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??短短兩天時間，廣州就發布了兩份文件，繼續為房地產市場松綁。

??3月20日，《廣州市黃埔區 廣州開發區關于進一步優化和完善城中村改造項目審批與實施工作機制的若干措施》（以下簡稱《措施》）發布，對項目審批、資金監管、企業引入等方面的規定進行調整，如將競選保證金由此前的不少于1億元降低為不少于5000萬元。

??前一日，廣州市工程建設項目審批制度改革試點工作領導小組辦公室透露將對《廣州市商品房概況及預售許可優化審批實施方案（試行）》的部分內容進行了修訂，包括刪除“商品房預售申請的最低申報規模應為獨立樓棟，不得分層、分單元辦理預售許可”的表述等。

??“整體來看，對減輕城中村改造企業的資金壓力是有幫助的。”3月21日，廣東金蘭德房地產土地資產評估規劃有限公司總經理林志堅表示。

??廣東省政協常委曹志偉認為，有關商品房預售審批方案的調整，有利于促進開發企業的商品房預售和資金回籠，在當前房地產市場整體下行趨勢未變的背景下，對企業有一定的提振信心作用。

??為城中村改造企業“減負”

??《措施》的政策文本共有九條，第一條至第三條是優化方案成本核定、用地支持、政策性住房配建的相關措施。如，區分臨遷費計算年限，對于整體實施改造、一次性搬遷，且承諾完成全部復建區供地或動工后再開展融資區供地的項目，項目改造成本中臨遷費用可按5年時間核算。允許舊改范圍內符合條件的用地辦理調整征地前置協商協議、退回用地報批規費后納入改造。明確政策性住房配建要求，其中，城中村改造項目的融資居住地塊平均凈容積率不高于4.5的，原則上須規劃配置不低于融資區住宅總建筑面積3%的政策性住房；其融資居住地塊平均凈容積率在4.5或以上的，項目可按照不規劃配置政策性住房方式推進。

??第四條至第七條的核心是優化監管，釋放資金活力。在預售資金撥付流程方面，明確城中村改造項目的商品房預售資金監管額度內資金免除城市更新和住建部門雙重審批，由住建部門按廣州市有關規定審批。分期改造項目的資金繳存標準也有所優化，分期改造項目的復建安置資金總額與項目首期復建安置資金額度之差，可按30%比例采用無條件銀行履約保函繳存。當期復建安置工程竣工之前，在確保留存現金和保函的總金額不低于各期復建安置資金總額10%的前提下，允許結合項目規模分段設置留存現金額度。

??最后兩條是旨在疏通引入渠道。如，競選保證金繳交標準有所調整，申請合作企業在報名階段繳交的競選保證金應不少于5000萬元，合作企業確認后繳交的履約保證金應不少于1億元。

??廣州開發區城市更新局表示，以上措施的出臺是為了更好應對房地產市場下行系統性風險，解決城中村改造遇到的新問題新挑戰。

??按照廣州此前的政策，越秀、荔灣、海珠、天河、白云、黃埔、番禺、南沙等8區舊村改造項目融資地塊保障性住房和人才公寓等政策性住房的建筑面積，占融資地塊住宅建筑面積的配置比例原則上分別不低于15%和5%。兩相對比，不難看出，政策性住房的配建比例有明顯降低。“目前的城中村改造項目，配建部分都是同步建設的，開發商的成本壓力大了很多。”林志堅認為，配建比例的降低在一定程度上能夠減少改造主體的資金壓力。

??據她介紹，在復建安置監管資金的現金留存額度方面，過去廣州的統一要求是留存現金和保函的總金額不低于各期復建安置資金總額10%。《措施》則允許結合項目規模分段設置留存現金額度，當期復建安置資金總額超過10億元、20億元以下的，當期現金留存1億元；當期復建安置資金總額超過20億元、40億元以下的，當期現金留存1.5億元；當期復建安置資金總額超過40億元的，當期現金留存2億元。留存的最小比例可低于4%。

??而項目的競選保證金也從此前的1億元下調到了5000萬元，有助于緩解企業的短期流動性壓力。

??預售制度還有優化空間

??《廣州市商品房概況及預售許可優化審批實施方案（試行）》是2022年3月發布的，此次公布的征求意見稿對其中的幾項規定進行了修訂。如，不再提及“首期住宅不得超項目建設總量50%”，刪除了“商品房預售申請的最低申報規模應為獨立樓棟，不得分層、分單元辦理預售許可”的內容。對于未取得竣工聯合驗收意見書的配套公共服務設施，刪除了“不予辦理商品房預售款專用賬戶銷戶手續”的規定。

??如何優化商品房預售制度是曹志偉長期關注的話題。今年，他分別在廣東省政協、廣州市政協提交的《關于改革商品房預售制度為“先售后建，收樓才付齊房款或供樓”的建議》《關于優化商品房預售許可證審批流程的建議》《關于推動停車位作為公建配套設施或實行預售制，降低建設成本，緩解停車難問題，促進汽車消費的建議》等建議都涉及預售制度，且均已獲得立案辦理。

??在他看來，除了上述修訂，廣州的商品房預售政策還可以更加靈活。比如，商品房項目概況環節可直接取消，調整為由建設單位適時自行在陽光家緣網申報項目房屋信息，因為目前廣東省21個地級市就只有廣州有商品房項目概況審核這一審批事項，且項目概況與預售許可提交材料基本一致，屬于重復審批事項。

??辦理流程方面，可以將提交銷售價格備案手續與預售許可證的兩個環節合并，調整首期物業維修資金的繳納時點至初始登記前，取消預售許可證的辦理條件中關于“預售商品房項目及其土地使用權未設定他項權”的要求等。由此，預售許可證的辦理流程從9 個環節壓縮到2個環節，辦理時間從原來27個工作日減少到4個工作日，優化率達到85.19%，同時申請資料也從原來的40份減少到8份，大大提高了審批效率、節約了成本。

??曹志偉建議，既然要取消預售許可證“不得分層、分單元辦理”的規定，不如干脆試點放開分層辦理預售證，而不是分樓棟、塔樓和裙樓辦理，以及解決目前價格備案不匹配市場實際情況的“痛點”，調整為建設單位可以隨時根據市場的變化需求進行價格備案。