??當9月份樓市傳統銷售旺季遭遇熱點城市政策收緊，房企積極推案、營銷，武漢、廈門、鄭州、杭州分別限貸、限價、限購，“金九”樓市到底怎樣？

??一、二線城市成交量不及上月，三、四線成交環比小幅增長

??46個重點監測城市成交數據顯示，一、二線城市、成交量環比均有不同程度的回落；三四線城市略好于市場預期，同、環比均實現正增長。

??9月前18天，一線城市商品住宅成交面積180萬平方米，同、環比均有所回落，跌幅分別為8%和11%。盡顯“量價背離”特征，即高房價城市成交大幅回落，低房價城市成交顯著放量。深圳表現尤為突出，盡管9月份房價再次突破6萬元/平方米，但成交面積已由1月份61萬平方米降至8月份27萬平方米，跌幅多達55%之巨。9月前18天，深圳商品住宅成交量約19萬平方米，環比微升5%，但同比仍下降32%，高房價引致市場需求不足成為不可忽視的因素。與此形成鮮明對比的是，廣州房價相較理性，至今仍在2萬元/平方米下方徘徊，漲幅明顯落后于其他熱點一、二線城市。前18天，廣州樓市成交明顯放量，成交面積攀升至81萬平方米，環比增加37%，同比更是大增74%。鑒于廣州土地市場明顯轉暖，8月份廣州也是為數不多的新晉地王城市，黃埔區、荔灣區相繼成交一宗單價地王，高地價必然要求更高售價，“金九銀十”期間廣州樓市量價齊升局面可期。

??二線城市合計成交692萬平方米，環比下降7%，同比增加13%。分城市來看，城市分化現象愈加明顯，熱點城市成交量猶在高位，高庫存城市成交持續不振。雖然蘇州、南京、合肥等熱點二線城市相繼加碼調控政策，但是房地產市場長期供不應求的現狀并未發生實質性轉變，成交量環比均有所增長。反觀，青島、長春和呼和浩特等高庫存城市成交量增長趨于平緩，甚至再次掉頭向下，尤其是呼和浩特成交量環比驟降77%，去庫存仍需經歷更長的時間周期。

??三四線城市成交面積為390萬平方米，環比微升9%，同比增長26%。分城市來看，各城市成交量漲跌互現，東莞、南平等個別城市環比實現翻番。東莞、晉江、馬鞍山和南平等多個三四線城市成交增長迅速，環比漲幅都在50%以上。不過，成交量環比下降的城市也不在少數，韶關、河源、六盤水等多個三四線城市環比跌幅都在20%左右，尤其是東營成交量環比驟降73%。

??房價上漲的城市明顯增多，鄭州和上海環比漲幅超5%

??與成交量持續小幅下滑相對的是，房價上漲的趨勢沒有改變。國家統計局數據顯示，8月份，70個大中城市房價環比上漲的城市有64個，環比新增13個城市。熱點一、二線城市房價漲勢不減，且有加快的趨勢。合肥、福州、南京在內的6個城市房價環比漲幅超4%，鄭州和上海更是雙雙突破5%。不乏已經出臺收緊政策的合肥、廈門、南京等城市，這也顯示出此前政策收緊并未能有效抑制房價快速上升。

??總體來看，8月房價快速上升，仍然是以下兩個因素沒有變化：一是近期土地市場地王熱度不減，快速上漲的地價推高房價上漲預期；第二，信貸仍非常寬松，8月人民幣貸款增加9487億元，同比多增1391億元，其中接近50%的貸款均為房貸。短期內M1、M2剪刀差不斷擴大、民間投資增速仍在下滑的態勢不會發生較大轉變，房產投資未來仍是資金流向的焦點領域，因此未來部分城市房價仍會保持上升格局。

??綜上所述，3月份以來房地產市場明顯回暖，各線城市成交量持續高位運行，市場需求或多或少存在提前透支的跡象。更為重要的是，受制于熱點一、二線城市房價上漲過快，也在一定程度上限制了市場需求合理釋放，樓市成交量較難再上一個新的臺階，“金九銀十“成色恐將不足。