張春麗①　胡憲

??一、概述

??（一）2024年房地產行業發展概況

??1.政策：中央定調明顯寬松信號，優化政策邊際效果初顯

??2024年，房地產市場步入了經濟修復與去庫存的雙重周期。在此期間，銷售、投資以及新開工等關鍵指標持續面臨壓力。②2024年9月26日，中央政治局會議作出“促進房地產市場止跌回穩”的部署，后多部委緊密協作在政策端持續發力，促進房地產市場止跌回穩。③中指研究院發布的統計顯示，2024年12月，30個重點城市新房銷售面積環比、同比均增長20%左右，20個重點城市二手房成交套數環比增長約20%、同比增長近70%。中央的寬松定調和后續各部門配套的政策發力，對房地產市場帶來的積極作用初步顯現。

??2.去庫存和投資：去庫存呈現回穩改善趨勢，投資同比仍顯弱勢

??根據國家統計局2025年1月17日發布的數據，2024年全國新建商品房銷售面積9.7億平方米、銷售額9.7萬億元，同比分別下降12.9%和17.1%，住宅降幅更大。市場通過新開工面積與土地購置面積的梯次收縮加速去庫存，推動供需新平衡④。

??房地產的投資仍顯弱勢。自2024年第二季度以來，我國投資動力有所減弱，民間投資占比持續下滑，2024年民間固定資產投資下降0.1%，很大程度來自房地產市場投資頹勢的拖累⑤，基礎設施投資領域缺少具有長期穩定經營性收益且收益可以覆蓋支出成本的項目，同時出現項目需求與資金難以匹配的狀況。⑥??

??3.供需：同比深度下滑，城市土拍溢價率分化，支持盤活存量閑置土地

??2024年全國房地產市場深度調整，百城二手住宅價格累計下跌7.26%，一線、二線、三四線城市分別跌6.09%、7.63%、7.35%。300城土地成交建面同比降17%，預計全年降至11億平方米，接近商品房成交規模。全年商品房銷售面積9.74億平方米（-12.9%），銷售額9.68萬億元（-17.1%），供需兩端顯著收縮⑦。

??就土拍市場來說，2024年一線城市涉宅用地成交樓面價表現強勢，同比上漲21%，達到29238元/㎡。⑧中指研究院發布的統計數據顯示，全國300城住宅用地平均溢價率4.29%，較2023年下降0.4個百分點。其中，一線城市7.6%，二線城市4.4%，三四線城市3%。⑨由于一線城市出讓多宗核心區域優質、高溢價地塊，提升了土拍市場的活躍度，尤其上海在放開土拍限價后，拍出了國內土地出讓單價新“地王”，帶動上海土拍熱度回暖。⑩相比之下，二線城市的涉宅用地成交樓面價則同比回落10%，達到7368元/㎡，三四線城市土地市場則顯得更加冷清，涉宅用地成交面積同比下降20%，流拍率維持高位，樓面價同比下跌15%??。

??截至2024年，全國廣義房地產庫存達127億平方米，其中超30億平方米土地閑置逾三年。中央將盤活存量土地作為穩市重點，央行明確支持收購房企存量土地，允許專項債、政策性及商業銀行貸款用于市場化收儲。9月政治局會議亦強調加大貸款投放力度，加速閑置土地資源盤活。

??4.債務及去化：居民中長貸意愿較弱，行業債務增長幅度趨緩，國家加大白名單項目貸款投放力度

??根據中指研究院統計，2024年我國房企到期債券規模為7703.1億元，與上一年度到期余額超過9500億元的規模相比下降了19.6%，但整體規模仍然處于較高水平。?房地產貸款投放速度加快，金融監管總局召開的2025年監管工作會議顯示，2024年“白名單”項目審批通過貸款超5萬億元，全年累計處置不良資產超3萬億元。

??2024年，房企融資支持政策雖然邊際改善，各地更是推廣融資協調機制“白名單”，但非銀融資規模仍未改變下滑趨勢，多數民營房企，尤其是出險房企，融資難的問題依然突出。

??5.收入及利潤：行業收入增速轉負，利潤率有待企穩

??2024年前三季度，98家A股上市房企營業收入同比下降23.2%，增速創歷史新低，A股超半數房企出現凈虧損。虧損原因主要為：促銷折扣致收入下滑；高地價項目結轉推高成本；房價地價下跌引發資產減值及存貨跌價計提增加。?與此同時，房企住宅銷售回款規模同比大幅減少，導致資金流入不足，進一步影響了企業的營收表現。

??6.行業現狀：頭部企業積極化債，規模優勢與轉型并存

??近年來，隨著房地產市場調整和債務危機的蔓延，包括行業頭部企業在內的許多房企采取了多種方式應對危機和調整。

??較多頭部企業債務危機嚴重：恒大集團繼續身陷巨額債務危機中，2024年1月29日，中國香港法院對恒大集團發出清盤令，廣州市凱隆置業（恒大母公司）也被申請破產清算。碧桂園集團在2024年4月和9月成功對多只境內債券進行展期，并計劃通過延長債務期限（最長11.5年）、降低融資成本（從6%降至2%）等方式，減少最多116億美元債務。?同時，碧桂園集團還通過折價處置資產回籠超過600億元資金，以緩解短期流動性壓力。但其三四線城市項目占比高加重資金回籠難度，償債危機仍未完全度過。

??行業龍頭企業之一的萬科集團也面臨嚴峻的經營和財務危機。萬科A（000002）發布的2024年年報顯示，萬科2024年度凈利潤減少506.81%，公司營業總收入3431.76億元，同比下降26.32%，歸母凈利潤-494.78億元，同比下降506.81%。從單季度數據看，第四季度營業總收入1232.82億元，同比下降29.73%，第四季度歸母凈利潤-315.35億元，同比下降2061.73%。?億翰智庫監測數據顯示，2025年萬科的公司債與中期票據總額達215.9億元，占存續債券余額接近50%。2025年2月5日，十余名來自深圳國資系統高管組成的工作組已經進駐萬科集團各核心崗位，展開資產盤活、債務優化、業務聚焦等一系列措施?。

??而財務狀況相對健康的房企則選擇加速償債節奏，龍湖、金地均在2024年按時償還了部分債務，金地表示已經基本度過償債高峰期?。

??（二）2024年房地產爭議解決概況

??1.訴訟視角

??根據“裁判文書網”信息，2024年房屋買賣合同糾紛為66630件，與2023年的83535件相比大幅下降20.24%；2024年房屋租賃合同糾紛案件量為63345件，與2023年的83835件相比下降約24.44%；2024年物業服務合同糾紛案件數量為160677件，與2023年的231334件相比下降30.54%；2024年涉房企的金融借款合同糾紛案件量為12140件，相較2023年的17552件下降30.83%；農村土地承包合同糾紛為951件，相比前一年度的1679件大幅下降43.36%；建設用地使用權合同糾紛469件，相比于2023年增加61件；房地產開發經營合同糾紛案件量為544件，相比于2023年的492件增加約10.6%。

??考慮到文書上網的延遲性、局部性、政策性等問題，該數據和行業真實情況可能存在一定差異。

??結合市場情況及團隊實際辦案經驗來看，近年來由于房地產行業調整和所面臨的困境，房地產合資合作糾紛、房地產建設合同糾紛以及房地產衍生的相關金融糾紛在實務中有較大增加。

??2.仲裁視角

??房地產及建設工程案件，是各個仲裁機構一個較為重要的板塊。隨著行業波動，2024年，在仲裁案件數量、金額上均呈總體持續上升狀態。建筑工程及房地產類型的案件，在部分仲裁機構的相關案件數量占總受案量的第一名，在部分機構案件數量比例總計高達約36%。

??相較于2023年，從全國仲裁機構2024年現有公布的數據來看，房屋租賃合同糾紛、房屋買賣合同糾紛、物業服務合同糾紛、房地產合資合作開發合同糾紛、房地產建設合同糾紛等爭議，在仲裁實務中相比往年在案件量和案件爭議金額上均大幅增加。

??北京仲裁委員會2024年受理的案件總量為14059件，其中房地產合同類糾紛受案量為706件，與上一年度案件量相比增加49件，同比增加7.46%，占總受案比例的5.02%。2024年該委受理的房地產合同類案件總標的額33.95億元，平均標的額636.69萬元。

??上海國際經濟貿易仲裁委員會2024年管理的案件，房地產爭議案件量占比3.5%，爭議金額占比1.1%。其中城市更新（PPP）屬前沿熱點領域，相關受案量和爭議金額也有較大幅度的上升。關聯的建設工程類爭議則是上海國際經濟貿易仲裁委員會案件量占比最高的糾紛類型，占其全年受理案件總量的32%。

??中國國際經濟貿易仲裁委員會2024年管理的案件中，建筑工程及房地產類型的案件以1735件的受案量占所有類型案件中的榜首，占比約28.85%，與2023年相比案件量大幅增加約34.7%。

??上海仲裁委員會受理的案件中，建設工程和房地產類型的糾紛分別為3378件和671件，案件數量和所涉標的金額均顯著增長。

??深圳國際仲裁院發布的2024年度數據概覽顯示，其2024年共受理971宗房地產行業案件和956宗基礎設施和建設工程領域的案件，其中房地產類型的案件數量小幅度下降約8.9%。

??廈門仲裁委員會2024年受理的房地產類糾紛案件數量達522件，是該機構第三大爭議案件類型，總標的額達3.85億元，建設工程類糾紛在案件數量上以326件緊隨房地產類糾紛其后，總標的額達10.59億元。房地產糾紛中房屋買賣合同糾紛以31000萬元的總標的額和412件的受案量分別位列案件標的和案件數量的第一名，建設用地使用權合同糾紛案件量為19件，總標的額6515萬元，平均單個案件標的額更大。

??3.調解視角

??伴隨著群體性爭議案件的增多，糾紛解決多元化趨勢明顯，其中調解在推動房地產糾紛解決中扮演著重要角色。

??2024年，最高人民法院持續推進住房城鄉建設領域“總對總”在線訴調對接機制，該機制通過人民法院調解平臺實現糾紛線上聯動化解，明確調解協議具備民事合同性質，經法院審查后可強制執行?。

??各地法院和各機構也都充分探索房地產領域糾紛化解的源頭預防和前端化解，武漢仲裁委員會分別與洪山區法院、新洲區法院、經開區法院、天門市法院、武漢鐵路運輸中級法院建立“訴訟+調解+仲裁”合作機制。

??4.跨境爭議解決視角

??房地產糾紛的跨境爭議解決中，值得關注的熱點問題是跨境破產程序的啟動和推進，尤其是中國房地產企業在境外啟動破產程序后與國內司法程序的聯動及沖突。例如，為公眾熟知的恒大、正榮、奧園、花樣年、佳兆業、世茂等房企先后涉及境外的破產程序，這些案件多數為離岸型破產，主要特點是債務人的主營業務位于內地、在香港上市或設總部、子公司等，并在維京島、開曼島等地設立控股公司。債務人多在境外法院被申請重整或清算，并得到一些境外法院的承認與協助。上述企業的實際經營和利潤來源主要在內地，但內地法院基本上較少參與這些案件，內地債權人的權利保護等問題日益突出?。

??二、新出臺的法律法規或其他規范性文件概述

??回顧2024年，在房地產法規政策方面，全國各一線城市大尺度調整限購政策、降低購房成本、減免交易稅費，持續刺激購房需求；相關政策支持盤活存量土地、深化老舊小區改造，優化房地產供應結構；金融方面設立“白名單”、加強風險防控，滿足房地產合理融資需求；保障性住房加速去化庫存、推動租賃市場發展，滿足中低收入群體住房需求。總體而言，房地產政策體現出需求端松綁力度加大、供給端繼續積極調整、金融監管與支持并重、住房保障體系持續完善的特點。

??（一）土地閑置盤活與土地整治

??1.土地閑置盤活

??土地閑置盤活方面，通過專項債券資金助力閑置土地盤活領域，提升財政資金效能，促進土地資源更好地服務于經濟社會發展。

??5月，《自然資源部?國家發展改革委關于實施妥善處置閑置存量土地若干政策措施的通知》（自然資發〔2024〕104號，2024年5月14日發布，2024年5月14日實施）發布，鼓勵企業優化開發、促進市場流通轉讓、支持政府收回收購，從多方面盤活存量土地，化解風險。11月，《自然資源部關于運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知》（自然資發〔2024〕242號，2024年11月7日發布，2024年11月7日實施）發布，鼓勵各地利用專項債券資金收回收購土地、盤活存量，明確了收回收購土地的關鍵環節和操作要求，保障土地閑置盤活市場平穩健康發展。

??2.推進土地綜合整治

??充分學習運用“千萬工程”經驗，明確整治內容并強化監測監管，保障群眾權益，提升土地綜合整治質量。

??8月，《自然資源部關于學習運用“千萬工程”經驗深入推進全域土地綜合整治工作的意見》（自然資發〔2024〕149號，2024年8月5日發布，2024年8月5日實施）發布，全面落實全域土地整治工作的實施，打破過去土地整治城鄉脫節的局面，提高項目實施的效率和質量，推進土地綜合整治工作規范有序進行。12月，《全域土地綜合整治實施指南（試行）》（自然資辦發〔2024〕57號，2024年12月5日發布，2024年12月5日實施）發布，明確全域土地整治的具體內容，調整負面清單，明確省級作為監管主體強化監測監管，強調群眾全過程參與，助于提升土地資源配置效率與節約集約利用水平。

??（二）土地交易流通與不動產權屬管理

??允許對土地進行統一規劃和流轉，完善權利登記內容，推進“互聯網+不動產登記”，進一步規范登記工作，推動不動產行業發展。

??1.土地交易流通

??6月，十四屆全國人大常委會第十次會議表決通過《中華人民共和國農村集體經濟組織法》（全國人民代表大會常務委員會，主席令第26號，2024年6月28日發布，2025年5月1日實施）（以下簡稱《農村集體經濟組織法》），該法對集體財產的主要范疇進行明確界定，允許農村集體經濟組織依法對土地進行統一規劃和流轉。

??2.不動產權屬管理

??5月，《不動產登記暫行條例實施細則》（自然資源部，2024年5月21日發布，2024年5月21日實施）發布，落實“互聯網+不動產登記”，新增在線申請不動產登記的規定，確認電子證書證明與紙質證書證明具有同等法律效力，簡化不動產權屬證書或不動產登記證明補發程序。有助于提高訴訟、仲裁案件當事人提交不動產產權證據的及時性和完整性，也減少因執行困難導致的判決、仲裁結果無法有效落實的情況。

??6月，《不動產登記規程》（自然資源部公告2024年第26號，2024年6月11日發布，2024年9月1日實施）發布，增加了土地承包經營權、土地經營權等權利類型；明確地籍調查貫穿建設項目各管理環節，實現“一碼管地”；有效提高了房地產的權利狀況信息透明度，減少房地產企業在項目前期和過程中的溝通成本和時間成本，推進登記工作的規范化和公正性。

??（三）金融財稅與風險處置

??2024年，房地產供給端繼續加大資金支持力度，多方面出臺政策重視存量盤活、支持保障性住房項目，持續助力房地產融資和竣工交付，多方位完善“市場+保障”住房供應體系，鼓勵房地產產品、融資方式創新與多元化。

??1.金融支持與融資監管

??金融方面落實“白名單”制度，延長相關利好政策適用期限，加大房企融資信貸支持，再次釋放了房地產行業政策持續放松信號；同時加強金融風險監管，為金融安全構筑防火墻。

??1月，《住房城鄉建設部、金融監管總局關于建立城市房地產融資協調機制的通知》（建房〔2024〕2號，2024年1月5日發布，2024年1月5日實施）發布，要求建立房地產融資協調機制，提出并推送可以給予融資支持的房地產項目名單，金融機構評估并對其予以支持，提供有力支持和保障。此后各地政府紛紛落實，根據金融監管總局召開的2025年監管工作會議，2024年“白名單”項目審批通過貸款超5萬億元。?《中國人民銀行、國家金融監督管理總局關于金融支持住房租賃市場發展的意見》（銀發〔2024〕2號，2024年1月5日發布，2024年2月5日實施）發布，支持長期租賃住房、盤活存量，支持自持物業的專業化、規模化住房租賃企業發展，加大信貸支持力度。“三個辦法”?于2024年1月發布，于2024年7月1日起實施，拓寬固定資產貸款和流動資金貸款的用途及貸款對象范圍。

??3月，國務院總理李強主持召開國務院常務會議，指出要持續抓好保交樓、保民生、保穩定工作，進一步推動城市房地產融資協調機制落地見效，系統謀劃相關支持政策等，再次釋放了房地產行業政策持續放松信號。

??4月，《國務院關于加強監管防范風險推動資本市場高質量發展的若干意見》（國發〔2024〕10號，2024年4月4日發布，2024年4月4日實施）發布，強監管、防風險、促高質量發展的主線更加明晰，推動債券和不動產投資信托基金（REITs）市場高質量發展。8月，《關于全面推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目常態化發行的通知》（發改投資〔2024〕1014號，2024年7月6日發布，2024年8月1日實施）發布，簡化工作流程，取消前期輔導環節；明確各環節時限要求，進一步提高申報推薦效率；嚴格“退回”措施，嚴格咨詢評估，優化政策空間，激發市場活力。

??9月，《關于延長部分房地產金融政策期限的通知》（中國人民銀行、國家金融監督管理總局，2024年9月24日發布，2024年9月24日實施）發布，延長“金融16條”?、經營性物業貸款政策?中相關政策的期限。

??截至2024年第四季度，金融支持相關政策已取得明顯成效，房地產貸款投放速度加快。

??2.不良資產處置與風險化解

??2024年，系列政策出臺，明確不良資產收購、管理及處置規范，加速風險出清，維護金融穩定；優化重整案件審理標準，提高重整質效，保障資本市場健康發展。

??11月，《金融資產管理公司不良資產業務管理辦法》（金規〔2024〕17號，2024年11月11日發布，2024年11月11日實施）發布，該辦法拓寬了金融不良資產收購范圍，加強對不良資產各流程環節的內部風控和監督等，有助于金融機構盤活存量資產，幫助房地產企業化解債務風險。根據金融監管總局召開的2025年監管工作會議，2024年全年累計處置不良資產超3萬億元。?

??12月，最高人民法院、中國證券監督管理委員會發布《關于切實審理好上市公司破產重整案件工作座談會紀要》（法〔2024〕309號，2024年12月31日發布，2024年12月31日實施），規范破產重整程序，提高重整效率，防范“假重整真逃債”，加速落后企業出清，引導資源向優質企業集中。

??（四）住房保障與民生工程

??1.保障性住房體系

??保障性住房方面，通過市場化激勵加速存量房產盤活，支持地方國企收購未售商品房轉保障房，促進房地產風險化解與市場穩定。

??9月，《中國人民銀行辦公廳關于優化保障性住房再貸款有關要求的通知》（中國人民銀行，2024年9月27日發布，2024年9月27日實施）發布，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房用作保障性住房，中國人民銀行向金融機構發放再貸款的比例從貸款本金的60%提升到100%。有利于盤活未售出商品房積壓的庫存房產，滿足中低收入家庭住房需求。

??各地也積極收購存量商品房用作安置房，如11月廣東首筆收購存量住房用作安置房的專項借款資金落地廣州?；此后佛山也獲得購買安置房專項借款11.9億元，助力房地產去庫存?。

??2.民生改善與城市更新

??民生改善與城市更新方面，開展城市更新示范、資源調查和體檢評估等工作，推進城市地下空間開發利用，為城市更新提供更完善的指引。

??2024年4月，《關于開展城市更新示范工作的通知》（財辦建〔2024〕24號，2024年4月30日發布，2024年4月30日實施）發布，通過競爭性選拔確定部分城市開展示范，同時中央財政給予定額補助。5月，《關于進一步加強規劃土地政策支持老舊小區改造更新工作的通知》（自然資辦發〔2024〕25號，2024年5月24日發布，2024年5月24日實施）發布，在健全規劃編制管理、配套土地管理支持政策等方面作出具體工作部署。6月，《城中村改造國土空間規劃政策指引》（自然資辦發〔2024〕30號，2024年6月13日發布，2024年6月13日實施）發布，加強城中村資源資產調查和開展前期體檢評估，強調國土空間規劃對城中村改造的引領作用，建立順應城市發展和符合群眾利益的正負面清單，基于數字化平臺系統加強規劃。7月，國務院印發《深入實施以人為本的新型城鎮化戰略五年行動計劃》（國發〔2024〕17號，2024年7月28日發布，2024年7月28日實施），明確實施新一輪城市更新和安全韌性提升行動，加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造，提升城市安全韌性。《關于探索推進城市地下空間開發利用的指導意見》（自然資發〔2024〕146號，2024年7月31日發布，2024年7月31日實施）規定，開展資源調查評價，探索地上地下空間復合利用，平等保護各類地下空間產權主體合法權益，完善產權管理。

??3.鄉村振興

??鄉村振興方面，強化既有農房管理和健全新建農房管理長效機制。

??4月，《關于加強農村房屋建設管理的指導意見》（建村規〔2024〕4號，2024年4月12日發布，2024年4月12日實施）發布，明確要常態化排查整治，動態監測安全狀況；將農房行政審批和安全監管有效銜接；要求縣級人民政府相關部門和鄉鎮政府優化農房建設審批流程，推行“一個窗口”、建立聯審聯辦制度。

??（五）刺激需求與穩定市場

??2024年，房地產需求端方面降低首付款比例、降利率、解除限售限價限購，稅收支持，持續刺激購房需求，穩定房地產市場。

??1.降首付利率

??關于降首付，9月，《關于優化個人住房貸款最低首付款比例政策的通知》（銀發〔2024〕172號，2024年9月24日發布，2024年9月24日實施）發布，將最低首付款比例調整為對于貸款購買住房的居民家庭，商業性個人住房貸款不再區分首套、二套住房，最低首付款比例統一為不低于15%。

??關于降利率，9月，《完善商業性個人住房貸款利率定價機制》（中國人民銀行公告〔2024〕第11號，2024年9月29日發布，2024年9月29日實施）發布，深化利率市場化改革，完善商業性個人住房貸款利率定價機制，允許滿足一定條件的存量房貸重新約定加點幅度。隨后，六大國有行率先跟進，多家股份行相繼響應，明確對存量商業性個人住房貸款利率實施批量調整，進一步穩定市場預期，促進新增購房需求釋放。

??2.稅收支持

??通過調契稅、改土地增值稅、降預征率下限等措施，推進房地產降成本、緩壓力，促進房地產市場平穩發展。

??11月，《關于促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》（財政部、稅務總局、住房城鄉建設部公告2024年第16號，2024年11月12日發布，2024年12月1日實施）發布。該公告明確多項支持房地產市場發展的稅收優惠政策，加大住房交易環節契稅優惠力度，降低土地增值稅預征率下限。隨后，北京、上海、廣州、深圳陸續發布通知，取消普通住房和非普通住房標準，相關契稅、土地增值稅等按《關于促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》有關規定執行?。

??3.解除限購

??關于限購政策，各一線城市逐步解除限購。9月，廣州取消居民家庭在廣州市購買住房的各項限購政策，成為第一個全面解除限購的一線城市。?深圳作出放寬限購、取消限售、增值稅免征年限“5改2”等樓市寬松政策?。

??（六）爭議解決與執行機制

??爭議解決與執行機制方面，在保全執行中支持房地產“白名單項目”的融資和建設交付，確保專款專用和項目的順利推進。同時系統性回應網絡司法拍賣中的難點問題，強化了執行程序的法治化與透明度。

??1.保全執行

??7月，《最高人民法院關于房地產白名單項目采取保全執行措施有關問題的通知》（法〔2024〕154號，2024年7月22日發布，2024年7月22日實施）發布，規定金融機構為支持白名單項目建設施工提供的新增貸款、發放的并購貸款等賬戶及其資金，不得因本項目續建工作之外的原因采取凍結、扣劃措施，確保了房地產白名單項目的資金流穩定。明確金融機構對白名單項目利用專項融資復工續建部分設定抵押權，可就該部分優先受償，有效降低金融機構的信貸風險。但也或將影響司法執行的效率，如人民法院在凍結、扣劃時需征求所在地房地產融資協調機制的意見。此外，部分房地產企業可能會試圖利用該政策通過不正當手段獲取融資或規避執行，這將提高對企業的監管和審查要求。

??10月，《最高人民法院、最高人民檢察院關于辦理拒不執行判決、裁定刑事案件適用法律若干問題的解釋》（法釋〔2024〕13號，2024年10月30日發布，2024年12月1日實施）發布，明確拒不執行判決、裁定罪的犯罪主體及適用范圍，統一了認定該罪的司法標準，有助于遏制房地產行業債務人的惡意逃債行為，緩解房地產行業的執行難問題。

??2.司法拍賣

??10月，《最高人民法院關于進一步規范網絡司法拍賣工作的指導意見》（法〔2024〕238號，2024年10月29日發布，2024年10月29日實施）發布，完善拍前調查與信息披露，要求執行法院對拍賣財產進行實地勘察和權屬核查，全面披露拍賣財產現狀、瑕疵及權利限制，確保競買人知情權。優化變價處置程序，完善刑事涉案財產處理，允許第二次流拍后被執行人自行處置財產，提升財產變現效率。強化執行管理與監督，明確執行法院負責不動產騰退交付，建立常態化監管機制。通過系統性制度設計和市場化手段優化資源配置，優化房地產資產處置效率，同時兼顧各方權益，促進房地產資產價值最大化。

??（七）小結

??2024年，各類法規政策多維度賦能房地產行業穩健前行，房地產行業治理從粗放擴張向緊縮化債、精細管理方向深度轉型。整體制度上，產權制度升級、土地要素改革、監管范式轉型多方面聯動修訂，構建“權益保護—市場秩序—公共利益”三位平衡架構。市場機制上，通過融資支持促進前端供給改革、“互聯網+”促進中端流通管控，全面支持紓困促進后端處置創新。民生保障上，形成“市場歸市場、保障歸保障”的雙軌格局，通過完善保障性住房、促進城市更新、降低購房首付款比例和解除限購等，促進城市綠色化改造、推進居住權實質化，保障住房的可持續性、強調住房的民生價值。當前法律政策體系已顯現多方面的協同效應，正逐步構建“市場穩健、民生堅實、風險可控”的房地產發展生態。

??三、典型案例

??（一）房地產投融資糾紛：企業參與一級土地整理，是否有權獲得出讓金返還？

??部分政府為了鼓勵開發企業積極參與土地的一級整理、提供資金支持，要求開發企業在前期給予資金支持，作為回報，在招拍掛交易中設置了“土地出讓金獎勵返還”，但相關返還約定是否有效，在實務中產生了相關爭議［案號索引：北京仲裁委員會——（2024）京仲案字第××號］。

??1.基本案情

??2011年，某管理委員會（行政機關，被申請人）招商引資，乙公司（申請人）為支持政府，對某商住項目進行投資，并預付地價款，雙方簽署合同約定：申請人按預估起拍價32.5萬元/畝向被申請人分批次支付地價款；投資獎勵：作為回報，被申請人同意在招拍掛過程中如有溢價（溢價=土地成交價-預估起拍價和土地平整、圍墻等前期投資款），則溢價部分由被申請人、申請人雙方按3∶7
比例分成。如申請人競得土地，則申請人應按約定的溢價分成比例向被申請人繳納溢價部分的30%；如申請人未競得土地，則申請人應按約定的溢價分成比例享有溢價部分的70%及收回上述已繳納的95%地價款和土地平整、圍墻等前期投資款。

??合同簽署后，申請人于2011年向被申請人支付了約9000萬元投資款；掛牌后，申請人乙公司參與兩地塊的競價，競得其中A地塊，B地塊由第三方丙公司競得。對于A地塊雙方無爭議，對于丙公司競得的B地塊，被申請人已于2020年9月—2024年2月合計向申請人支付11400萬元投資獎勵，申請人認為未足額支付全部投資獎勵，故訴至北京仲裁委，要求被申請人支付剩余投資獎勵約1.4億元及逾期付款利息。

??2.爭議焦點

??案涉合同中，關于“申請人享有溢價部分70%的約定”（以土地出讓金為標準計算差價）的投資獎勵條款，是否涉及對土地出讓金的返還、減免或變相返還，是否有效？有觀點認為，地方政府與受讓方事先約定受讓方取得國有土地使用權的價格，如果公開“招拍掛”的價格高于雙方約定的價格，差價部分返還給受讓方，該“土地出讓金返還協議”因違反法律的強制性規定且損害國家利益而無效；也有觀點認為，應當尊重契約，約定沒有違反法律的強制性規定且損害國家利益，因此有效。

??3.裁判結果

??仲裁庭認為：

??首先，本案合同約定的投資回報，實際是對申請人提供前期預付地價款的投資回報；本案所涉及的“申請人享有溢價部分70%的約定”針對的是申請人未競得土地而由其他人競得土地的情況，不存在申請人支付土地出讓金的問題；本案合同約定的投資回報的基數按照土地成交價扣除前期投資款后確定，土地成交價是計算投資回報的一個數據，不是土地出讓金本身的返還、減免或變相返還、減免。

??其次，申請人支付的前期預付地價款金額是根據簽約時的預估起拍價格確定的，申請人可能獲得的投資回報沒有超出合理范圍。根據本案合同約定，被申請人應在申請人付清95%地價款之日（2011年10月）起12個月內（2012年10月）完成土地招拍掛之前的全部手續，但WG2020-××地塊直到2020年5月才掛牌成交，申請人的投資回報因招拍掛推遲（根據現有證據，招拍掛推遲不可歸因于申請人）、土地成交價提高而相應增加。仲裁庭認為，申請人支付了前期投資款，承擔了工業城項目進度滯后、招拍掛推遲等風險；被申請人利用申請人的投資完成拆遷、土地平整和市政配套，使土地具備了招拍掛的條件，考慮到同時期房地產企業的融資成本、投資回報率等因素以及被申請人共享溢價收益的事實，本案合同關于申請人投資回報的安排與申請人實際投入的資金及所承擔的風險是基本匹配的。

??最后，案涉B地塊的土地出讓金已經由競得人G全部繳納至市財政，符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第19條關于“土地使用權出讓金應當全部上繳財政”的規定。結合被申請人已向申請人支付的投資回報的情況，仲裁庭認為，根據本案所涉土地出讓金已經全部上繳財政的事實和“收支兩條線”的制度安排，被申請人依約向申請人支付投資回報不會導致國家土地出讓收入減少。

??故，本案合同關于投資回報的約定，不影響相關地塊依法掛牌出讓，不影響土地出讓金按照規定上繳財政，也不影響土地出讓金按照規定使用。本案合同系雙方當事人的真實意思表示，不違反法律法規的強制性規定，不存在法律規定的合同無效情形，應認定為有效。

??4.糾紛觀察

??（1）土地出讓金的獎勵條款是否有效，存在較大爭議。

??針對部分直接約定返還土地出讓金的協議，本案支持了協議合法有效，尊重了當事人的意思自治，然而，最高人民法院觀點及部分司法案例顯示，存在協議被認定無效的情形。

??最高人民法院民一庭2021年第23次法官會議紀要討論認為：地方政府與受讓方事先約定受讓方取得國有土地使用權的價格，如果公開“招拍掛”的價格高于雙方約定的價格，差價部分返還給受讓方，該“土地出讓金返還協議”因違反法律的強制性規定且損害國家利益而無效。主要理由是：

??第一，國有土地使用權出讓通常應當采取公開競價方式進行，“土地出讓金返還協議”有違公開公平公正原則，因違反《中華人民共和國民法典》第347條第2款?，《中華人民共和國招標投標法》第32條第2款?、第53條?以及《中華人民共和國拍賣法》第37條?、第65條?的規定，屬于投標人與招標人、競買人與拍賣人之間惡意串通，違反了前述法律的強制性規定，既導致國家土地出讓收入減少，也擾亂了國有土地使用權出讓的市場秩序，故應認定“土地出讓金返還協議”無效。

??第二，土地使用權出讓金收支及用途法定，“土地出讓金返還協議”導致國家土地出讓收入流失，損害了國家利益。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第19條?和《中華人民共和國土地管理法》第55條第2款?的規定，土地使用權出讓金用途法定，應按照“收支兩條線”嚴格管理。為規范國有土地使用權出讓收支管理，《國務院辦公廳關于規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》（國辦發〔2006〕100號）明確規定不得以各種名義減免或者變相減免土地出讓收入。2021年5月，相關部門又發布了《關于將國有土地使用權出讓收入、礦產資源專項收入、海域使用金、無居民海島使用金四項政府非稅收入劃轉稅務部門征收有關問題的通知》（財綜〔2021〕19號）。由此可見，國家對于土地使用權出讓金收支的監督管理力度在不斷加強。“土地出讓金返還協議”將導致原本應繳入國庫的國有土地使用權出讓收入流失，損害了國家利益。

??最高人民法院司法案例［案例索引：（2017）最高法民終359號、（2018）最高法民申2879號］之裁判要旨為：當事人在涉案地塊土地使用權拍賣出讓前以約定土地出讓金返還的方式排除其他競買者，違反了拍賣出讓土地使用權應當遵循的公平公開原則。并且，雙方約定的返還標的直接指向土地出讓金，亦損害了國家利益，屬于《中華人民共和國合同法》第52條第2項規定的情形（惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同無效）。原審法院依法認定上述協議無效，并無不當。

??對比本案與法院部分司法案例，可以看出，裁判者在判斷“返還土地出讓金”協議合法性時，主要考慮以下幾個維度：

??①是否違反法律、行政法規的強制性規定：如是否違反了上述公開競價原則，是否違反了土地出讓金收支及用途規定。本案中，所謂的返還資金并非土地使用出讓金，而是將土地出讓金作為一個參數進行計算返還的資金，故雖有“返還土地出讓金”外觀，但實質并非返還土地出讓金，并未違反土地使用權出讓金應當全部上繳財政的相關規定，這也是本案裁判支持協議有效的重要因素。

??②是否損害國家利益和社會公共利益：是否存在政府與開發商通過“返還土地出讓金”協議進行惡意串通，損害其他競買人的合法權益，擾亂了國有土地使用權出讓市場秩序；是否導致國有資產流失。

??③是否遵循“收支兩條線”管理規定：任何形式的返還、補貼等行為都可能導致財務上的違規，進而影響協議的合法性。

??④協議的簽訂背景和目的：部分政府出于招商引資需求，可能會與開發商簽訂類似“返還土地出讓金”協議，如該協議只是落實政策，并未給予開發商明顯優于其他市場競爭主體的不當優勢，裁判者會據此更傾向認定其有效。

??⑤協議的具體內容和履行情況綜合考量：如是否約定了明確的土地出讓方案、是否設置了排除其他競買者的條款等。如果協議內容違反了相關法律法規，裁判者將更傾向于認定其無效。

??⑥開發商是否參與一級開發：實踐中，如果開發商參與了土地的一級開發（如拆遷、平整等），政府在土地出讓金中返還一部分給開發商作為補償，對此補償，裁判者會更傾向于支持。

??（2）實操建議：

??作為投資人，最重要的是要確保投資收益合法、有效、可被保障。故，在與政府及關聯機構合作、參與一級土地整理之投資時，建議如下：

??一方面，規范合規涉及投資獎勵的交易文件和條款。一是不要直接違反國家、地方的法律法規和政策。二是要避免串標行為，文件可明確不摘牌或摘牌后的不同情形下如何處理。三是獎勵條款設置需合法合理，不能直接返還、減免或變相返還、減免土地出讓金，該獎勵資金來源不能為土地出讓金，否則將損害國家利益，可能被認定無效。

??另一方面，在選擇糾紛解決的機制上，可以選擇國內領先的仲裁機構，其往往更加傾向契約自由、尊重當事人的真實合法之意思表示。

??（二）購房合同糾紛：在房企因破產等原因，無法交付房屋情形下，商品房消費者主張價款返還，是否具有優先權？

??2023年最高人民法院頒布《關于商品房消費者權利保護問題的批復》（以下簡稱《批復》）實施后，購房合同相關糾紛的裁判思路發生了一定的變化，包括房企因破產程序或資金鏈斷裂等原因，在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，購房者主張價款返還請求權，是否優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權［案號索引：安徽省蚌埠市中級人民法院——（2024）皖03民終319號］。

??1.基本案情

??2011年，陳某與開發商A公司簽署《商品房買賣合同》六份，約定陳某購買A公司開發的商品房6套。陳某依約支付房款，A公司未履行交付房屋義務，故陳某訴至法院。蚌埠中院生效裁判解除購房合同、A公司向陳某退還購房款并支付違約金。A公司未履行生效裁判，本案進入執行階段。

??2020年，蚌埠中院裁定A公司進入破產程序。破產管理人將上述購房款債權確認為普通債權，不能認定為消費者購房款優先權，故陳某提出債權異議之訴，要求蚌埠中院確認其申報的購房款債權具有優先受償權。

??2.爭議焦點

??開發商在進入破產程序前，已與購房人解除購房合同情形下，購房人申報的購房款債權是否具有優先權？以及購房人在購買多套房屋情形下是否構成商品房消費者？

??3.裁判結果

??蚌埠中院認為：

??首先，《批復》第2條?、第3條?規定，消費者請求返還已付購房款的權利與消費者購房優先權雖權利性質有所不同，但基于保護消費者生存利益的同樣目的，在權利順位上應當享有優先權。

??其次，審查案涉購房者是否構成商品房消費者，其判斷標準應結合九民紀要的相關規定，重點審查是否為直接用于滿足居住生活需求，而非經營目的。從本案查明的事實看，陳某名下無其他用于居住的房屋且其已支付全部購房款，故陳某可認定為商品房消費者，其相應的住房生存權益依法應當受到保障。但陳某一次性購買6套房屋，案涉房屋總面積，明顯超過家庭居住使用基本需求的必要性，故結合當地“城鎮居民人均住房建筑面積”計算后，將其中符合家庭人數的標準面積房屋認定為優先權保護范圍，超出此范圍的其他房屋面積不能確定為滿足其基本家庭生活居住需求，所對應的購房款和違約金均應認定為普通債權之中。

??4.糾紛觀察

??2023年最高院頒布的《批復》，對于商品房消費者設立了可以對抗建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的“優先權”，體現了立法者更加傾向于保障購房者生存權益，實踐中，裁判思路也因此發生變化，更加傾向于保護購房者。例如，上海市第三中級人民法院（2023）滬03民終39號破產債權確認糾紛一案，法院認為：“二審期間，最高人民法院發布了《關于商品房消費者權利保護問題的批復》，根據該批復第三條規定，張某所支付的購房款可以不受是否解除購房買賣合同因素的影響，判定為優先受償的債權。”

??該批復頒布后，主要變化如下：

??（1）購房者優先權：在開發商破產或資金鏈斷裂等情形，導致房屋無法交付、購房合同解除的情況下，法院更加傾向于保護購房者的優先權，確保購房者能夠優先獲得購房款的退還，并不要求解除購房合同時間必須在進入破產程序后，也不要求解除購房合同時間必須發生在該批復實施后。這一變化體現了對購房者權益的進一步保護。

??（2）合同履行與違約責任：在購房合同糾紛中，法院更加注重合同的履行情況，特別是在開發商違約的情況下，法院會嚴格審查開發商的違約責任，并傾向于支持購房者的合理訴求。

??（3）商品房消費者的認定：根據《批復》第2條的規定，必須同時滿足“以居住為目的”且“已支付全部價款”。此外，參考本案，購房者名下房屋數量，并不必然影響“商品房消費者”的認定，關鍵在于核實是否用于居住目的。

??上述變化，在當前房地產行業下行背景下，有助于提升購房者的信心，在一定程度上促進房地產市場的健康發展。

??（三）房屋買賣交易中，買賣雙方能否約定出賣人免除權利瑕疵擔保責任？

??當前，房地產市場持續調整，部分房屋存在權利瑕疵，但又因所有權人急于出售、買方認為足夠便宜、可以“撿漏”，進而交易比例大大增加；對于此類特殊房屋，如已被設置抵押、查封、被第三人占有等，此類房屋能否交易？如果買賣雙方在合同中約定了上述相應瑕疵，且約定免除出賣人的權利瑕疵擔保責任，是否有效？［案號索引：北京仲裁委員會——（2023）京仲案字第××號］。

??1.基本案情

??2018年，申請人與被申請人簽署案涉合同，約定申請人將名下目標物業轉讓給被申請人乙。合同簽署后，被申請人未足額支付轉讓價款。故申請人提起仲裁，請求被申請人支付轉讓價款等。

??被申請人認為部分目標物業因被查封、被扣押、一房二賣、被施工方占用等原因，存在權利瑕疵，導致無法辦理網簽及過戶登記，屬于申請人違約，故被申請人未支付剩余款項。被申請人提出仲裁反請求：解除部分目標物業買賣合同并要求對方支付違約金。

??2.爭議焦點

??案涉合同中關于買受人已知曉房屋可能的“權利瑕疵”的相關約定是否有效？被申請人能否因目標物業的“權利瑕疵”拒不支付交易尾款并要求解除合同？

??3.裁判結果

??仲裁庭認為：（1）關于合同效力：雙方在合同中確認，申請人已向被申請人如實告知目標房屋狀況，被申請人已對目標房屋的質量情況、權屬情況、被第三人占用、涉及或者可能存在的糾紛及其他有關問題等充分知悉，各方在此基礎上簽訂本案合同，并約定除違約方無故拖延履行網簽和付款義務時，守約方有權解除合同外，各方不得擅自解除合同。且轉讓價格遠低于市場價，被申請人在合同中承諾充分知悉目標房屋的現狀并自愿承擔風險責任，從權益與風險相匹配的角度，被申請人既然享受了以3.75折受讓目標房屋的折扣權益，就應當同時承擔所對應的目標房屋瑕疵風險。故本案合同關于被申請人乙對目標房屋現狀自愿承擔風險責任的約定，各方應予遵照執行。案涉合同有效。（2）關于合同部分解除：仲裁庭不予支持，主要理由包括：本案超過法律規定的解除權行權期限；房屋轉讓價格低于市場價，被申請人已在合同中承諾自行承擔相關風險（包括目標房屋的權屬、質量問題風險）；被申請人承諾對目標房屋的權屬、質量問題等自愿承擔風險責任。

??4.糾紛觀察

??房屋交易中，往往因目標物業存在“權利瑕疵”導致無法辦理不動產權證或交付，根據《中華人民共和國民法典》第612條?、第614條?規定，出賣人負有瑕疵擔保義務，即出賣人負有保證出賣的標的物權利具有完整性，在標的物權利存在瑕疵情形下，買受人可以中止付款，但出賣人提供適當擔保的除外。

??針對標的物存在權利瑕疵情形，在出賣人未披露權利瑕疵情形下，司法裁判傾向將責任歸于出賣人，此情形下，買受人有權中止付款且不承擔逾期付款責任。參考最高人民法院入庫案例（入庫編碼2023-07-2-091-011），在該案商品房買賣合同交易中，因標的房屋存在第三人承租且出賣人未告知買受人，故買受人發現后中止支付尾款直至房屋完成清租。針對出賣人訴請要求買受人支付逾期付款違約金，上海市第二中級人民法院認為：“出賣人權利瑕疵擔保責任的認定問題。向買受人交付具有完整、清潔權利的標的物，保證第三人對標的物不享有任何權利，是出賣人應向買受人負擔的法定義務，也是誠信原則和買賣合同法律性質的內在要求。附著于房屋之上的第三人承租權，將對房屋買受人的所有權構成限制，在買受人未知情且同意的情況下，出賣人將附有第三人承租權的房屋交付買受人，違背了前述法定義務，應當承擔相應的權利瑕疵擔保責任。……《中華人民共和國合同法》第152條規定買受人有中止付款的權利，該權利具有抗辯權屬性，可以對抗出賣人的價款請求權，在標的物權利瑕疵被清除之前，推遲付款義務的履行不構成違約。該條款同時規定，買受人中止付款時，需要就標的物權利瑕疵提供‘確切證據’予以證明。”

??以上兩案，最終責任認定不同，原因在于買受人簽約時是否知悉/承諾知悉標的物“權利瑕疵”情形，并明文約定相應責任人。例如，交易文件中，買受人明確已知悉標的物權屬狀況并承諾自行承擔權屬問題的責任，則裁判者往往尊重雙方真實意思表示及契約精神，認可該條款的效力，從而不支持買受人中止付款的請求；但如交易文件并無相關權利瑕疵條款，且出賣人在簽約前并未披露，則裁判者往往支持買受人中止付款。

??實操中，對標的物有瑕疵的房屋交易，應當如何控制相應風險？筆者建議：

??（1）作為賣方，對于標的物應在交易前誠信披露“權利瑕疵”（如有），并在交易文件中設置明確的條款，包括買受人已充分知曉標的物權屬狀況、可能的權利瑕疵情形等，并明確相關風險的承擔主體及處理機制；對于“權利瑕疵”條款采取加粗、下劃線、斜體等形式，證明已起到善意提醒和解釋說明的義務，避免被交易對手主張構成格式條款且無效。

??（2）作為買方，在交易之前，應提前充分調查房屋權屬狀態，對有瑕疵的房屋，應當充分平衡低價格與高風險，在合同中明確約定出現相應風險時各方責任及如何解決；對于出賣人承諾無瑕疵的房屋，可要求出賣人提供權屬無瑕疵的相關證明；合同條款設置將付款條件與能否登記、辦理產權證掛鉤，明確如不能辦理產權證的救濟途徑（如解除買賣合同、追究開發商違約責任等）；在交易之后，如買方發現標的物出現“權利瑕疵”，買受人應盡快搜集、固定相關證據。關于“權利瑕疵”的判斷，參考上述最高院入庫案例的法院裁判要點“應采用‘可能性’標準而非現實性標準，即不要求第三人針對標的物實際行使了權利，或第三人行使權利的行為對買受人造成了實際妨礙；只要第三人具有就標的物行使權利的可能性，且此種‘可能性’對買受人取得標的物完整權利構成潛在的障礙或風險，即可認定構成權利瑕疵”。故，原則上買受人舉證第三人享有權利的相關證據（如房屋租賃合同、抵押合同）即可，而并不要求必須等到第三人實際行使了權利。

??四、熱點問題觀察

??（一）實務熱點觀察

??1.實務熱點一：房地產紓困與保交樓

??2024年，房地產紓困與保交樓仍然是行業關注的重點。

??房地產行業的紓困政策進一步深化，特別是在“保交樓”任務上，政府和金融機構加大了支持力度。各地政府通過設立專項紓困基金、引入資產管理公司（AMC）等方式，推動停工樓盤的復工和交付。比如，中國信達集團通過設立專門的房地產紓困基金，為陷入困境的房地產企業提供資金支持、參與問題房企的項目重組、通過市場化手段處置不良資產、探索使用REITs、資產證券化等創新金融工具，幫助房企盤活資產，增強資金流動性等，其以前述多種方式推動房地產項目的復工和交付。

??然而，由于部分房企的債務規模龐大、資金鏈斷裂嚴重，紓困政策的實際效果仍存在較大差異。一些三四線城市的項目仍面臨資金不足、復工困難等問題。在房企資金鏈壓力嚴峻的局勢下，如何確保項目順利交付成為各方關注的焦點。

??（1）紓困模式的創新與挑戰

??資產管理公司（AMC）在房地產紓困中的作用進一步增強。AMC等金融機構不斷創新紓困模式，通過“共益債投資+代建代管”“傳統債權收購+增量資金投入+旗下地產公司代管代建”等模式，繼續為房企提供流動性支持。這些新模式在實踐中也取得了一定的成效，不僅幫助房企解決了短期資金問題，還通過引入專業代建團隊，提升了項目的建設質量和交付效率。

??隨著紓困項目的增多，AMC等金融機構與房企之間的合作糾紛也可能會增加，尤其是在資金使用、項目監管、項目收益分配、風險分擔等方面，需在前期加強合規和風險管理。

??（2）保交樓與債權人利益的平衡

??2024年，保交樓政策繼續在全國范圍內推進，尤其是在一些重點城市和項目上，政府通過多種手段確保項目的順利交付，相關的法律爭議也將隨之增加。

??例如，部分房企以“保交樓”為由，要求債權人延長債務期限或減免部分債務，這可能引發糾紛。此外，保交樓項目中的工程質量、交付標準等問題也可能成為爭議的焦點，尤其是在購房者與開發商之間。

??在“保交樓”任務推進過程中，如何平衡購房者、債權人、施工單位等多方利益成為焦點。部分地方政府通過設立專項基金、引入第三方監管等方式，確保紓困資金的專款專用，但在實際操作中，仍面臨資金分配不均、債權人利益沖突等問題。特別是在涉及跨境債務重組的項目中，如何協調不同司法管轄區的法律適用和利益分配，成為紓困工作的一大挑戰。

??2.實務熱點二：房地產企業的破產與重整

??隨著房地產市場的持續調整，很多房企的債務問題將進一步暴露，破產重整將成為這些企業的重要選擇。部分大型房企的破產清算和重整案件進入關鍵階段，特別是恒大、碧桂園等企業的債務重組方案逐步落地，但由于債務規模龐大、債權人利益復雜，部分案件的推進速度較慢。此外，部分中小型房企因資金鏈斷裂，也陸續進入破產清算程序，導致破產案件數量大幅增加。

??（1）破產重整的法律挑戰

??隨著更多房企進入破產重整程序，相關的法律爭議也將增多。尤其是在破產重整方案的制訂和實施過程中，債權人、股東、購房者等多方利益相關者之間的利益沖突將更加突出。

??例如，部分房企可能會通過破產重整程序進行債務重組，債權人在債務清償順序、資產處置等方面引發眾多爭議。此外，破產重整過程中涉及的跨境債務問題也將成為法律爭議的焦點，尤其是在涉及境外債權人的情況下。

??（2）破產重整中的“保交樓”問題

??在房企破產重整過程中，“保交樓”任務成為政府和法院關注的重點。部分地方政府通過設立專項基金、引入資產管理公司等方式，推動停工樓盤的復工和交付。然而，由于破產重整涉及多方利益協調，部分項目的復工進度仍不理想。特別是在涉及群體性糾紛的案件中，如何平衡購房者、債權人、施工單位等多方利益，成為破產重整工作的一大難點。

??實踐中，多通過“府院聯動”破產機制破解僵局，完成保交樓任務。例如，昆山市巴城鎮的某樓盤，該公司因涉及仲裁案件，賬戶資金被凍結，無力支付工程款，工地施工斷斷續續。臨近交付日期仍有30%左右工程尚未完工，工地基本停工。屬地巴城鎮政府發現該公司依靠自身力量無法完成交房，遂與法院會商處置方案。經過研判，通過破產程序處置，能夠固定該公司的資產、負債，確保資金能夠優先用于保交樓。隨即啟動了府院聯動保交樓機制，成立了由屬地政府、住建、稅務、資規等部門組成的專項工作組。針對已經提起訴訟的購房業主，法院向其釋明個案訴訟無法取得房屋也可能無法收回購房款。隨后購房人申請該公司破產，法院舉行聽證，該公司亦認可破產處置是最佳路徑。后法院裁定對該公司進行破產清算。進入破產程序后，該公司因仲裁等案件被凍結的賬戶資金4700萬元依法被釋放出來，法院同時批準由破產管理人銷售50套未售房屋和地下車位，收回破產前已經銷售但購房人尚未付清的購房尾款，總計回籠資金1.5億元用于續建。與此同時，因該項目施工單位也存在涉訴涉執案件，為保證項目續建資金安全，破產管理人解除了與“債務纏身”原施工單位的合同，確定了新的建筑施工單位。三個月后，該樓盤項目正式取得了新的施工許可證，全面復工續建。經過一年多時間，該樓盤續建完工并陸續交房?。

??筆者觀察：該案例展示了通過府院聯動機制解決房地產項目爛尾問題的成功經驗。破產程序不僅幫助固定了公司的資產和負債，還通過釋放被凍結的資金和銷售未售房屋，確保了項目的續建資金。這一機制為其他類似項目提供了可借鑒的解決方案，尤其是在涉及多方利益沖突的情況下，府院聯動能夠有效協調各方，確保項目的順利推進。

??3.實務熱點三：房地產股權合作中的大小股東利益平衡問題

??在2024年度的房地產股權合作中，大小股東利益平衡問題是一個復雜且關鍵的議題，大小股東的利益沖突通常體現在以下幾個方面：

??（1）決策權與控制權：大股東往往掌握公司決策權，可能忽視小股東利益，如項目開發節奏、資金使用等。

??（2）利潤分配：大股東可能通過關聯交易、費用轉移等方式影響利潤分配，損害小股東權益。

??（3）信息披露：小股東可能無法及時獲取公司經營信息，導致其權益受損。

??（4）退出機制：小股東在退出時可能面臨股權估值不公或退出渠道受限的問題。

??這些沖突容易引發訴訟或仲裁，尤其是在房地產項目出現虧損或資金鏈緊張時。訴訟仲裁中的常見爭議焦點通常集中在如下幾個方面：

??（1）股東協議條款的解釋與履行：股東協議是平衡大小股東利益的重要依據。訴訟仲裁中，雙方常對協議條款的解釋和履行產生爭議，如利潤分配比例、決策機制等。

??（2）公司治理與決策程序：小股東可能指控大股東濫用控制權，違反公司章程或公司法規定的決策程序，損害其利益。

??（3）關聯交易與利益輸送：小股東可能質疑大股東通過關聯交易轉移公司資產或利潤，要求仲裁機構或法院審查交易公平性。

??（4）股權估值與退出機制：在股權轉讓或公司清算時，雙方可能對股權估值方法產生爭議，小股東可能認為估值過低，損害其權益。

??因此，為了平衡大小股東利益，需從完善股東協議、加強信息披露、引入獨立第三方等方面加強舉措，如在合作初期，雙方應在股東協議中明確約定決策機制、利潤分配、退出機制等條款，避免后續爭議；大股東應確保小股東的知情權，定期披露公司經營和財務狀況，減少信息不對稱；在股權估值、關聯交易審查等問題上，可引入獨立第三方機構進行評估，確保公平性。

??4.實務熱點四：購房人的利益保護問題

??2024年度，購房人利益保護問題在房地產市場中依然是一個重要議題。目前來看，購房人面臨的風險主要為項目爛尾風險、房屋質量問題、虛假宣傳與合同陷阱、產權糾紛、價格波動風險。為保護購房人利益，政府從政策層面實施了部分舉措：

??（1）加強預售資金監管：政府將進一步嚴格商品房預售資金監管，確保預售資金用于項目建設，防止開發商挪用資金導致項目爛尾。

??（2）推行現房銷售試點：部分城市可能試點推行現房銷售制度，減少購房人因項目爛尾或質量問題面臨的風險。

??（3）完善合同范本：政府可能推出更加公平、透明的商品房買賣合同范本，限制開發商設置不公平條款。

??（4）強化質量監管：加強對房地產開發項目的質量監督，推行分階段驗收制度，確保房屋質量達標。

??（5）優化產權登記流程：簡化產權登記手續，加強對土地使用權和產權登記的審查，減少產權糾紛。

??另外，在司法層面，法院在處理購房合同糾紛時，將更加注重保護購房人權益，特別是在開發商違約、虛假宣傳等情況下。并且，針對開發商侵害購房人權益的行為，支持采取集體訴訟制度，降低購房人維權成本。

??購房人利益保護問題可能面臨的趨勢與挑戰主要如下：政策調控力度加大，政府可能繼續加強對房地產市場的調控，購房人需關注政策變化對自身利益的影響；維權意識增強，隨著消費者權益保護意識的增強，購房人維權案件可能增多，司法和仲裁機構將面臨更大壓力；科技手段應用，區塊鏈、大數據等科技手段可能被應用于房地產交易和監管中，提高交易透明度和購房人權益保護水平。

??5.實務熱點五：房地產企業合資合作項目僵局處理問題

??隨著保交樓工作的持續推進，可開發銷售的房地產項目部分進入良性處置階段，目前房地產行業面臨的是一部分僵局項目如何破局的問題。隨著房地產企業整體化債和出清進入后半段或尾部，這些僵局項目成為大多數房企手上寶貴的可售資源，如何打破僵局，尤其是需要通過司法手段解決的，將成為大多數房企需要處理的重要問題之一。

??（1）僵局項目的成因

??房地產合資合作項目的僵局通常源于以下幾個方面：第一，股東利益沖突：大股東與小股東在項目開發、資金使用、利潤分配等方面存在分歧，導致項目無法推進。第二，資金鏈斷裂：由于市場環境變化或融資困難，項目資金鏈斷裂，無法繼續開發。第三，政策調整：政府政策調整，如限購、限售等政策，導致項目銷售困難，資金回籠受阻。第四，法律糾紛：股東之間或與第三方之間的法律糾紛，導致項目陷入訴訟，無法正常推進。

??（2）僵局項目的破局路徑

??針對房地產合資合作項目的僵局，常見的破局路徑包括：第一，股東協商：通過股東之間的協商，重新分配利益，達成一致意見，推動項目繼續開發。第二，引入第三方資金：通過引入新的投資者或金融機構，為項目提供資金支持，解決資金鏈斷裂問題。第三，司法介入：通過法院或仲裁機構介入，解決股東之間的法律糾紛，明確各方權利義務，推動項目繼續開發。第四，政府協調：在涉及政策調整或公共利益的項目中，政府可以通過協調各方利益，推動項目破局。

??筆者觀察：房地產合資合作項目的僵局處理需要綜合考慮各方利益，尤其是通過司法手段解決時，法院的介入能夠有效明確各方權利義務，推動項目繼續開發。然而，司法介入的過程往往較為復雜，涉及多方利益協調，因此在實際操作中，股東協商和政府協調仍然是較為常見的破局路徑。

??（二）學術熱點觀察

??1.房地產融資糾紛中，第三人出具的流動性支持承諾，是何法律性質？

??在房地產行業“跨周期”調整的背景下，因融資過程大量涉及由第三方提供流動性資金支持的情形，實踐糾紛案例中，關于流動性支持承諾的爭議日漸增多。尤其近兩年隨著地產公司和各系暴雷頻現，這類增信方式日益頻繁地進入司法視野。

??根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉有關擔保制度的解釋》第36條的規定?，流動性支持等類似承諾文件的法律性質一般被認定為保證擔保、債的加入或按照承諾文件承擔責任的獨立合同（為便于書寫，以下簡稱獨立單方給付行為）三類法律性質。

??但是，在實踐案例中，流動性支持等類似承諾文件經常出現表述不明，較難判斷其到底屬于上述三類法律性質中的哪一種類型的情況。此時，對于該類函件的法律性質，在法律適用上存在較大的爭議，實踐案例中對此情形的認定也不統一。

??第一種觀點認為，在難以確定是保證還是債務加入的情形下，適用《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉有關擔保制度的解釋》第36條的第3款，即按照保證責任進行認定，要求提供流動性支持的第三方承擔保證擔保責任。

??第二種觀點認為，在難以確定是保證還是債務加入的情形下，可能二者都不屬于，則不應直接適用《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉有關擔保制度的解釋》第36條第3款，而應適用第4款，不支持債權人請求第三人承擔保證責任或者連帶責任的主張，僅依據承諾文件請求第三人履行約定的義務或者承擔相應的民事責任。

??第三種觀點則認為，對于表述不明的承諾性文件，因無法解讀出承諾人具體確定的義務，故該等流動性支持承諾文件僅為一種表面承諾，不具有法律約束力，除非明確約定了具體的法律責任，俗稱“安慰函”。

??筆者觀察到，在司法案例中，造成不同法律性質認定的差異，主要源于流動性支持函中具體的表述內容和方式的不同、法理上對流動性支持函的法律性質認定不同，以及法院在適用民法典相關條款時的解釋差異。市場主體對于已經發生的流動性支持文件，抱有太大的不確定性及不安全感，急需立法機關進一步明確相應規則。

??2.城市更新的利益平衡與糾紛預防

??近年來，中央及地方均密集出臺了城市更新政策，學術界將聚焦城市更新相關政策落地中的法治化路徑與規范化機制。重點議題包括：

??（1）政策銜接與制度創新：探討新舊政策過渡期的法律沖突解決機制，如原有“一二級聯動開發模式”向“前期服務商+公開出讓”模式的轉型中，如何保障既有利益相關方的合法權益，避免因政策突變引發大規模糾紛。

??（2）權力邊界與公眾參與：研究政府主導與市場參與的平衡機制，分析規劃審批、土地收儲等環節的行政裁量權限制，以及原居民、社會資本在決策中的實質性參與路徑。

??（3）合規風險與監管框架：針對城市更新中頻發的“未批先建”“強制拆遷”等違規行為，構建全流程合規監管體系，強化規劃許可、土地用途管制的司法審查標準。

??在上述議題中，需重點關注城中村改造中的利益平衡與糾紛預防。2024年多地城中村改造政策轉向“凈地出讓”“留改拆并舉”，相關學術研究集中在以下幾個方面：

??（1）利益分配機制重構：傳統“一刀切”的貨幣補償模式難以適應不同區域經濟發展差異，易引發原居民不滿。需分析拆遷補償標準動態調整的合法性基礎，研究如何通過“共有產權”“長期租賃”等模式保障原居民可持續收益，避免“一次性補償”引發的社會矛盾。研究“產權置換+收益分紅”混合模式（如深圳白石洲舊改項目），從《中華人民共和國民法典》物權編視角論證集體土地入股開發公司的合規性及收益分配規則。

??（2）歷史遺留問題化解：針對已簽約但停滯的項目（如深圳部分舊改項目），探索“政府托底+市場化重組”的解決方案，建立二次談判中的風險評估與司法救濟機制。構建“行政協議解除的損害賠償標準”，參照《最高人民法院關于審理行政協議案件若干問題的規定》?第19條的規定，量化政府違約導致的開發商信賴利益損失。

??（3）群體性糾紛預防：基于《中華人民共和國城鄉規劃法》第64條的規定?，構建“歷史成因+現實功能”的違法建筑分類處置標準，研究深圳“歷史遺留違法建筑普查”的地方實踐能否上升為司法解釋。結合最高人民法院老舊小區改造典型案例，提煉“低層住戶適度容忍義務”等裁判規則，推動“協商優先”原則在更新糾紛中的制度化應用。并分析新加坡《土地征用法》中調解委員會制度的借鑒意義。

??筆者觀察：城中村改造的利益平衡與糾紛預防研究，需突破傳統“補償—拆遷”二元框架，轉向“權利細分—動態協商—文化共生”的多維治理模式。未來學術研究應注重實證分析與比較法結合，既提煉中國本土經驗，又吸納全球城市更新智慧，最終形成兼具理論創新性與實踐可操作性的制度方案。

??五、總結與展望

??2024年，中國房地產市場整體仍呈現調整態勢。政策性樓市托底效果初顯，止跌回穩產生一定的積極效果。展望2025年，市場仍將堅持“穩字當頭”，努力止住過快下跌的趨勢，盡管銷售和投資的降幅都將有所收窄，整體市場修復“回穩”尚需時日，修復程度除行業內生因素外，也同時取決于穩經濟和去庫存的政策力度。

??（一）房企紓困語境下的路徑選擇

??2024年房企債券到期規模達7703.1億元，而2024年房企實現的債券融資金額僅為5653.1億元，同比下降18.4%，?由于近年來不少房企選擇將債務展期或置換，在此背景下盡管2024年到期債務規模較前幾年有所下降，但2025年房企仍面臨約3135.47億元到期債券和2274.44億元回售壓力，其中3月和6月為償債高峰?。

??2025年，政策層面將結合2024年11月十四屆全國人大常委會第十二次會議增加地方政府債務限額并專項用于置換存量隱性債務的決議。財政部正在配合相關部門研究制定政策細則，推動加快專項債券支持回收閑置存量土地、收購存量商品房用作保障性住房的落地。以上專項化債政策將有效通過專項債、專項借款收購存量商品房，城中村改造貨幣化安置等措施促進房地產市場去庫存，進一步優化房地產市場供需結構。

??同時，未來1—5年，房企破產重整將常態化。其利益主體多元復雜，包括消費者、債權人、股東、施工方、金融機構等，各方訴求各異。建立利益平衡機制勢在必行，需統一對重整程序的認知，公平調整各方權益，創新市場化重整模式，高效實現重整目標。

??為了盤活資產與現金流以積極紓困自救，2024年房地產行業呈現“政策推動+AMC主導+多方協同”的特征，?房地產行業紓困措施初見成效，如高風險房企加速出清、停工項目復工率提升，但行業整體修復仍較為緩慢。資產管理公司（AMC）在風險化解中承擔了更核心的職能，直接掌控開發全流程，典型案例包括中國長城資產對“綠城桂湖云翠”項目的重組，通過“風險隔離+代管代建”模式封閉運行，實現了項目控制權階段性的轉移。?地方資產管理公司（AMC）結合屬地優勢，積極探索聯合優質房企、設立紓困基金等模式。未來資產管理公司（AMC）將繼續參與更多風險處置工作，助力房地產市場穩定和風險化解?。

??（二）房地產銷售、運營、物業管理，進入精細化管理時代，風險管理和糾紛管理前置

??行業下行和周期性調整一定程度上倒逼了房地產行業的精細化發展，加之大數據等技術發展的助推，房地產行業正通過流程優化、數據驅動和風險預判等手段，將風險和糾紛管理前置化，成為房地產行業未來爭議解決的可期發展方向。

??銷售環節通過合同條款精細化設計減少爭議，大數據評估購房者信用降低違約風險；物業階段建立三方協調平臺，前置化解公共區域使用權爭議。精細化管理以“預防為主、數據支撐、流程嵌入”重構爭議解決邏輯，提升行業效率。

??房地產代建業務作為行業輕資產化轉型的核心模式，在市場規模與滲透率快速提升的同時，法律爭議亦逐步顯性化。代建領域的糾紛主要源于委托方與代建方權責邊界模糊，如工程延期責任、品牌聲譽連帶索賠、收益分成與市場波動掛鉤等矛盾，其本質可追溯至合同條款對風險分配的精細化不足。當前爭議解決高度依賴訴訟與商事仲裁，雖能依托專業裁判厘清責任，但對抗性程序易導致合作關系破裂，與代建“長期共贏”邏輯存在張力。未來需通過三個方面優化路徑：一是推動行業標準化合同范本，明確知識產權歸屬、不可抗力免責范圍及動態合規管理機制；二是構建“專業調解+行業仲裁”的多元解紛體系，引入技術專家與行業協會中立評估，結合區塊鏈技術固化履約證據；三是完善政策配套，厘清代建方在項目爛尾中的社會責任邊界，強化資金監管與資質門檻，避免法律規則滯后掣肘業務創新。代建行業欲從高速發展轉向高質量發展，需以法律風險防控與爭議解決效率為支點，在合規框架下平衡各方利益，為房地產轉型注入確定性動能。

??（三）三角債、代位訴訟日益增加

??受行業下行導致的資金鏈緊張、債務鏈條復雜等情況，開發商、施工企業、材料供應商等多方主體之間債權債務關系難以厘清，從而造成房地產行業中三角債問題日益增加（51）。

??在此背景下，代位權訴訟成為化解三角債的關鍵途徑。2024年底，中建三局因債權人代位權糾紛被訴，重慶建工亦指出建筑企業墊資債務風險突出。（52）因此，代位權訴訟和三角債問題的化解在房地產行業的未來發展中仍是需要關注的焦點問題。

??（四）“新政策”背景下糾紛類型多元化

??2025年1月1日起，湖南省衡陽市率先實施商品房“取消公攤”，按套內面積計價。預計未來更多城市將跟進這一政策，推動全國范圍內的“零公攤時代”到來。這一政策將對房地產市場的交易、定價和消費者權益產生深遠影響。在該政策影響下，開發商及購房者之間可能會產生更多類型的糾紛，如在商品房買賣合同糾紛中，對于面積計算、價格透明度、虛假宣傳、格式條款會產生更多的爭議；在物業管理服務合同糾紛中，也會因面積基準產生收費及服務質量相關的糾紛。以上糾紛不僅要考慮適用的法律依據，也要考慮政策和社會影響，還需要人民法院、仲裁機構、執業律師發揮更多的智慧妥善處理。

??限購限貸政策松綁將加速房地產市場的結構性分化與法律風險交織態勢：市場層面，核心城市短期交易回暖或推動代建、紓困類輕資產業務擴張，但中小房企現金流“虛假修復”可能延緩行業出清，而土地市場央國企與民企聯合開發模式深化，埋下權責約定不明的合作糾紛隱患；爭議層面，政策波動直接誘發三類沖突——賣方借房價反彈惡意違約的合同履行爭議、復工項目質量缺陷的群體訴訟、寬松信貸下斷供潮引發的金融合同履約及抵押物處置糾紛。應完善“政策適應性條款”設計、強化復工項目驗收證據鏈，并推動仲裁機構建立房地產專項糾紛速裁機制，以平衡政策紅利與風險敞口，以及政策波動引發的訴訟洪峰。

??（五）人工智能背景下房地產爭議解決的轉型與創新

??人工智能（AI）的推動下，房地產行業正在經歷前所未有的變革。AI技術提高了房地產開發和管理的效率，也在房地產估價、資產維護及管理、合同與合規管理、物業管理等方面為房地產行業的可持續發展進行賦能。

??在房地產交易過程中，人工智能通過自然語言處理（NLP）在分析海量合同、審查交易文件并識別和預測房地產交易的違約風險中具有重大優勢。（53）在爭議解決方面，這些前期處理的海量數據有利于為糾紛解決提供數據支持，如幫助裁判者快速定位爭議焦點。DeepSeek、ChatGPT等生成式人工智能在快速生成法律文書，尤其是在類型化案件中批量快速解決法律糾紛具有明顯優勢，有利于顯著縮短爭議解決周期。目前生成式AI所具備的信息搜集、文本生成等能力經過多次訓練完全可能協助爭議解決各方處理流程化和類型化的文書工作，提升爭議處理效率（54）。

??將AI技術更好地應用到房地產爭議解決，尤其是統一裁判尺度、提高裁判效率、體現裁判專業性上均具有不可替代的優勢，也會為現有爭議解決模式創新和新爭議解決模式的產生奠定技術基礎。