??2016年一季度延續了去年房地產市場的火熱，然而隨著二季度熱點城市陸續推出限制性政策，從熱銷項目的情況來看，數量相比一季度有所減少，但整體情況依然較好。根據CRIC的統計，2016年1-6月，單項目累計銷售面積超過30萬平方米的有4個，而累計銷售金額超過30億元的項目達到了23個，其中北京林肯公園約70億元的銷售額居榜首。

??我們梳理了上半年典型的熱銷項目，通過匯總分析，發現這些項目主要呈現四大特征：

??一、熱點城市改善型項目持續火熱

??上半年延續了去年改善型市場的熱度，在良好預期的背景下，聚集了高收入人群的幾大熱點城市，改善型需求得到持續釋放，北京、上海、南京、蘇州等城市優質地段的大戶型或別墅產品受到市場認可。雖然今年一季度后熱點城市相繼出臺了不同的限制性政策，但在被市場逐漸消化后，整體來看改善型市場的熱度依然較高。

??一線城市如上海的內環項目瑞虹新城，總價約1000萬元一套，憑借其優越的地段在2月份開盤被搶購一空，5小時大賣36億元；而地處內環江邊的尚海酈景項目，主打160-200平方米3-4房，憑借約78000元/平方米的均價在今年上半年累計銷售近50億元；北京泛海國際項目的主力戶型均為300-400平方米的大戶型產品，均價96800元/平方米，由于其靠近北京朝陽公園優越的地理位置，上半年累計銷售超過30億元。

??二線熱點城市如蘇州獅山原著，地處蘇州高新區CBD板塊，戶型面積為128-143平方米3-4房及別墅，5月開盤2小時700套熱銷35億元。泰禾南京院子是泰禾打造的第二代“院子系”作品，區位享受成熟的夫子廟商業圈配套，產品為458-804平方米總價超2500萬的別墅，5月份開盤即去化7成，總金額達6億。

??二、商住盤在北京市場倍受追捧

??上半年的北京市場還出現了另一大特征，商住產品的銷售呈爆發式增長，自去年北京“通州將會定位北京城市副中心”被提出以來，該地區的商住產品就火爆異常。到了今年上半年，通州定位城市副中心逐漸明晰并確定，同時5月通州商住房限購政策出臺，6月又有“商住房將停止全部網簽”的謠言，商住房熱銷蔓延到整個北京市。

??根據CRIC顯示，2014年北京市商住型公寓占商品房銷售額的比重僅6%，然而今年上半年，其比重上升至了23%，套數占比更是高達35%。

??從今年上半年的數據來看，在全國范圍內，北京林肯公園甚至以約70億元的銷售成為今年上半年銷售金額最高的項目。而在北京市商品房銷售金額突出的樓盤中，也不乏商住型公寓產品為主的項目。除了北京林肯公園之外，東亞尚品臺湖項目上半年累計銷售也超40億元，累計銷售套數超4000套。

??究其原因，一方面，是由于北京商住限購傳聞，導致大量投資客進入，另一方面，林肯公園項目所在的大興板塊、東亞尚品臺湖所在的通州區域，前者是受首都第二機場推動北京南城火熱，后者是受城市副中心定位所致，然而價格適中不限購，地鐵上蓋的條件也符合剛需定位，這類產品在北京始終是比較火爆的。

??因此，北京市的商住市場，在政策規劃的推動下，在謠言傳聞的影響下，自住與投資需求大量涌入，導致了如此繁榮的景象。不過我們認為此種模式不可復制，而未來也必不可持續。

??三、區域壟斷性大盤項目依然大賣

??大盤項目一般具有豐富的產品線，賣點明確且多樣化，受眾客群范圍廣，項目均可打造為區域性標桿，在熱點或非熱點城市均較易引起市場關注。在上半年銷售金額超40億元或面積超30萬方的熱銷項目中，除了南京魯能公館、北京東亞尚品臺湖，其他10個項目均是超50萬方的大盤。其中貴陽花果園、中天未來方舟兩個大盤項目以區域性壟斷優勢持續熱銷，2016年上半年二者分別銷售56.11萬方和44.09萬方，而在歷年的銷售中兩個項目均居行業前茅。

??四、碧桂園、恒大多盤聯動獲熱銷

??今年上半年，房企采取多盤聯動折扣來促進銷售的情況不多，然而恒大和碧桂園成為了例外。這兩家房企，通過聯動多個區域或多盤，并采取較低折扣促銷，也促成項目熱銷，尤其是在五一期間的表現十分搶眼。碧桂園“五一”期間發起全國11盤同步開盤活動，“五一”3天認購金額超過160億元，4月30日單日認購便超100億元。此外，恒大在上半年曾多次采取區域聯動策略，如“返鄉置業購房特惠8.8折”、“無理由退房8.5折”、“全國樓盤8折”等，助力恒大銷售業績節節攀升。

??五、總結

??總體來看，上半年項目熱銷主要來自于兩個方面的動因：一是本輪市場利好帶動性的項目熱銷，如受益于政策刺激及市場需求，改善型項目銷售持續強勁；一是房企主動出擊的營銷手法促成熱銷，如恒大、碧桂園多次大范圍折扣活動換來大賣。值得一提的是，不斷有新的熱點城市出現政策收緊的情況，如上海、南京、蘇州、合肥等城市，不排除還有部分城市將跟風收緊，下半年房企的銷售戰爭或將面臨“降溫”的風險。