根據(jù)《北京市人民政府辦公廳貫徹落實(shí)〈國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知〉精神 進(jìn)一步做好本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》(京政辦發(fā)〔2013〕17號(hào))要求及相關(guān)稅收政策規(guī)定，現(xiàn)就進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅預(yù)征管理和個(gè)人所得稅征收管理有關(guān)問(wèn)題公告如下：

  一、土地增值稅預(yù)征管理相關(guān)問(wèn)題

  為加強(qiáng)對(duì)定價(jià)過(guò)高、價(jià)格上漲過(guò)快的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的稅收征管，按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2010〕53號(hào))的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際情況，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房取得的收入，實(shí)行差別化土地增值稅預(yù)征率。

  (一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照政策規(guī)定銷售各類保障性住房取得的收入，暫不預(yù)征土地增值稅。

  保障性住房是指各級(jí)人民政府或者指定經(jīng)營(yíng)單位回購(gòu)的廉租住房、公共租賃住房，以及按照政策規(guī)定向特定對(duì)象銷售的經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品房(含比照經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品房管理)等具有保障性質(zhì)的各類住房。

  (二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售新辦理預(yù)售許可和現(xiàn)房銷售備案的商品房取得的收入，按照預(yù)計(jì)增值率實(shí)行2%至8%的幅度預(yù)征率(見(jiàn)附件1)。

  容積率小于1.0的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，最低按照銷售收入的5%預(yù)征土地增值稅。

  (三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售在本公告發(fā)布之前已辦理預(yù)售許可和現(xiàn)房銷售備案的商品房取得的收入，仍按照《北京市地方稅務(wù)局 北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控有關(guān)稅收問(wèn)題的公告》(2011年第5號(hào))、《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì) 北京市財(cái)政局 北京市地方稅務(wù)局關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)家有關(guān)部門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策有關(guān)問(wèn)題的通知》(京建發(fā)〔2010〕677號(hào))文件中確定的政策執(zhí)行。

  (四)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房預(yù)售方案和現(xiàn)房銷售方案中填報(bào)土地成本、建安成本和銷售價(jià)格等信息，并匡算預(yù)計(jì)增值額和增值率。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)將上述信息審核確認(rèn)后及時(shí)傳遞至市地稅部門(mén)。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)接收信息后，以《稅務(wù)事項(xiàng)通知書(shū)》的形式告知納稅人，要求其在征期內(nèi)按照規(guī)定的預(yù)征率計(jì)算繳納土地增值稅。

  二、個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅相關(guān)問(wèn)題

  對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通過(guò)稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。

  (一)自2013年 3月 31日(含)起完成網(wǎng)上簽約的二手房交易，辦理房屋轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅納稅申報(bào)時(shí)，納稅人應(yīng)按照國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)﹝2006﹞108號(hào))、《關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)﹝2007﹞33號(hào))規(guī)定，提供據(jù)以證明房屋原值的相應(yīng)憑證。

  根據(jù)房源情況不同，房屋原值分別為：

  1.商品房：購(gòu)置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)。

  2.自建住房：實(shí)際發(fā)生的建造費(fèi)用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時(shí)實(shí)際交納的相關(guān)稅費(fèi)。

  3.經(jīng)濟(jì)適用房(含集資合作建房、安居工程住房)：原購(gòu)房人實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)，以及按規(guī)定交納的土地出讓金。

  4.已購(gòu)公有住房：原購(gòu)公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格計(jì)算的房?jī)r(jià)款，加上原購(gòu)公有住房超標(biāo)準(zhǔn)面積實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款以及按規(guī)定向財(cái)政部門(mén)(或原產(chǎn)權(quán)單位)交納的所得收益及相關(guān)稅費(fèi)。

  已購(gòu)公有住房是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國(guó)家和縣級(jí)(含縣級(jí))以上人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(jià)(或標(biāo)準(zhǔn)價(jià))購(gòu)買(mǎi)的公有住房。

  經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格按縣級(jí)(含縣級(jí))以上地方人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定。

  5.城鎮(zhèn)拆遷安置住房：根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(國(guó)務(wù)院令第305號(hào))和《建設(shè)部關(guān)于印發(fā)〈城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)〉的通知》(建住房〔2003〕234號(hào))等有關(guān)規(guī)定，其原值分別為：

  (1)房屋拆遷取得貨幣補(bǔ)償后購(gòu)置房屋的，為購(gòu)置該房屋實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)；

  (2)房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)；

  (3)房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人除取得所調(diào)換房屋，又取得部分貨幣補(bǔ)償?shù)模{(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款和交納的相關(guān)稅費(fèi)，減去貨幣補(bǔ)償后的余額；

  (4)房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人取得所調(diào)換房屋，又支付部分貨幣的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款，加上所支付的貨幣及交納的相關(guān)稅費(fèi)。

  對(duì)于能夠提供房屋原值相應(yīng)憑證的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核相應(yīng)憑證后確定房屋原值。納稅人同時(shí)提供購(gòu)房發(fā)票、契稅繳稅憑證的，按孰高原則確定房屋原值。

  納稅人不能提供房屋原值相應(yīng)憑證的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)通過(guò)稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)對(duì)房屋原值進(jìn)行核實(shí)。

  (二)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金以及與轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用憑證的審核。納稅人未能提交有關(guān)費(fèi)用憑證的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)要求其補(bǔ)正；不能補(bǔ)正的，經(jīng)納稅人簽字確認(rèn)后，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)依照有關(guān)規(guī)定辦理。

  (三)能夠確定房屋原值和有關(guān)合理費(fèi)用的，個(gè)人所得稅稅款以本次房屋交易價(jià)格減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金和有關(guān)合理費(fèi)用后的余額，按20%稅率計(jì)算。

  納稅人不能提供房屋原值相應(yīng)憑證，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通過(guò)稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)也未能核實(shí)房屋原值的，個(gè)人所得稅稅款以本次房屋交易價(jià)格按核定征收率1%計(jì)算。

  (四)納稅人申報(bào)的住房成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格且無(wú)正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入。

  三、本公告相關(guān)條款的解釋工作由北京市地方稅務(wù)局、 北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)依職責(zé)分別負(fù)責(zé)。

  本公告自2013年3月31日起施行。

  特此公告。

  附件：

  1. 土地增值稅幅度預(yù)征率表

  2. 關(guān)于《北京市地方稅務(wù)局 北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)稅收問(wèn)題的公告》的政策解讀

  北京市地方稅務(wù)局 北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)

  2013年3月30日

 

  附件1：

 

    注：容積率小于1.0的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，最低按照銷售收入的5%預(yù)征土地增值稅。

 

 

  附件2：

  關(guān)于《北京市地方稅務(wù)局 北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)稅收問(wèn)題的公告》的政策解讀

  為貫徹落實(shí)《北京市人民政府辦公廳貫徹落實(shí)〈國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知〉精神 進(jìn)一步做好本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》(京政辦發(fā)〔2013〕17號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《通知》)要求，按照國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)文件規(guī)定，北京市地方稅務(wù)局、北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)印發(fā)了《北京市地方稅務(wù)局 北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)稅收問(wèn)題的公告》(2013年第3號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《公告》)，現(xiàn)解讀如下：

  一、土地增值稅預(yù)征管理相關(guān)問(wèn)題

  (一)《公告》中關(guān)于土地增值稅預(yù)征工作的總體考慮是什么？

  答：土地增值稅預(yù)征是保障收入公平分配，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的有力工具，是實(shí)現(xiàn)土地增值稅調(diào)節(jié)功能、保障稅收收入均衡入庫(kù)的重要手段。為了充分發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，國(guó)家稅務(wù)總局在2010年發(fā)布《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知 》(國(guó)稅發(fā)〔2010〕53號(hào))文件，對(duì)各地的土地增值稅預(yù)征率調(diào)整工作進(jìn)行了規(guī)定。

  結(jié)合貫徹落實(shí)中央關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的決策和部署，根據(jù)《通知》精神，北京市地方稅務(wù)局、北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《公告》，調(diào)整了我市土地增值稅差別化預(yù)征率。對(duì)定價(jià)過(guò)高，預(yù)計(jì)增值額過(guò)大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。目的是通過(guò)稅收調(diào)節(jié)作用，加強(qiáng)土地增值稅預(yù)征管理，引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合理定價(jià)，調(diào)節(jié)土地增值收益，鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果。

  (二)關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售各類保障性住房是否預(yù)征土地增值稅？

  答：《公告》規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照政策規(guī)定銷售各類保障性住房取得的收入，暫不預(yù)征土地增值稅”。其中保障性住房是指各級(jí)人民政府或者指定經(jīng)營(yíng)單位回購(gòu)的廉租住房、公共租賃住房，以及按照政策規(guī)定向特定對(duì)象銷售的經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品房(含比照經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品房管理)等具有保障性質(zhì)的各類住房。

  (三)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行預(yù)售和現(xiàn)房銷售取得的收入，土地增值稅預(yù)征率是如何規(guī)定的？

  答：《公告》規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售新辦理預(yù)售許可和現(xiàn)房銷售備案的商品房取得的收入，按照預(yù)計(jì)增值率實(shí)行2%至8%的幅度預(yù)征率。對(duì)預(yù)計(jì)增值率小于等于50%，以及大于50%、小于等于100%的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，分別保持現(xiàn)行的土地增值稅差別化預(yù)征率2%、3%不變；對(duì)預(yù)計(jì)增值率大于100%、小于等于200%的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，按照銷售收入的5%預(yù)征土地增值稅；對(duì)預(yù)計(jì)增值率大于200%的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，按照銷售收入的8%預(yù)征土地增值稅；

  對(duì)容積率小于1.0的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，最低按照銷售收入的5%預(yù)征土地增值稅。

  (四)如何計(jì)算預(yù)計(jì)增值率？

  答：預(yù)計(jì)增值率的匡算公式為：〔(擬售價(jià)格×預(yù)售面積-項(xiàng)目成本)〕÷項(xiàng)目成本×100%

  項(xiàng)目成本 = (土地成本+建安成本)×(1+間接費(fèi)用率)

  間接費(fèi)用率暫為30%。

  (五)《公告》發(fā)布后，新舊政策的銜接是如何規(guī)定的？

  答：《公告》中規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售在本公告發(fā)布之前已辦理預(yù)售許可和現(xiàn)房銷售備案的商品房取得的收入，仍按照《北京市地方稅務(wù)局 北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控有關(guān)稅收問(wèn)題的公告》(2011年第5號(hào))、《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì) 北京市財(cái)政局 北京市地方稅務(wù)局關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)家有關(guān)部門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策有關(guān)問(wèn)題的通知》(京建發(fā)〔2010〕677號(hào))文件中確定的政策執(zhí)行”。

  (六)《公告》發(fā)布后，土地增值稅差別化預(yù)征率審核確認(rèn)的工作流程是怎樣的？

  答：實(shí)際工作中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房預(yù)售方案和現(xiàn)房銷售方案中填報(bào)土地成本、建安成本和銷售價(jià)格等信息，并匡算預(yù)計(jì)增值額和增值率。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)將上述信息審核確認(rèn)后及時(shí)傳遞至市地稅部門(mén)。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)接收信息后，以《稅務(wù)事項(xiàng)通知書(shū)》的形式告知納稅人，要求其在征期內(nèi)按照規(guī)定的預(yù)征率計(jì)算繳納土地增值稅。

  二、個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題

  (一)《公告》中關(guān)于個(gè)人所得稅工作的總體考慮是什么？

  答：根據(jù)《通知》要求，自3月31日(含)起，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計(jì)征；不能核實(shí)房屋原值的，依法按照核定征收方式計(jì)征個(gè)人所得稅。

  為貫徹市政府的《通知》精神，按照國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕108號(hào))、《關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2007〕33號(hào))的規(guī)定，明確了房屋原值的確定和應(yīng)納個(gè)人所得稅額的計(jì)算方法。

  (二)稅務(wù)機(jī)關(guān)采取哪些方法確定房屋原值？

  答：一是自2013年 3月 31日(含)起完成網(wǎng)上簽約的二手房交易，個(gè)人辦理房屋轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅納稅申報(bào)時(shí)，應(yīng)根據(jù)房源情況提供據(jù)以證明房屋原值的相應(yīng)憑證。

  二是對(duì)于能夠提供房屋原值相應(yīng)憑證的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核相應(yīng)憑證后確定房屋原值。納稅人同時(shí)提供購(gòu)房發(fā)票、契稅繳稅憑證的，按孰高原則確定房屋原值。對(duì)于不能提供房屋原值相應(yīng)憑證的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)將通過(guò)稅收征管、房屋登記信息系統(tǒng)，對(duì)轉(zhuǎn)讓方房屋原值進(jìn)行核實(shí)，經(jīng)過(guò)核實(shí)確認(rèn)房屋原值。

  (三)應(yīng)納個(gè)人所得稅額如何計(jì)算？

  答：經(jīng)審核確定房屋原值和有關(guān)合理稅費(fèi)后，個(gè)人所得稅稅款以本次房屋交易價(jià)格減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金和有關(guān)合理費(fèi)用后的余額，按20%稅率計(jì)算。

  對(duì)納稅人不能提供房屋原值憑證，且主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通過(guò)房屋登記、稅收征管信息系統(tǒng)也未能核實(shí)房屋原值的，個(gè)人所得稅稅款以本次房屋交易價(jià)格按核定征收率1%計(jì)算。

  納稅人申報(bào)的住房成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格且無(wú)正當(dāng)理由的，征收機(jī)關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入。

  (四)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得繳納個(gè)人所得稅有哪些優(yōu)惠政策？

  答：對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。