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中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理李文杰發(fā)言

  國五條對市場的影響，實(shí)際上和剛剛顧老師講的有點(diǎn)兒不太一樣。我們來自一線，我們判斷它對市場的影響，表面上看上去對二手房的影響大，對一手房的影響小。但是我們分析師分析了以后，我們的判斷是相反的，我們認(rèn)為對二手房的影響低于預(yù)期，對一手房的影響反而非常大。

  第一，大家主要關(guān)注20%的個(gè)稅，現(xiàn)在全國各地城市都在關(guān)注20%個(gè)稅，有沒有城市收，到現(xiàn)在為止還沒有了解到有哪個(gè)城市收了第一筆。具體的情況是什么呢？各地多數(shù)的稅務(wù)在窗口指導(dǎo)的時(shí)候，有一個(gè)比較大的問題，就是各地收的意愿不強(qiáng)，在北京其實(shí)也是涉及到征收20%個(gè)稅的情況，因?yàn)閷蛻舻目剐苑浅４螅詫?shí)際上20%的稅雖然現(xiàn)在嚴(yán)格規(guī)定，同時(shí)也不是一個(gè)新的政策，但是征收起來難度是比較大的。各地采用了一些方法，比如說采用申報(bào)制，核實(shí)原值技術(shù)上也存在一定的困難，這也是影響今年政策比較大的可能性。為什么這樣說？這個(gè)政策執(zhí)行起來的尺度會(huì)非常大。你采用一個(gè)嚴(yán)格征收的方法和不嚴(yán)格征收的申報(bào)方法都是合規(guī)的，對市場的影響我認(rèn)為差別非常大。今年，不確定性也是來自于這個(gè)問題。

  第二，我們自己分析今年北京市政策出臺(tái)叫所謂的價(jià)格穩(wěn)定，原來的表述是“剛需的價(jià)格要回落”，這是一個(gè)比較準(zhǔn)確的表述。一季度北京新房的價(jià)格上漲接近10%，大概是7、8%的樣子，按統(tǒng)計(jì)局公布的。意味著什么呢？按照二、三、四季度的話，價(jià)格要回落，才能達(dá)到今年價(jià)格不漲也不跌的水平。現(xiàn)在政策3月份，4月份實(shí)施價(jià)格已經(jīng)漲上來了，我們還要讓全年的價(jià)格平穩(wěn)，按照不漲不跌去計(jì)算的話，二、三、四季度新房價(jià)格必須降下來才能滿足調(diào)控的要求，降下來有兩種方法。一是對價(jià)格進(jìn)行限制，但是已經(jīng)漲上來的怎么消化呢？已經(jīng)漲上來的價(jià)格部分，政府在調(diào)控方面寫的也比較清楚，就是大量的推出限價(jià)房將價(jià)格稀釋過來。我們面臨一個(gè)最大的問題就是定價(jià)權(quán)是不是在企業(yè)手里，也是大家要面對的問題。政府采取的是限價(jià)網(wǎng)上公開，對開發(fā)商的銷售價(jià)格進(jìn)行指導(dǎo)和干預(yù)，只是看數(shù)字，如果今年價(jià)格不漲的話，這些已經(jīng)漲上去的部分怎么回來。我們自己檢測到一個(gè)城市，杭州對新政的表述是最短的，是30多個(gè)字，比南京還要少，就表述了一句話。說明什么呢？今年我們看見各地政府對這個(gè)政策，我個(gè)人認(rèn)為相對來講跟中央調(diào)控的方向和決心是有差距的，我們看到地方政府出臺(tái)的細(xì)則非常的簡單，實(shí)際上給地方的價(jià)格未來調(diào)整預(yù)留了比較大的空間，原因是多方面的，有媒體分析跟財(cái)政因素有關(guān)系，跟地方政府政績有關(guān)系等等。我們看到實(shí)際上在調(diào)控嚴(yán)的情況下，執(zhí)行起來的力度給調(diào)控的效果埋下了很多的伏筆。

  我們總結(jié)在調(diào)控房價(jià)標(biāo)準(zhǔn)方面，我個(gè)人認(rèn)為北京市的表述比較準(zhǔn)確，“穩(wěn)定”，跟任何一個(gè)指標(biāo)掛鉤都意味著房價(jià)要大幅上漲，比如說跟收入水平。如果房價(jià)全年比上一年度漲10%、7%，這是一個(gè)很大的漲幅。對任何一個(gè)城市來講，這個(gè)掛鉤的漲幅也是非常大的。跟GDP掛鉤漲的也很快，GDP有的是12、13%，有的是7、8%，意味著各地區(qū)讓價(jià)格上漲的動(dòng)力還是在的。今年價(jià)格目標(biāo)定出來，就給了大家價(jià)格要全面上漲的信號。

  單身購一套上海也是這樣，但是從北京來講，供給增加不上來，就往下打需求，這是對單身限購的規(guī)定。在稅收政策方面是20%的個(gè)稅，我認(rèn)為從實(shí)際操作來講，很可能這20%執(zhí)行起來操作性會(huì)遇到一些技術(shù)性的難度，或者一些阻力。今年二手房核心城市每年的購房人群，剛需就是第一次置業(yè)，就是買學(xué)區(qū)房，就是改善型住房，已經(jīng)沒有什么可壓縮的了。在這種情況下，實(shí)際上剛需買房每年就這么多，如果沒有投資性，大幅增加和大幅減少的可能性都不存在，今年對二手房來講，20%看起來有影響，但是實(shí)際上影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)要低于預(yù)期。

  前面談到北京影響新房最重要的因素大家還是要關(guān)注，就是兩現(xiàn)房，兩現(xiàn)房在做政策咨詢的時(shí)候提出限房價(jià)經(jīng)濟(jì)價(jià)。價(jià)格增加不上去，開發(fā)商傾向于減少成本，目前在調(diào)控的趨勢上，在住房管理的模式上，有一個(gè)趨勢，大家可以關(guān)注，就是多數(shù)的大城市傾向于采用新加坡模式而非香港的模式，新加坡模式其實(shí)就是兩現(xiàn)房，就是通過限制購買對象的出售條件來達(dá)到住房保障的目的。兩現(xiàn)房賣給特定的對象，特定的對象將兩現(xiàn)房上市以后，按照市場價(jià)格銷售獲得的收益再由政府和買房人進(jìn)行分帳，這是未來大概的思路。在這種情況下，對于定價(jià)的沖擊，如果政府在二季度推限價(jià)房用地的話，就會(huì)意味著限價(jià)房比周邊的住房價(jià)格低我們怎么定價(jià)，這就是在營銷層面我們所需要關(guān)注的地方。從政策研究來講，限價(jià)房只要是拿地6個(gè)月左右時(shí)間就可以上市，最快速度在今年四季度也會(huì)有限價(jià)房上市，對市場的沖擊我們可以看到，潛在的危險(xiǎn)是如果有和限價(jià)房重疊的土地和區(qū)域板塊，面臨的市場壓力很大，這是我們認(rèn)為在今年所面對的市場中一手房的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)高于二手房風(fēng)險(xiǎn)的地方。

  對于信貸政策，我們自己分析2012年房價(jià)上漲的主要因素，我看到是信貸，公積金貸款2009年是6.6萬筆，到2012年8.61萬筆，這個(gè)增長實(shí)際上占比從原來的14.8%達(dá)到了30.8%，就是說實(shí)際上公積金的釋放刺激了我們在2012年市場快速的回暖。公積金刺激有兩個(gè)：一是總額度的提升；二是公積金貸款上限的提高。調(diào)控十年用過很多的手段，真正起到作用最終還是金融、信貸，一個(gè)是你的額度，還有就是你的利率水平的變化。所以，去年單筆信貸從09年26.2萬提高到了33.3的萬，今年公積金的額度縮減了，按照公積金公布的計(jì)劃，全年只有400億，比去年減少了1/4，這是今年，意味著今年控制需求要減少22.6%，如果說公積金的減少，再加上一季度被大量透支的公積金貸款，因?yàn)檫@二、三季度公積金貸款在2012年的額度的基礎(chǔ)上再減少25%的話，同時(shí)已經(jīng)減少的額度被一季度消化了的話，后面二、三、四季度整個(gè)的信貸額度是要萎縮非常多的。直接帶來的情況是什么呢？對我們購買力的提高，不單單額度減少了，還有就是購買門檻提高了，不是隨便人都可以借，還款必須要達(dá)到多少，就是把門檻提高了，這是有軌跡的。這樣看的話，今年在抑制需求方面加的比較多。對于我們在購買力的層面，一方面購買力進(jìn)一步縮小，另一方面可用的信貸減少。在去年我們有大量的使用組合貸，就是商貸和公積金，今年也不存在了，如果要用只能選一個(gè)，這部分又少了，這是需要大家關(guān)注的問題，今年縮減的額度在于新房占的比重。

  對于我們來講，二手房個(gè)稅即便出臺(tái)，對購房人成本的提高大概在5%，沒有想象的那么高。3月份難得的一個(gè)機(jī)會(huì)是賣的合適，買的合適從來沒有過，通常賣的合適買的肯定貴，買的合適的時(shí)候賣的就是賤賣，3月份大家是賣的合適，買的合適，大家就非常高興。這次政策對于兩限來講，未來在北京市，包括一線城市中很長時(shí)間都會(huì)成為住房政策，通過限制價(jià)格來提供一些普通住宅大量的用地和產(chǎn)品，這個(gè)比例現(xiàn)在還不清楚，政府在摸索，但是我們只要實(shí)現(xiàn)價(jià)格控制目標(biāo)就可以。

  對一手房市場來講，我們監(jiān)測到這一段時(shí)間對于信訪市場的影響。通過前面的分析，對低端客戶沒有影響，對高端客戶也沒有影響，高端客戶對利率、信貸、限制購買的條件并不敏感，也沒有影響，受影響的是中端客戶，對中間客戶的影響分為兩部分，首次改善，買第二套、第三套的做了細(xì)致的分析。推遲購買計(jì)劃是受影響比較大的，受限價(jià)房沖擊最大的也是中間這一塊兒，所以在企業(yè)定價(jià)的時(shí)候要分析，你的產(chǎn)品定位在這個(gè)區(qū)域到底是哪一類客戶，我們才能確定你受政策的影響。包括貸款的影響、限購的影響和周邊基本相同，這是我們要研究的。我們看了一下新政之后的監(jiān)測，這幾類中，對一步到位的心態(tài)，還有推遲購買的心態(tài)，當(dāng)一個(gè)市場中買的客戶如果不買轉(zhuǎn)租，意味著很長時(shí)間之內(nèi)才能購買，市場需求是回落的，這是在分析定價(jià)方面看客戶，看產(chǎn)品所處的層的影響。

  我們有一個(gè)經(jīng)理指數(shù)，一手房經(jīng)理指數(shù)看平，認(rèn)為市場相對比較穩(wěn)定。他們根據(jù)自己的盤看，多少人在賣，多少人在買來分析這個(gè)市場，買賣雙方跟定政策的人想的不一樣，這是一線層面反映出來的情況。從我們自己的曲線來看，擠壓性的消費(fèi)就是有多有少，這是肯定的。

  說到營銷，前面提到了市場上總體的影響。我想談一下，現(xiàn)在拿銷售許可證最重要，怎么樣能拿得高，因?yàn)楝F(xiàn)在不讓你漲價(jià)，這不是營銷的問題，是一個(gè)怎么能拿得高的問題。項(xiàng)目的價(jià)格預(yù)期普遍增加，但是現(xiàn)在政府已經(jīng)公開提到，這個(gè)月80%的銷售許可就沒有發(fā)，現(xiàn)在的情況是不發(fā)你，你賣還是不賣你自己測算，你不賣沒關(guān)系你就往后推，隨著時(shí)間的增加資本成本就增加，其他成本也增加了，你的售價(jià)是不是能等比的增加，如果你的產(chǎn)品區(qū)間是落在限價(jià)房的階段，意味著隨著時(shí)間的推移，你的價(jià)格是不能漲還要降的。限價(jià)房上市是四季度和明年的一、二季度，你等來的是價(jià)格回落。所以，我個(gè)人覺得，要看清楚自己的產(chǎn)品線和周邊產(chǎn)品的重疊度。當(dāng)然，也有一些變數(shù)，比如說分塊拿地，或者是分幾塊拿，有一些技巧。分塊拿怎么樣會(huì)有一些規(guī)避，因?yàn)閮r(jià)格已經(jīng)限在這兒了，對價(jià)格優(yōu)要求，每次開盤不能高于前一期，現(xiàn)在現(xiàn)房也放進(jìn)來了，現(xiàn)房其實(shí)你不應(yīng)該限制我的價(jià)格，現(xiàn)在已經(jīng)反了，我拿了大產(chǎn)權(quán)證是我自己的財(cái)產(chǎn)，不是預(yù)收，這個(gè)事兒現(xiàn)在還沒有什么說法。發(fā)改委也在談，不得拖延銷售，但是確實(shí)有這個(gè)問題。簽兩份合同也是一個(gè)方法，因?yàn)橄迌r(jià)，房價(jià)上不去，就放在裝修里面，這也是我們的定價(jià)策略。

(注：本稿由現(xiàn)場速記稿整理)