北京市住房和城鄉建設委員會關于進一步規范新建商品住房銷售行為的通知

京建發〔2021〕258號

各區住房城鄉（市）建設委（房管局）、經開區開發建設局、各房地產開發企業、各有關單位：

??為持續規范新建商品住房（含限競房等，下同）銷售行為，提高交付品質，切實保障購房人合法權益，確保本市房地產市場平穩健康發展，現就有關要求通知如下：

??一、規范設置交付樣板間

??（一）開發企業在申請辦理預售許可時，應按出讓合同、掛牌文件中約定的裝修裝飾標準（全裝修、高標準建設方案），在預售方案中列出使用的主要材料、設施、設備清單，并標明名稱、品牌、型號、材質、施工工藝等信息，主材產品可在同一檔次提供1～3個產品目錄。

??實際裝修裝飾標準高于出讓合同、掛牌文件約定標準的，應按實際建設標準在預售方案中列出相應事項。

??（二）開發企業在預售商品住房時設置樣板間的，應當按照經審圖機構審查合格的施工圖紙以及預售方案中確定的戶型樣式、結構尺寸、交付標準、施工工藝設置交付樣板間，并在交付樣板間內布置工藝樣板區。項目有多個戶型的，應設置主要戶型（不少于兩個）交付樣板間。交付樣板間不得設置在未竣工驗收的建筑內。

??銷售過程中，因設計變更導致交付樣板間與實際交房狀況不符的，應在交付樣板間和工藝樣板區內增設設計變更前后的實體對比展示內容。

??（三）交付樣板間的裝修裝飾標準應與預售方案中所列的清單內容保持一致、與購房合同約定的交付標準保持一致、與項目實際交房狀況保持一致，不得增加交付標準以外的其他裝飾和固定設施。工藝樣板區應展示包括但不限于起居室、臥室、廚房、衛生間等墻面、地面、吊頂施工工藝流程和使用材料，展示屋內設備、管線、門、窗的型號、品牌及材質。

??交付樣板間和工藝樣板區應至少保留至項目交付三個月后。設置在建設范圍內臨建中的交付樣板間，確因竣工驗收需要拆除無法保留的，開發企業應對交付樣板間和工藝樣板區布設內容委托第三方公證。

??開發企業未設置交付樣板間的，不得設置展示（宣傳）樣板間。交付樣板間、工藝樣板區及展示（宣傳）樣板間應設置在同一場所內。展示（宣傳）樣板間應在顯著位置標注屋內裝修、裝飾僅用于展示。

??二、規范新建商品住房銷售推廣

??（四）開發企業在制作展板、沙盤、樓書、圖冊、APP軟件等各類銷售宣傳材料時，項目范圍內展示內容應當與規劃許可內容一致，建筑物、構筑物、綠地景觀、小區道路等比例關系應與規劃許可總平面圖一致；項目以外的展示內容應當與現狀保持一致，不得展示未建設內容。規劃調整和設計變更影響展示內容的，應及時調整銷售宣傳材料。

??開發項目的各類宣傳廣告和線上線下銷售渠道，均應在顯著位置標注項目已取得的預售許可證號或現房銷售備案產權證號。

??（五）開發企業應按《北京市住房和城鄉建設委員會關于規范售樓場所信息公示和加強銷售人員管理有關問題的通知》（京建交〔2009〕533號）規定公示的相關證件和資料外，還應在銷售現場顯著位置公示以下內容。

??1.項目內外可能對合同訂立以及房屋價格的確定有重大影響的情況，尤其是涉及噪音、煙塵、污染、輻射、隱私、通風、采光、裝修、喪葬等不利因素。不利因素公示應準確、全面。

??2. 經審圖機構審查合格的分層平面圖和立面圖。

??3. 項目配建公租房和保障性租賃住房的，開發企業還應展示配建公租房和保障性租賃住房分布、物業管理區域劃分、設施設備共用、物業服務質量標準、物業收費標準等情況，并在《前期物業服務合同》和《商品房銷售合同》中予以明示。

??（六）項目銷售時，應由開發企業在申報預售許可時備案的銷售機構、銷售人員組織銷售。需變更銷售機構、銷售人員的，應向項目所在地住房城鄉建設主管部門提出申請。項目變更銷售機構或半數以上銷售人員的，變更過程中應暫停項目銷售。

??在項目銷售前，開發企業應對銷售人員進行培訓，培訓內容包括：項目基本情況、不利因素內容、銷售政策法規、規范推廣用語等方面。

??在銷售過程中，銷售人員應佩戴銷售人員信息卡上崗，線上銷售應公示銷售人員真實姓名和信息卡編號。嚴禁虛假不實宣傳、嚴禁誤導客戶處置占有公共部位、嚴禁宣傳周邊未建設的公共服務設施、嚴禁渲染緊張氛圍促銷。

??三、落實交付前房屋質量查驗制度

??（七）在確保安全的前提下，開發企業應在房屋竣工驗收前開展不少于2次的“工地開放日”活動。組織工地開放日前，開發企業應主動告知所有購房人，并組織有參加意向的購房人進入工程現場了解項目主體結構、施工工藝、隱蔽設施、裝飾裝修、公共部位等實地情況。

??“工地開放日”活動中購房人對工程質量的意見建議，開發企業應及時解釋說明，屬于質量缺陷的應及時維修整改并反饋購房人。鼓勵開發企業通過在線視頻向購房人實時展示施工進度。

??（八）在房屋竣工驗收合格后交付使用前，開發企業除應按《北京市住房和城鄉建設委員會關于對新建住宅交付使用前實施房屋質量查驗的通知》（京建法〔2018〕17號）有關規定，組織購房人對房屋施工質量進行查驗外，還應組織購房人對預售方案中所列的裝修質量標準進行查驗。

??四、壓實開發企業主體責任

??（九）開發企業要切實加強項目銷售組織和管理，如項目出現熱銷情況（項目登記意向客戶超過批準銷售房源三倍），應采取公證搖號的方式，優先面向符合本市限購政策的本市無房家庭、屬地居民家庭、周邊單位職工家庭銷售。具體優先購買順序和購房家庭條件，由屬地住房城鄉建設主管部門確定，并在項目預售方案中予以明確。

??（十）在簽訂《商品房銷售合同》（含預售、現售，下同）前，開發企業應向購房人全面展示交付樣板間和工藝樣板區，如實介紹裝修材料、施工工藝、結構尺寸等內容。在簽訂《商品房銷售合同》時，銷售人員應將配建公租房和保障性租賃住房情況、項目可能存在的不利因素等明確告知購房人，由購房人進行書面確認。現房銷售的，應向購房人全面展示實際交付房屋。

??（十一）開發項目宣傳推廣材料應形成書面、影像材料留存備查，包括以下內容：

??1.銷售現場及線上銷售用于宣傳推廣的展板、沙盤、樓書、圖冊、APP軟件等；

??2.銷售人員培訓內容、教材、記錄等；

??3.售樓場所信息公示情況（京建交〔2009〕533號文和本通知規定內容）；

??4.“工地開放日”和質量查驗過程中購房人反映的工程質量問題和維修整改記錄；

??5.交付樣板間和工藝樣板區布置情況。

??鼓勵開發企業對項目宣傳推廣情況及材料進行第三方公證。

??（十二）開發企業對商品住房的整體質量及售后服務負總責。正式交房時應向購房人出具《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，其中《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》應符合合同約定標準的要求。

??五、其他

??（十三）開發企業在申請預售許可前，區住房城鄉建設主管部門應對樣板間設置情況進行現場核查。

??（十四）違反本通知規定的，由市、區住房城鄉建設主管部門責令開發企業限期整改，并按《北京市房地產開發企業資質動態監督管理暫行辦法》規定進行記分（記分標準見附件）。整改期間，由市、區住房城鄉建設主管部門暫停網簽鑰匙盤服務功能。涉嫌虛假廣告的，移轉相關部門進行處理。

??（十五）自本通知印發之日起，新申請辦理銷售手續的商品住房項目按本通知規定執行。共有產權住房樣板間設置除執行本通知相關規定外，仍按《北京市共有產權住房規劃設計宜居建設導則（試行）》（京建法〔2017〕20號）有關規定執行。

??附件：記分標準

北京市住房和城鄉建設委員會

2021年8月16日