??12月15日上午，國家統計局公布了2022年1-11月宏觀經濟和房地產行業數據。整體房地產市場仍延續下行態勢，單月銷售和投資規模分別擴大10pcts和4pcts至33%和20%。房屋新開工和土地購置面積仍同比均腰斬，同比下降51%和58%。房屋竣工連續3個月規模上漲，11月環比上漲61%，但不足支撐整體投資。前11月商品房銷售和開發投資規模均降至五年新低。

??11月銷售面積環比增3%
同比降幅再擴大10pcts預期“翹尾”無望

??據國家統計局數據：1—11月，商品房銷售面積121250萬平方米，同比下降23.3%；商品房銷售額118648億元，下降26.6%。兩者同比降幅相比1—10月分別擴大1pct和0.6pct，累計同比降幅走勢趨平趨緩。

??單月來看，11月全國商品銷售面積和金額分別為10071萬平方米和9816億元。同比分別下降33.3%和32.2%，二者同比降幅再度擴大，較1-10月擴大10pcts和8.5pcts。二者環比分別上漲3%和4%。

??縱觀2022年下半年商品房銷售情況，當前市場已完成規模筑底、整體止跌在即，但全面回暖仍存在較大難度，市場情緒仍然萎靡。主要體現在兩個方面：

??一方面，月均銷售規模底部持穩。7-11月商品房銷售面積整體趨于穩定，除9月強銷期外其余4個月份商品房銷售規模維持在10000萬平方米和10000億元上下。雖較2022年上半年月均和2021年全年月均分別下降了27%和39%，但已有止跌姿態。

??另一方面，年末翹尾行情大打折扣。11月商品房銷售面積環比僅上漲3%。環比漲幅遠小于往年同期水平（2022年11月商品房銷售面積環比上漲19%）。

??究其原因，一方面，雖然疫情管控全面解禁，但是民眾對于疫情的恐慌情緒尚未完全消退，加之管控解除后短期陽性病例有增無減，實則當前還是處于疫后恐慌期，客觀上也會對購房產生消極影響。另一方面，核心一二線限制性政策局部松動釋放了一定利好消息，對于短期成交回升也會有一定的積極作用，但是對于廣大弱二線和三四線城市而言，基本進入了紓困政策的“失效期”，全面需求透支很難通過短期政策調節改善，因而也面臨較長的低位盤整期。

??據此以銷售規模累計同比降幅持穩預估，2022年全年商品房銷售面積和金額分別將達13.6億平方米和13.3萬億元，同比分別下降24%和27%。

??全國銷售價格環比再降

??一線同比漲幅繼續回落三線跌幅4%領先

??根據全國商品房銷售面積、金額估算來看，11月全國商品房銷售均價9747元/平方米，環比回升1%但仍處于萬元以內。新一輪的降價仍在多個城市廣泛開展。

??11月，70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環比下降城市有51個，比上月減少7個。一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.2%，降幅比10月擴大0.1pct。二線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.2%，降幅比10月均收窄0.1pct。三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅比10月收窄0.1pct。

??同比來看，11月70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格同比下降城市有51個，個數均與上月相同。一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲2.5%，漲幅比10月回落0.1pct。二線城市新建商品住宅銷售價格同比下降1.2%，降幅比10月收窄0.1pct。三線城市新建商品住宅銷售價格同比下降3.9%，降幅與10月相同。

??11月竣工環比上漲61%

??新開工、土地購置同比降幅進一步擴大

??據國家統計局數據：1—11月，房地產開發企業房屋施工面積896857萬平方米，同比下降6.5%。房屋新開工面積111632萬平方米，下降38.9%；房屋竣工面積55709萬平方米，下降19.0%。三者同比降幅分別擴大0.8pct、1.1pcts和0.3pct。

??單月來看，11月房地產開發企業房屋施工面積7963萬平方米，同比下降53%；新開工和竣工面積分別為7910萬平方米和9144萬平方米，同比下降51%和20%，環比分別下降12%和上漲61%。

??縱觀2022年下半年，整體呈現“新開工連續疲弱”、“竣工保交付接連發力”的趨勢。

??一方面，房屋新開工10月雖短暫同比降幅收窄，但11月降幅再度擴大。受房企投資行為裁剪和2021年土地出讓縮量影響，新開工規模連續回落至歷史極低水平。

??另一方面，房屋竣工持續發力，當前保交付已成為房地產軟著陸、恢復購房者信心的關鍵一環。“第二支箭”和“第三支箭”均涉及支持“保交樓”。三季度起各地方政府密集發文確保落實“一樓一策”，多個房企也聲明全力保交樓。2年以上續建項目規模保持增長。但需要注意的是，受前值較高影響三季度起房屋竣工同比由正轉負并降幅擴大，對整體開發投資規模的支撐減弱。

??據此以房屋施工、新開工和竣工累計同比降幅線性預估，2022年全年預計三者分別完成90億平方米、12億平方米和8億平方米，同比分別下降7%、40%和18%。

??據國家統計局數據：1-11月，房地產開發企業土地購置面積8455萬平方米，同比下降54%；土地成交價款7591億元，下降48；二者降幅分別較1-10月擴大0.73pct和0.84pct。

??單月來看，11月土地購置面積和土地成交價款分別為1023萬平方米和1530億元，二者同比下降58%和51%，降幅較10月擴大5pcts和1.05pcts。2022年11月，多個重點城市進行了集中土拍。從土拍熱度表現來看，北京、上海、杭州土拍熱度回升，但素質相對一般或周邊住宅去化困難的板塊則須依靠本地國企托底或直接遭遇流拍。

??11月開發投資額不足萬億環比再降5%

??全年投資額預計同比降10.8%

??據國家統計局數據：1—11月，全國房地產開發投資123863億元，同比下降9.8%，較1-10月降幅擴大1pct。其中11月全國完成房地產開發投資額9918億元，環比下降4.5%，同比下降19.9%，較10月降幅擴大3.9pcts。

??縱觀2022年下半年，全國房地產開發投資額一路收窄至歷史低點。至11月全國開發投資額已降至不足1萬億元，為近五年新低。

??主要有兩方面原因，一方面新房銷售仍處于下行中，疊加雖“三支箭”盡出，但截至11月末房企到位資金情況尚沒有改善，雙通道向投資端施加負面壓力；另一方面房屋新開工和土地購置單月規模和增速仍在進一步下降。同時，“保交付”房屋竣工帶來的建安新增投資規模有限，其同比降幅也逐漸擴大對整體投資的支撐力度持續降低。

??據此以投資規模累計同比降幅線性預估，2022年全年預計完成開發投資額13.2萬億元，規模回到五年前，增速同比下降10.8%。

??綜上，我們對于后市給出如下幾點判斷：

??三季度以來房地產市場利好頗多。連續的金融端利好對房地產開發企業提供了有力的支持，但政策端支持力度加大傳導至行業銷售與投資仍需一段時間。同時管控解除后的短期恐慌也對房地產造成一定消極影響。從全國來看，商品房銷售、施工拿地以及整體投資單月同比降幅均再度擴大，整體房地產下行態勢仍在持續，現狀好轉仍需一個過程。

??新房銷售方面，各地紓困政策已經“應出盡出”，進一步的調控寬松對銷售表現的促進作用將愈發有限。當前新房市場仍未解決的難題是購房者信心與預期普遍不足，隨著后續“保交付”工作做出實際成效后，或將傳導至新房市場。

??房企拿地方面，當前樓市下行壓力仍舊偏大，市場投資信心也較為低迷，受此影響，預計四季度土拍熱度也將會延續低位運行。多數城市為完成全年供地計劃，整體累計規模同比腰斬、底價托市等現狀不會改變，整體土拓投資仍將保持低活躍度。

??房企施工方面，房屋新開工規模已有筑底姿態，后續至年末將保持低位，對整體開發投資貢獻有限。全力“保交付”下至年底房屋竣工規模將繼續回升，累計同比降幅也將繼續收窄。

??土拓投資和建安投資難以支撐開發投資如期回升。當前全國房地產投資仍較為乏力，土拓和建安投資均無法形成有力支撐。因此后續投資規模將維持低位，同比降幅則將在房屋竣工帶動的弱支撐下緩慢收窄。