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??物管行業沉寂已久的規模并購又來了。

??1月18日，金茂服務發布公告，以總現金代價3.238億元（可予調整）收購北京市潤物嘉業企業管理有限公司（以下簡稱“潤物嘉業”）全部股權。

??這是金茂服務上市以來的第二筆收并購，同時也打響了物管企業2024年收并購第一槍。

??對于此次并購，金茂服務表示：“匹配了集團管理高端項目的戰略定位，且該等項目與本集團在管項目地域分布重合度較高，有利于地域集約管理，實現規模經濟并創造協同效應。此次收購還有利于進一步強化公司的非周期性業務 ”

??物企并購開年“首單”

??在剛剛過去的2023年，物企并購已明顯降溫。金茂服務3.24億元并購潤物嘉業，成為2024開年物管企業并購第一單。對于低迷的市場來說，能起到一定的信心促進作用。

??對于上市物管企業來說，收并購往往有助于其快速擴張規模。當然，在市場修復期，對標的的選擇也越來越嚴苛。

??根據公告，目標公司潤物嘉業旗下的運營主體是“北京圣瑞”，主要從事提供物業管理及相關服務以及酒店運營的業務。

??而北京圣瑞及其附屬公司設有25家分公司及兩家附屬公司，在北京、西安、長沙、天津、石家莊及廣州等多地提供物業管理及相關服務，服務業態包括住宅、商業及寫字樓。

??截至2023年12月31日，北京圣瑞及其附屬公司的合約建筑面積約為866萬平方米，其中在管建筑面積約為798萬平方米。

??截至2023年上半年時，金茂服務的合同管理面積就達到9448萬平方米，此次將潤物嘉業收入囊中，金茂服務的合約面積即可突破1億平方米。

??另一方面，在一些業內人士看來，收購潤物嘉業與金茂服務的業務結構調整方向較為一致。

??受房地產行業周期性影響，物管企業都在提升自身的獨立性。從2023年上半年開始，金茂服務也大幅收縮地產相關的周期性業務，比如非業主增至服務。數據顯示，2023年上半年，金茂服務該項業務收入占比從上一年同期的28.3%下降至16.5%。收縮的同時，金茂服務也在重點發力一些非周期性業務，比如基礎物管和社區增值服務。從其半年報數據來看，這兩塊業務收入同比大幅增長43.6%，毛利潤為2.72億元，同比增長31.2%。

??從金茂服務在公告中預測的數據來看，2024年潤物嘉業的物業管理費占總收入的比例為72%，而金茂服務半年報數據顯示，其物業管理服務的收入占總收入的比例僅為55.4%。

??對比之下，金茂服務認為，潤物嘉業的業務結構優良，物業管理服務收入占比高，此次收購有利于進一步強化本公司的非周期性業務。

??此外，這宗交易性價比較高。

??以潤物嘉業2022年稅后凈利潤3658萬元計算，此次并購標的PE約8.85倍，低于2022年金茂服務上市后的首筆并購標的PE值13.75倍。而根據中指研究院發布的數據，2022年物業行業并購標的PE均值約11.5倍。

??更重要的是，通過這筆交易，金茂服務再次嫁接上國資資源。2022年，金茂服務收購首置物業，后者是首創置業旗下物管平臺，具有地方國資背景。而此次收購中，潤物嘉業的運營主體北京圣瑞的股權結構中，有20%股權由北京市華遠置業有限公司（以下簡稱“華遠置業”）持有，華遠置業背后是北京國企華遠地產。所以此次并購，在一些業內人士看來也被稱作“強強聯合”。

??并購風格更趨于謹慎

??回顧2023年，物管企業并購市場的風格更加趨于謹慎，這一風格延續到2024年。金茂服務此次收購也是看中標的公司在管和合約管理項目主要為中高端住宅和項目。

??從行業看，2023年，物管企業規模增長訴求降低，有質量的規模成為關注重點，收并購數量及金額也隨著大幅下滑。

??據克而瑞物管不完全統計，截至2023年12月29日，去年上市物企收并購數量為42起，同比下降21%，披露收并購金額約33.73億元，同比下降68%。其中，雅生活服務、遠洋服務、濱江服務、正榮服務等6家企業發起9起關聯方資產收購，累計耗資14.80億元。若剔除該類資產收購，去年全年上市物企交易金額下滑高達82.16%。

??值得注意的是，在收并購降溫的同時，不少物管企業還在清退大量低質項目。克而瑞物管研究員何俊峰表示，過往規模導向下，企業收購了大量低盈利或虧損的項目。隨著利潤的下滑，企業對項目的運營提出了更高的要求，頭部物企正主動大批量退出低質項目。例如萬物云在2023年上半年就退出非價值街道內盈利能力較低的住宅項目89個；綠城服務同期也退出在管面積達870萬平方米的低質項目；金科服務、世茂服務均有相似舉動。

??對于物管行業這種收并購態勢，克而瑞物管研究員劉豐年表示：“究其原因，一方面，行業逐步擺脫‘規模依賴’，積極尋求高質量增長；另一方面，此前大規模收并購帶來壞賬風險并未完全消除，資產減值計提依然存在，在未遇到合適標的情況下暫不進行收并購。”

??在選擇并購標的時，物管企業更看重專業服務類。克而瑞數據統計顯示，2023年上市物企收購事項中超半數為專業服務，其中科技服務、環衛服務仍是企業專業服務的并購重點。同時，為打造差異化競爭優勢，企業進一步向更細分的領域延伸，如特發服務增資入股四川大金源天鼎物業完成了企業在電站服務、能源物管方面的布局，中海物業收購母公司旗下工程監理公司開始發力監理服務，彩生活收購北京師范大學旗下北京豪城物業65%股權加強了企業在高校服務方面的競爭力，等等。

??整體來看，當前受房地產行業市場低迷情緒影響，物管行業也處于調整期。針對這一現狀，不少物業企業已經在逐步調整發展策略，堅持通過優化服務和提升項目質量來滿足日益提高的客戶要求。何俊峰認為，物企采取的戰略性行動，其中就包括減少并購活動。展望未來，預計行業仍將保持這一發展方向。在深化國資國企改革的政策大環境下，一些央企、國企有望通過整合做強做大。