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??2025年開年，房企在債務(wù)重組及企業(yè)重整自救方面不斷有新消息傳來，包括碧桂園，融創(chuàng)、龍光、遠(yuǎn)洋等房企均有所進(jìn)展。

??其中融創(chuàng)境內(nèi)債二次重組成功，遠(yuǎn)洋境外債重組獲兩地法院批準(zhǔn)，金科股份重整工作也在持續(xù)推進(jìn)，有望成為千億房企重整第一股。

??從香港和內(nèi)地的法律來看，企業(yè)在債務(wù)危機(jī)情況下的應(yīng)對措施主要可以分為債務(wù)重組和破產(chǎn)清算償還債務(wù)兩種。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2025年2月底，共有59家出險(xiǎn)房企在債務(wù)重組或破產(chǎn)重整方面披露了進(jìn)展。

??從大多數(shù)房企的重組方案來看，無外乎債務(wù)期限展期、債轉(zhuǎn)股、資產(chǎn)清償、現(xiàn)金兌付等等。

??2024年四季度至今，從中央到地方，一系列利好政策密集出臺(tái)，為房地產(chǎn)市場注入了強(qiáng)心劑，也讓房企和債權(quán)人看到了行業(yè)的更多希望，有利于債務(wù)重組的推動(dòng)和行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2025年2月底，共有59家出險(xiǎn)房企在債務(wù)重組或破產(chǎn)重整方面披露了進(jìn)展。

??在債務(wù)重組方面共有39家房企披露了重組情況，其中13家完成了全部或部分的債務(wù)重組，寶龍和正榮2家企業(yè)重組協(xié)議失效，金輝則償清了所有逾期債務(wù)。

??在破產(chǎn)重整方面，42家H股上市的內(nèi)房企中有25家收到過清盤呈請，6家房企的清盤呈請被香港高等法院頒令撤回。16家A股上市或未上市的房企中，3家主動(dòng)申請了破產(chǎn)重整，2家被債權(quán)人申請破產(chǎn)重整。

??具體來看，2025年以來不少房企的境外債重組迎來重大進(jìn)展：2月19日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)境外債務(wù)重組香港協(xié)議安排獲香港法院批準(zhǔn)并已生效，再加上此前企業(yè)的英國重組計(jì)劃已經(jīng)于2月5日獲英國法院批準(zhǔn)，境外債的重組已經(jīng)全部獲批；2月12日，龍光宣布約76.4%的同意債權(quán)人已加入整體CSA（整體債權(quán)人支持協(xié)議），意味著龍光境外債務(wù)重組基本已取得成功；此外時(shí)代中國、富力、弘陽和世茂都披露了債權(quán)人參與債務(wù)重組計(jì)劃的情況，碧桂園則提出了116億美元境外債務(wù)的重組提案。

??從境內(nèi)債務(wù)重組進(jìn)展來看，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年以來華晨地產(chǎn)、新華聯(lián)、協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)、金科股份、財(cái)信地產(chǎn)和宋都等房企或被動(dòng)或主動(dòng)向地方法院遞交了破產(chǎn)重整的申請。華晨地產(chǎn)、新華聯(lián)已經(jīng)成功完成重整，而金科股份、協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)重整仍在進(jìn)行中，財(cái)信地產(chǎn)剛提交重整申請。

??從大多數(shù)房企的重組方案來看，無外乎債務(wù)期限展期、債轉(zhuǎn)股、資產(chǎn)清償、現(xiàn)金兌付等等。由于大多數(shù)出險(xiǎn)企業(yè)現(xiàn)金流十分緊張，同時(shí)資產(chǎn)價(jià)值縮水或者已被抵押質(zhì)押，能夠用于抵債的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)不多，債轉(zhuǎn)股成為了大多數(shù)房企重組的標(biāo)配。

??如花樣年將13億美元的總計(jì)息及債務(wù)性質(zhì)負(fù)債股權(quán)化。債轉(zhuǎn)股完成后，預(yù)期控股股東將控制公司股權(quán)總額約40%，現(xiàn)有債務(wù)工具持有人將合共持有公司股權(quán)總額約45.2%；遠(yuǎn)洋集團(tuán)發(fā)行強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券及永續(xù)權(quán)益總額的強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券。初始發(fā)行金額估計(jì)約為40.18億美元，最多可轉(zhuǎn)換73.97億股。

??需要注意的是，由于近年來不少房企選擇將債務(wù)展期或置換，2025年債務(wù)到期規(guī)模甚至要高于2024年，達(dá)5286億元；其中2025年第三季度是償債高峰，到期規(guī)模約1574億元。

??與此同時(shí)，2025年第一季度，房企融資仍然呈現(xiàn)收縮態(tài)勢。第一季度融資規(guī)模達(dá)732億，同比下降27%，為各季度中融資規(guī)模最低。

??可見，自2024年房企融資支持政策雖然邊際改善，各地更是推廣融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”，但非銀融資規(guī)模仍未改變下滑趨勢，多數(shù)民營房企，尤其是出險(xiǎn)房企，融資難的問題依然突出。

??若銷售市場長期低迷，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組的房企仍將面臨債務(wù)再次違約。

??從目前各方表態(tài)來看，2025年的工作重點(diǎn)將圍繞保交房、城中村改造，以及存量商品房及閑置土地收購等方面。其中，專項(xiàng)債收儲(chǔ)工作能夠直接作用于企業(yè)面，有效緩解房企資金鏈緊張，有著提高資源配置效率的積極意義。

??2025年2月，廣東省包括珠海、惠州、中山等7個(gè)城市披露了2025年的首批專項(xiàng)債閑置土地收儲(chǔ)清單，這也是地方政府首次大規(guī)模披露收儲(chǔ)土地情況。這不僅有助于改善市場供求關(guān)系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場進(jìn)入新循環(huán)，也為相關(guān)出險(xiǎn)房企的資金狀況改善提供了有力支持。

??在這一系列的政策利好下，讓房企和債權(quán)人看到了行業(yè)的更多希望，有利于債務(wù)重組的推動(dòng)和行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

??對房企而言，不管是展期還是消債，都只是減輕財(cái)務(wù)壓力，若要真正回到正常經(jīng)營軌道，仍需通過市場的檢驗(yàn)。

??從2025年的化債趨勢來看，不少房企的債務(wù)重組都迎來了關(guān)鍵性進(jìn)展，然而也有部分房企，仍在苦苦掙扎或已折戟沉沙，由此可見，債務(wù)重組并非一蹴而就，其中仍存在諸多挑戰(zhàn)。

??在重組過程中，房企需要充分考慮債權(quán)人的利益，確保重組方案得到債權(quán)人的支持。

??同時(shí)，也要合理規(guī)劃債務(wù)結(jié)構(gòu)，避免過度依賴某一種重組方式，降低未來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。