大方向之下，行業(yè)持續(xù)調(diào)整在所難免，2017年房地產(chǎn)行業(yè)各項指標仍將繼續(xù)探底或回落，而2016年銷售面積或?qū)⒊蔀槲迥陜?nèi)難以逾越的高峰。

??商品房銷售破15億平、近12萬億元，2017年銷售面積將下跌、金額或仍小漲

??2016年，商品房銷售面積157349萬平方米，比上年增長22.5%，增速比1-11月份回落1.8個百分點。其中，住宅銷售面積增長22.4%；商品房銷售額117627億元，增長34.8%，增速回落2.7個百分點。其中，住宅銷售額增長36.1%。

??點評：2016年商品房銷售面積、銷售金額雙雙創(chuàng)下新高，而銷售面積或?qū)⒊蔀樾袠I(yè)規(guī)模“天花板”。其中商品房銷售面積達到157349萬平方米，比2013年成交面積頂峰(130551萬平方米)高出26798萬平方米，主要得益于上半年政策寬松以及熱點城市銷售火熱傳動；商品房銷售金額117627億元，較2015年的最高點多出30347億元，房價快速上漲是其中主要原因。

??盡管商品房銷售面積、金額雙雙打破天花板，但從今年月度累計增速來看，呈現(xiàn)沖高滑落之勢，4月份達到最高點，此后增速逐步回落，全年商品房面積、金額增速分別較最高點下降14和16個百分點，主要是受到三、四季度調(diào)控政策影響。若就12月而言，金額、成交出現(xiàn)企穩(wěn)之勢，對比前幾年12月成交來看，2016年12月成交2.15億平方米，為近兩年新高。

??預(yù)計2017年商品房銷售面積高位滑落，總體保持在13億平方米水平，增速也將由正轉(zhuǎn)負。主要基于三點：第一，首先，對銷售貢獻最大的一線和熱點二、三線城市都遭受著供應(yīng)不足和政策調(diào)控的“雙面夾擊”；第二，就需求端來說，2016年銷售創(chuàng)下歷史新高，存在大量需求提前釋放和過度透支。第三，政策面將是去庫存與調(diào)控并存，因此總量仍會維持相對高位。相較于2016年銷售面積難以打破，商品房銷售金額的“天花板”或仍未觸及，主要取決于上漲的房價。就當(dāng)前情況而言，熱點城市房價增速確有降溫之勢，但大跌幾無可能，2017年成交金額以穩(wěn)為主。

??開發(fā)投資額全年增速6.9%，2017年上半年仍有回落可能

??2016年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資102581億元，比上年名義增長6.9%(扣除價格因素實際增長7.5%)，增速比1-11月份提高0.4個百分點。其中，住宅投資68704億元，增長6.4%，增速提高0.4個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為67.0%。

??點評：2013年7月以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速一路滑坡，2015年降至最低1%，2016年在基數(shù)效應(yīng)以及新開工面積增速加快、土地購置回暖帶動下，房地產(chǎn)開發(fā)投資額艱難筑底回升，經(jīng)歷“走高—滑落—企穩(wěn)”之后，最終，2016年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速定格在6.9%，年末較1-11月小幅上漲，較4月份的最高點僅少0.3個百分點。

??作為拉動經(jīng)濟增長的重要引擎，今年房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟增長貢獻有目共睹，至少在實體經(jīng)濟增長集體滑坡背景下沒有拖后腿。就其增速而言，持續(xù)的相對低位波動，尤其是在商品房銷售面積和金額雙雙創(chuàng)下歷史新高的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)投資額并未同步大幅回升，銷售-投資傳導(dǎo)機制依然失效，由此來看，行業(yè)整體存量過高仍是不爭事實。

??我們認為，盡管房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在2016年有筑底企穩(wěn)跡象，但隨著政策新基調(diào)的確立、需求端不利因素較多，預(yù)計2017年開發(fā)投資額仍保持低位，上半年仍有一個探底過程，下半年隨著市場變化或會有企穩(wěn)回升，全年增幅維持在0-5%區(qū)間內(nèi)。其中主要是受到信貸政策收緊、一二存量房快速去化、以及基數(shù)較低的影響。

??整體高庫存與熱點城市供地不濟，全年新開工面積增速沖高回落

??2016年，房屋新開工面積166928萬平方米，增長8.1%，增速提高0.5個百分點。其中，住宅新開工面積115911萬平方米，增長8.7%。

??點評：受此前基數(shù)較低影響，2016年新開工面積增速由負轉(zhuǎn)正，呈現(xiàn)“沖高回落”之勢頭。一季度累計同比增速攀升至21.4%的最高點，絕對量也在6月份創(chuàng)下年內(nèi)高點，在短暫的高位盤整后隨即逐月下滑。四季度以來，增速始終保持在10%以下，全年保持為8.1%的正增長。新開工增速處于低位，意味著未來市場面臨可售貨值不足，尤其是一線和熱點二線城市市場嚴重供不應(yīng)求的局面不能有顯著緩解，房價、地價上升的壓力將維持較長時間。

??隨著2016年四季度各熱點城市市場調(diào)控力度逐漸加大，房企開發(fā)進程也會受到一定影響，而大幅上漲的地價，也讓房企有意識地放慢開發(fā)進程，以期通過較長周期的房價上漲來化解高價地困局。最重要的是，過去兩年整體土地出讓量持續(xù)大幅銳減，2015年同比銳減32%、2016年同比減少3.4%。

??另外，城市市場分化加劇。去庫存雖有成效，但三四線城市仍庫存高企，商辦物業(yè)庫存有增無減。房企大量聚集在房價漲幅較大的在一、二線城市，加劇新開工地域分布上的不平衡，而三、四線城市依然會新開工不足，而一、二線新開工增長無法帶動整體新開工增長，整體新開工面積會維持低位水平。不過，考慮到從拿地到開工本身有時間規(guī)定，且房企快速銷售后也面臨補庫存的需要，加之?dāng)?shù)據(jù)基數(shù)效應(yīng)，預(yù)計整體2017年新開工面積增速仍能維持在10%以下。

??土地購置“量跌價漲”，面積降幅較去年收窄28.3個百分點

??2016年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積22025萬平方米，比上年下降3.4%，降幅比1-11月份收窄0.9個百分點；土地成交價款9129億元，增長19.8%，增速回落1.6個百分點。

??點評：憑借一線和熱點二線城市的一、二手房市場成交火熱、量價齊升，土地市場尤其是熱點城市的土地市場的“高熱難擋“，部分城市逢土拍必出”三高“地王，全國土地購置面積累計同比降幅不斷收窄，全年從-20%提升到-3.4%，相較2015年的-31.7%更是回升了28.3.個百分點。與之相對的是，土地成交價款同比增速持續(xù)正增長，且三季度加速上揚，到12月末，土地成交價款累計達到9129億元，同比增速高達19.8%。值得注意的是，年內(nèi)土地購置面積增速與成交價款增速之間的“剪刀差”不斷加大，恰恰說明了今年土地成交的結(jié)構(gòu)變化，主要是地價較高的一線和熱點二線城市土地成交為主，地價相對較低的三四線城市2016年土地成交普遍縮量，也就造成了“量跌價漲”顯著格局。

??從2016年土地市場瘋狂來看，土地已經(jīng)成為一種資本市場上的金融工具，隨之而來的是，針對土地市場更加嚴厲的調(diào)控，從限制地價到設(shè)置熔斷再到徹查拍賣資金來源等，從目前的情況來看，12月收到一定成效，但仍有部分城市土地市場熱度不減，地價較高，因此，不排除后續(xù)政策繼續(xù)加碼的可能性。所以，在政策調(diào)控下，預(yù)計2017年土地購置面積與去年相持平，增速或?qū)⒂韶撧D(zhuǎn)正，成交金額難以維持高增長，穩(wěn)中有升為大概率事件。

??整體待售面積較上年末降3.2%，住宅待售面積較高點減少14%

??2016年末，商品房待售面積69539萬平方米，比11月末增加444萬平方米。其中，住宅待售面積減少200萬平方米，辦公樓待售面積增加195萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加234萬平方米。

??點評：今年以來，住宅庫存持續(xù)下降，其中待售面積較年初最高點下降14%，表明近一段時間去庫存取得一定成效，這與2016年上半年政策寬松以及地價推動房價上漲，帶動銷售回暖關(guān)系密切。即便是四季度調(diào)控政策頻出，但整體庫存并未增加，市場進入良性循環(huán)的階段。就當(dāng)前的格局來看，政策面調(diào)控與去庫存并舉，一、二線熱點城市政策收緊，但并無庫存壓力，庫存仍主要集中在三四線城市，這些城市去也將出現(xiàn)分化，經(jīng)濟發(fā)達的沿海城市、受一線需求外溢的高庫存城市，或?qū)⒙氏茸叱鰩齑婺嗵叮丝谪摿魅搿⒔?jīng)濟基礎(chǔ)較差的城市仍面臨較大困難。另外，從物業(yè)類型來看，與住宅庫存下降相悖的是，商業(yè)和辦公物業(yè)的庫存量大幅增加，去化風(fēng)險較大。

??行業(yè)格局生變，核心城市與大型房企份額高度集中

??2016年政策面經(jīng)歷了寬松刺激到局部收緊再到大范圍調(diào)控，行業(yè)各指標也走出“先揚后抑“的行情，白銀時代中行業(yè)不斷調(diào)整，生態(tài)格局也發(fā)生大轉(zhuǎn)變。市場格局上，北上廣深四大一線城市依舊是行業(yè)領(lǐng)路者，南京、天津、蘇州、合肥、重慶、成都、鄭州、武漢、杭州等9個熱點二線城市市場異軍突起，扮演2016年黑馬角色。這13個城市合計商品房總成交面積和金額分別占到全國22%和39%，中國房地產(chǎn)市場份額高度集中在這些熱點城市，且總量和占比在未來仍有可能不斷上升。

??企業(yè)方面，根據(jù)CRIC統(tǒng)計的2016年各房企銷售金額與統(tǒng)計局公布的全國商品房銷售金額對比來看，200強房企總銷售額集中度已達到52.8%，百強房企銷售額集中度更是達到44.8%，在中國房地產(chǎn)市場上占據(jù)了“半壁江山”，而10強、20強、50強、100強和200強等各梯隊的集中度更呈上升趨勢。預(yù)計未來房企集中度還將進一步上升，大型房企憑借品牌和規(guī)模優(yōu)勢在未來中國房地產(chǎn)市場的地位和話語權(quán)將愈加顯著。