??【研究觀點】

??全球經濟不容樂觀 樓市下行近期難逆轉

??截止2016年5月，2016年住宅銷售量為15,301宗或120億元，較去年同期分別下跌42%和37%。住宅市場房價由去年9月份達到高點后一路下跌，今年初四個月跌幅已超過10%，而成交量由年初的2000余宗一路增長到5月份的4500余宗，增幅超過50%，可以看出港府辣招初見成效，居民置業需求得到一定釋放。

??全球經濟疲軟，發達國家舉步維艱，新興國家也面臨增速放緩的局面，導致外部需求減弱，2016年1-5月訪港人數和服務輸出較去年同期下跌。香港經濟增速在第一季度繼續放緩，增速僅0.8%，低于預期。同時，美聯儲二次加息不確定性增強，全球貨幣市場持續波動，使得房市投資者趨于消極觀望態度。

??雖然樓市已有一定降溫，港府今年初依舊堅定增加土地供應的步伐，以緩解供求不平衡的現狀。然而，辣招之一的增加最低頭期款門檻卻一定程度上增加了居民買房的難度，也讓開發商不得已用二次貸款來刺激銷售，成交量有所上升，但在樓市不景氣的大背景下，負資產和違約的可能性也大大增加。由于公眾買房自住的負擔依然沉重，港府今年內減辣的可能性仍然比較小。分析兩道辣招的目的和放寬條件，未來政府應會優先放寬放貸政策。

??一、經濟

??全球經濟不景氣 美聯儲加息待定 樓市難回暖

??1、美聯儲二次加息不確定

??我們預計，美聯儲將于年內加息最多兩次，但鑒于五月美國就業環境不景氣，又處于英國公投脫歐前夕，美聯儲很可能會放緩加息步伐，6月會議或不加息。香港由于港幣與美元的聯系匯率制度，利率往往隨美元利率浮動。此次延緩加息也延緩了香港本地貸款利率可能上升的步伐，對香港樓市來說算是利好消息。但由于二次加息的不確定性，許多潛在買家仍處于觀望態度。

??2、全球經濟疲軟, 外部需求降低

??2016年上半年，環球經濟依然沒有明顯起色。發達國家仍舉步維艱，歐洲、日本繼續推行貨幣寬松政策來刺激經濟復蘇，美聯儲二次加息還需商議，新興經濟體增速也逐漸放緩。疲軟的全球經濟加上波動的貨幣市場使得投資者趨于保守，港內外股市年初出現大幅拋售。同時，全球經濟不景氣導致外部需求減弱，第一季度貨物出口的跌幅進一步增大，訪港旅游人數減少、人均消費降低也導致服務輸出轉差，種種外部不利因素對本港經濟牽制頗大。

??3、本地經濟增長放緩

??香港本地經濟受全球經濟大環境影響，增速也逐漸放緩。2016年第一季度，香港經濟較去年同期增幅僅為0.8%，低于上一季度同比增幅的1.9%。盡管失業率維持在低位，通脹壓力也較小，但是，受旅游業低迷的影響，第一季度私人消費開支僅有輕微增長，投資開支則繼續下跌。種種跡象表明，香港整體經濟依然較為低迷，本港居民買樓需求受到一定抑制。

??二、政策

??增供應步伐堅定 辣招引起副作用 房貸政策應被優先放寬

??1、土地供應繼續增加，需求獲得一定釋放

??香港政府自2012年起推行辣招以抑制房價飆升，一方面通過推行雙倍從價印花稅以及買家印花稅打擊投機炒樓行為，另一方面增加土地供應，希望緩解供求不平衡的問題，盡力滿足居民自住需求。至2016年上半年，辣招在香港樓市已有一定成效，私人住宅售價指數以及租金指數由2015年9月的高點逐月下降，到今年四月份已經分別下降了11%和8%。而住宅成交量也由年初最低點的2045宗逐步提升至5月的4586宗，除去年初銷售淡季的因素，仍能看出房價下跌對釋放需求起到的積極作用。

??辣招雖已初見成效，港府依然不松口“減辣”。據2016-2017賣地計劃，香港政府在今年將提供29幅住宅用地，可供興建19200個單位。預期16-17年度總土地供應量可供興建28600個單位，高出年房屋供應目標一萬余個。

??2、提升頭期款門檻，開發商二次貸款風險大

??港府辣招之二就是提升了房貸最低頭期款門檻，由于香港家庭負債占居民生產總值達60%以上，自15年初，港府降低了物業最高按揭成數近一成，以維持銀行和金融體系的穩定。

??然而，開發商面對前一段量價齊跌的銷售壓力，不得已推出了二次貸款來降低買家首付負擔，二次貸款使買家不需要收入證明，便能貸款80%到95%。今年二月份，超過五分之一的買家申請了開發商貸款，開發商貸款勢頭強勁，然而由于房價仍呈下降趨勢，如此高的貸款比例擴大了買家未來負資產的可能性，今年一季度，負資產的案例就達到了1432宗，較上一季度增加了13倍。開發商雖然通過增加貸款額度來刺激銷售，但也因此需要承受更大的違約風險。

??3、港府咬緊辣招不松口，預期貸款政策應優先放松

??樓市雖有所降溫，普通居民買房負擔依然沉重，房價收入比遠超過可接受范圍，因此，港府在近期內應不會松口減辣。然而細究兩道辣招，印花稅政策針對投機炒樓行為，貸款政策則為維護金融系統穩定。辣招的根本目的是釋放普通居民買房自住需求，增加印花稅不會影響該部分需求釋放，反而能夠抑制投機導致的房市泡沫；而貸款政策目前雖有利于抑制高杠桿買房行為、給房市降溫，卻同時增加了普通居民買房的首付負擔，從長遠來看依然相背于辣招的根本目的。因此，一旦確認房市確已進入下行通道，居民買房負擔減輕到一定程度，目前頭期款門檻政策即會降低。而印花稅政策仍需看政府增供應的步伐，目前政府土地供應應優先滿足居民自住需求，其次才是投資需求。只有當住宅供應能夠較好釋放剛性需求并有富余時，印花稅政策才有可能放松。因此，我們預期房貸政策將先于印花稅政策獲得放松。

??三、土地

??政府持續增加土地供應房價或將持續回落

??2016年1月至5月香港住宅土地成交總額約為178.36億元，已經超過2015年上半年168.35億元的成交額。截至5月31日，成交總面積已達到113,428平方米，遠超2015年上半年的88,329平方米，接近2015年下半年120,483平方米的成交面積。

??2016年上半年土地市場交易活躍的情況有望在下半年持續。發展局局長陳茂波表示，政府會保持靈活，會在季內加推用地，應對市場情況。

??政府發布的2016至17年度的賣地計劃中包括29幅住宅用地。其中，14幅是新增用地，15幅滾存自上年度賣地計劃。可供興建單位數量是2010年以來的新高。這顯示了政府增加住宅土地供應的決心。

??下一財政年度的潛在私人房屋土地供應，估計可以興建約28,600個單位，其中包括政府賣地、鐵路物業發展項目、市區重建局項目以及私人重建或發展項目的土地供應。

??根據政府的賣地計劃，2016年4月至2017年3月，計劃出售住宅土地總面積共231,095平方米。政府持續穩定提供住宅用地的目標清晰明確，若有剩下未賣出的土地，將會滾存至下一年出售。

??在房屋事務委員會增加房屋供應量的目標下，土地供應充分有余，住宅供應量增加，2016年下半年房價有下降態勢。

??四、市場

??供應大幅上升需求略有回升價格或將延續下行趨勢

　　2015年香港私人住宅的售價在9月達到頂峰后，從10月開始已連續6個月下挫達13.4%，2016年第一季度的售價同比下降5%。 4月之后，售價稍有回升，仍低于去年同期。

　　在住宅買賣合約數量及總額方面,與2015年第一季度相比，2016年第一季度大幅下降，存貨周轉率達到政府出臺辣招以來最低，僅0.37%。但合約買賣數量及金額在4月、5月迅速回升，與去年同期持平，連帶住宅售價在4月有小幅上漲。

　　一手住宅方面，2016年第一季度表現乏力，總成交宗數1325宗，金額167.61億元，同比下降64.6%及52.1%。4月、5月一手住宅交易迅速回升，單月成交宗數分別為1294宗和1476宗，雖比去年同期下降了20.8%和18.4%，但較3月成交量翻了一倍。

　　二手住宅方面，第一季度延續2015年底的情況，呈現低迷狀態，總成交宗數4896宗，金額279.13億元，同比下降62.4%及65.5%。4月、5月二手住宅交易有回升跡象，單月成交宗數分別為3200宗和3110宗，與去年同期基本持平。

　　由此可見，私人住宅的需求方面并沒有因為售價的連續下降而得到充分釋放。

　　從供應方面來看，2016年第一季度私人住宅落成單位1800個。截至2016年4月，私人住宅各類單位落成量共2333個，與往年相比有所回落。但私人住宅的施工量在第一季度增幅驚人，達到13,300伙，接近去年全年的施工量，是2004年有記錄以來的新高。可以預見，未來1至2年私人住宅的供應量將大幅增加。

　　政府方面的積極推地促使住宅供應快速上升。由運輸及房屋局的數據推算，未來3至4年的潛在一手供應量可能達到92,000伙，再創歷史新高。其中，69%屬于實用面積少于69.9平方米的中小型單位，約有63,600伙。據統計，2016年，私人住宅的供應以荃灣、元朗及將軍澳地區為主。

　　2016年香港住宅市場供應量增加明顯，但住宅需求乏力的情況延續。下半年樓宇買賣或將緩慢有所回升，但總體難以恢復活力，房價或將繼續下行，供應可能過剩。