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??LPR迎來年內第三次下調。

??10月21日，央行公布了最新一期貸款市場報價利率（LPR），數據顯示：

??1年期LPR為3.1%，上月為3.35%

??5年期以上LPR為3.6%，上月為3.85%

??1年期和5年期以上LPR較上一期雙雙下降25個基點。

??至此，年內5年期以上LPR已下調60個基點，且在今年2月和10月，LPR均較上一期下調25個基點，創2019年LPR實施以來最大降幅。

??此次LPR下調無論是新增房貸還是存量房貸都將產生實質影響，購房者再次迎來房貸“減負”，存量房貸利率在批量調整后，將在下一個貸款重定價日后再次迎來下調。

??從增量來看，本次LPR調降后當前多個城市房貸利率將從“3字頭”降至“2字頭”，房貸利率進入歷史寬松階段。

??本次LPR下調可謂有跡可循。

??9月24日國新會，央行宣布引導貸款市場報價利率和存款利率同步下行。

??隨后9月26日，政治局會議明確要求，“要降低存款準備金率，實施有力度的降息”。

??10月18日，央行行長潘功勝在2024金融街論壇年會開幕式對此次降息也有所“預告”。

??此次降息，相當于已打“明牌”。

??5年期以上LPR從3.85%下降25個基點至3.6%，可以說符合了政治局會議中“實施有力度的降息”的要求。

??2024年以來5年期以上LPR共調整了3次，2024年2月首次大幅度超預期下調25個基點，7月下調10個基點，10月再次迎來25個基點的降幅，至此今年5年期以上LPR已累計下降60個基點。

??從更長周期來看，2019年8月以來，5年期及以上LPR共經歷過10次調整，在2024年以前，5年期以上LPR最大降幅為15個基點，發生在2022年5月和8月，剩余5次降幅在5-10個基點。本次25BP降幅是自2019年LPR機制設立以來最大降幅之一。

??5年期以上LPR下調，進而帶動房貸利率中樞進一步下移，對于購房者來說最大的利好是房貸“減負”。

??根據簡單測算，以300萬房貸、30年、等額本息還款計算，下調25個基點預計可減少月供還款約425元，減少利息支出15.3萬元左右。相較于年初5年期LPR4.2%計算，年內三次下調累計調降60個基點，意味著月供將減少約1031元，利息總額累計可減少37萬元。

??對于存量房來說，整體調降幅度要大于新房市場。

??日前，存量房貸利率調整細則發布，除北京、上海、深圳等地區，全國存量房貸利率將統一調整至LPR-30BP（加點幅度高于-30BP的不在調整范圍），且多家銀行明確將于10月25日批量調整存量房貸利率。

??據中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布的2024年9月20日貸款市場報價利率（LPR）來看，5年期以上LPR為3.85%，即10月25日批量調整后，除北京、上海、深圳等地區，其余所有地區存量房貸利率可降至3.55%。

??隨著本次LPR下調，后續存量房貸利率也有望進一步下降，即在下一個貸款重定價日，按照LPR-30BP，存量房貸利率將降至3.3%。

??實際上，為了從根本上解決利率下行周期新老房貸利差擴大等問題，央行將推動完善完善商業性個人住房貸款利率定價機制，其中最為重要的一點是取消重新定價周期最短為一年的限制，將之縮短為季度、半年，這意味著今年四季度部分存量房貸客戶便能享受到LPR下調帶來的利率優惠。

??以存量房貸利率最高的北京為例，2019年10月到2023年12月14日北京發放的貸款，首套房利率為LPR+55基點、二套房為LPR+105基點，假設存量房貸利率為4.4%（LPR+55BP），存量房貸利率批量調整后為LPR-30BP至3.55%，相當于較調整前下調85個基點，隨著本次5年期以上LPR下降至3.60%，下一次貸款重定價日后，房貸利率將來到3.30%，兩次下調后較調整前降了110個基點。以100萬房貸、30年、等額本息還款計算，調整后月供可減少約461元，累計減少利息支出約16.6萬元。

??隨著年內LPR三次下調，再加上房貸加點不斷調整，各地房貸利率將持續處于下行通道中。

??在此次LPR調整以前，廣州、蘇州部分銀行首套房貸款加點調整至LPR-95BP，利率已經跌破3%，率先降至“2字頭”，首套房貸利率已經向公積金利率看齊。

??隨著本次LPR下調，除了北京、上海和深圳的房貸利率還可能會停留在“3”字頭外，多數城市的房貸利率或將降至“2字頭”。

??以一線城市廣州為例，調整前除了部分銀行首套房貸利率進入“2字頭”時代，主流銀行首套房貸的首套房貸利率為LPR-75BP，也就是3.1%，本次LPR調整后，理論上來講首套房貸利率或將降至2.85%。

??值得注意的是，除北京、上海、深圳三個一線城市自主采取差異化安排外，全國絕大多數城市不再區分首套、二套住房，調整后首套房和二套房貸款利率也將統一。

??比如杭州調整前首套房貸利率為3.15%、二套房貸利率為3.25%，調整后首套房和二套房將統一至2.9%。

??再如廈門和福州，調整前首套房貸利率為3.2%、二套為3.65%，調整后統一為2.95%。

??除此之外，還有天津，首套房貸利率和二套房貸利率從3.25%和3.80%，統一調降至3%。

??整體來看，全國房貸利率已進入了歷史寬松階段。

??總的來看，LPR下調符合預期，整體調降幅度也應了政治局會議中“實施有力度的降息”的要求，有助于降低融資成本，支持信貸需求回升，進一步增強消費和投資增長動能。

??對于購房者而言，意味著迎來房貸“減負”，對部分有明確置業意愿群體，5年期及以上LPR大幅下調一定程度上可以刺激購房需求釋放，但對于更多潛在購房者而言，還需加碼更多政策組合拳。對于存量購房者來說，房貸批量調整疊加LPR下調將明顯降低利息成本，能夠緩解月供壓力，從而減少提前還貸現象，穩定房地產市場。

??9月底以來各項利好政策正在密集落地，從中央政治局會議“促進市場止跌回穩”，到住建部等五部委表態支持房地產市場，土地、財稅、金融等政策都在加快推進落實中，隨著利好政策逐步落地，未來房地產行業止跌回穩可期。