??一、房地產(chǎn)開發(fā)投資緊縮政策環(huán)境下依然發(fā)展平穩(wěn)

??1-11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資93387億元，同比名義增長(zhǎng)6.5%，增速比1-10月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資62588億元，增長(zhǎng)6.0%，增速提高0.1個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為67.0%。

??點(diǎn)評(píng)：11月房地產(chǎn)開發(fā)投資保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，累計(jì)增幅微幅震蕩。7月份到11月份，開發(fā)投資進(jìn)入相對(duì)平穩(wěn)且總體回升的通道。分區(qū)域看表現(xiàn)為東部地區(qū)增速小幅提升，中部和西部回落。東部地區(qū)集中了大部分一二線城市，地方房地產(chǎn)調(diào)控政策最為密集和嚴(yán)格，主要政策方向也是在增加土地供給方面著力，土地市場(chǎng)成交增加促使了開發(fā)投資的持續(xù)上漲。房地產(chǎn)在中國(guó)很重要，既是一種有居住功能的消費(fèi)品，同時(shí)也是一種有保值增值功能的投資品，既和百姓的福祉息息相關(guān)，又對(duì)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)有重要貢獻(xiàn)，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)投資，對(duì)拉動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)意義重大，所以保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展十分重要。

??二、新環(huán)境下開發(fā)企業(yè)調(diào)整策略，新開工面積增幅小幅回落

??1-11月份，房屋新開工面積151303萬平方米，增長(zhǎng)7.6%，增速回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開工面積104776萬平方米，增長(zhǎng)7.9%。

??點(diǎn)評(píng)：11月，新開工面積增幅小幅回落。進(jìn)入年底收尾階段，企業(yè)新開工項(xiàng)目逐步減少，更多精力放在完成全年銷售業(yè)績(jī)，以及拿地方面。另外，一二線城市不斷升級(jí)的調(diào)控政策也導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期的下滑，此前開發(fā)企業(yè)普遍采取的高周轉(zhuǎn)策略，顯然已經(jīng)不再適用于當(dāng)前的限購(gòu)限貸大環(huán)境，開發(fā)節(jié)奏也必然受到影響，避免激進(jìn)的開發(fā)策略造成未來現(xiàn)金流的緊張。預(yù)計(jì)，2017年開發(fā)企業(yè)的新開工依然延續(xù)適度緊縮的策略，等政策信號(hào)放松或趨緩后再調(diào)整開發(fā)節(jié)奏。

??三、商品房銷售面積和金額單月下降，累計(jì)值繼續(xù)創(chuàng)新高

??1-11月份，商品房銷售面積135829萬平方米，同比增長(zhǎng)24.3%，增速比1-10月份回落2.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)24.5%，辦公樓銷售面積增長(zhǎng)31.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)17.5%。商品房銷售額102503億元，增長(zhǎng)37.5%，增速回落3.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)39.3%，辦公樓銷售額增長(zhǎng)46.5%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)20.1%。

??點(diǎn)評(píng)：11月，一些重點(diǎn)城市在已經(jīng)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策的基礎(chǔ)上繼續(xù)出臺(tái)了加強(qiáng)版政策，且加入調(diào)控大軍的城市也在不斷增加，政策出臺(tái)的當(dāng)月和隨后的11月商品房成交量?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯回落，政策效果顯著。商品房累計(jì)銷售面積及金額的同比漲幅也呈現(xiàn)回落的態(tài)勢(shì)，從回落趨勢(shì)來看，銷售金額同比漲幅回落幅度大于銷售面積，側(cè)面反映出房?jī)r(jià)漲幅有所收窄，市場(chǎng)預(yù)期正朝著的政策引導(dǎo)的方向發(fā)展。

??必須說明的是，前11月13.58萬億平方米銷售面積已經(jīng)超過2013年最高紀(jì)錄，成交金額也首次突破10萬億，刷新歷史紀(jì)錄。銷售面積累計(jì)同比增長(zhǎng)24.3%較去年同期（7.4%）增加了16.9個(gè)百分點(diǎn)，是出乎所有人意料的。

??盡管目前市場(chǎng)即期成交量嚴(yán)重下降，未來一段時(shí)間的市場(chǎng)預(yù)期也會(huì)低迷，但累計(jì)銷量已經(jīng)擺在這里，即便12月份市場(chǎng)依舊冷淡，也不妨礙全年商品房成交量有望突破15萬億，以20%的增速實(shí)現(xiàn)歷史性增長(zhǎng)。

??四、住宅庫(kù)存去化顯著，調(diào)控政策向落實(shí)“長(zhǎng)效機(jī)制”過渡

??11月末，商品房待售面積69095萬平方米，比10月末減少427萬平方米。其中，住宅待售面積減少582萬平方米，辦公樓待售面積增加57萬平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加32萬平方米。

??點(diǎn)評(píng)：截至11月末，全國(guó)商品房待售已持續(xù)9個(gè)月減少。盡管商品住宅庫(kù)存去化加速，一二線城市庫(kù)存不足和三四線城市庫(kù)存去化困難依然共存。從物業(yè)類型來看，辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房庫(kù)存去化未有明顯改善，壓力依然較大。全國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存的動(dòng)態(tài)變化，市場(chǎng)形勢(shì)變化等，都決定了未來政策將進(jìn)行適時(shí)調(diào)整，在最近召開的政治局會(huì)議明確提出“要加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制”。以“去庫(kù)存”為目的的短期政策逐步退出，去庫(kù)存也將不再是政策的核心目的，各地尤其是一二線城市要限制過度投機(jī)，并加大市場(chǎng)供應(yīng)力度，三四線城市則根據(jù)庫(kù)存的結(jié)構(gòu)特征，有針對(duì)性的出臺(tái)去化措施。維持市場(chǎng)穩(wěn)定的長(zhǎng)效機(jī)制，不但要研究，關(guān)鍵是要落實(shí)。

??五、土地購(gòu)置面積降幅收窄，地價(jià)上漲壓力持續(xù)存在

??1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積19046萬平方米，同比下降4.3%，降幅比1-10月份收窄1.2個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款7777億元，增長(zhǎng)21.4%，增速提高4.7個(gè)百分點(diǎn)。

??點(diǎn)評(píng)：年末土地市場(chǎng)供應(yīng)放量，特別是在部分熱點(diǎn)城市，地方政府通過增加土地供應(yīng)量緩解供不應(yīng)求帶來的房?jī)r(jià)快速上漲，與此同時(shí)，持有大量資金的開發(fā)企業(yè)在這些城市拿地?zé)崆楦咂螅貎r(jià)不斷被推高。不少城市在增加供應(yīng)的同時(shí)，也明確了土地市場(chǎng)政策導(dǎo)向，對(duì)土地價(jià)格給予管控、限制土地資金違規(guī)使用等。

??六、開發(fā)企業(yè)到位資金增幅趨緩，政策壓力漸起

??1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金129484億元，同比增長(zhǎng)15.0%，增速比1-10月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款19199億元，增長(zhǎng)3.1%；利用外資132億元，下降49.0%；自籌資金44772億元，增長(zhǎng)0.3%；其他資金65381億元，增長(zhǎng)33.4%。在其他資金中，定金及預(yù)收款37246億元，增長(zhǎng)30.5%；個(gè)人按揭貸款21970億元，增長(zhǎng)49.3%。

??點(diǎn)評(píng)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速小幅回落，主要體現(xiàn)在定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款同比增速收窄上，分別收窄1.7和2.2個(gè)百分點(diǎn)；國(guó)內(nèi)貸款增速提高1.9個(gè)百分點(diǎn)。11月，熱點(diǎn)城市增加首付比例，對(duì)高杠桿買房等行為進(jìn)行管制，信貸政策收緊的同時(shí)監(jiān)管層對(duì)房企資金渠道進(jìn)行管控，尤其是企業(yè)自籌資金渠道如企業(yè)債等將逐步收緊。開發(fā)企業(yè)融資面臨的政策壓力逐步增長(zhǎng)，資金來源增幅可能出現(xiàn)進(jìn)一步下滑，難度進(jìn)一步上升，應(yīng)早做相關(guān)準(zhǔn)備。

??（本文來源：中房研協(xié) 測(cè)評(píng)研究中心）