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??2024年10月12日，中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、中國建設銀行、交通銀行、中國郵政儲蓄銀行六大國有商業(yè)銀行發(fā)布公告，將于10月25日批量調(diào)整存量房貸利率。

??隨后多個銀行跟進，截至目前，已有20多家銀行密集發(fā)布存量房貸利率調(diào)整細則。

??主要涉及的內(nèi)容有：

??1、除北京、上海、深圳等地區(qū)，其余所有地區(qū)存量房貸統(tǒng)一調(diào)整至LPR減30個基點。

??2、北京、上海、深圳等地區(qū)首套存量房貸統(tǒng)一調(diào)整至LPR減30個基點；二套及以上房貸利率高于相應政策下限的統(tǒng)一調(diào)整至當?shù)叵鄳呦孪蕖?/p>

??3、北京、上海、深圳等地區(qū)的二套及以上且當前符合首套房標準的存量房貸客戶，可向銀行申請將貸款調(diào)整為首套房貸款。

??4、可納入批量調(diào)整的貸款須為浮動利率定價方式，對于固定利率和基準利率的貸款，須先轉(zhuǎn)為浮動利率再進行調(diào)整。

??5、對于可納入本次批量調(diào)整的浮動利率貸款，無需借款人申請，銀行將于10月25日統(tǒng)一進行批量調(diào)整。

??各大銀行對存量房貸利率批量調(diào)整主要目的還是為了從根本上解決利率下行周期新老房貸利差擴大等問題。

??據(jù)了解，隨著房地產(chǎn)市場預期改善，近期居民提前還貸現(xiàn)象有所減少。

??我們認為，存量房貸利率的下降，在一定程度上確實能夠降低購房者的還貸壓力，但對房地產(chǎn)市場本身并不存在直接的刺激作用，更多的是中長期的影響。

??近期，包括六大國有商業(yè)銀行在內(nèi)的多家銀行密集發(fā)布存量房貸利率調(diào)整細則。

??調(diào)整后，除北京、上海、深圳等地區(qū)，其余所有地區(qū)存量房貸統(tǒng)一調(diào)整至LPR減30個基點。

??此次調(diào)整針對商業(yè)性個人住房存量貸款的調(diào)整與2023年9月時不同，當時調(diào)整的主要是符合要求的存量首套房貸利率，而此次調(diào)整的存量房貸利率包括首套、二套及以上，范圍更廣，力度更強。由于二套房原有房貸加點一般高于首套房，二套房借款人此次所能享受到的利率降幅將更大。

　　北京、上海、深圳由于還未取消房貸利率下限，因此二套房貸利率還要不低于地方加點，比如北京五環(huán)內(nèi)、上海核心區(qū)域以及深圳二套房存量房貸利率最多只能降到LPR-5BP。但北京、上海、深圳首套存量房貸利率則統(tǒng)一調(diào)整至LPR減30個基點。

??2024年9月29日，央行中國人民銀行指導市場利率定價自律機制發(fā)布《關(guān)于批量調(diào)整存量房貸利率的倡議》（簡稱《倡議》）要求主要商業(yè)銀行原則上應于倡議發(fā)布當日對外發(fā)布公告，不晚于10月12日發(fā)布操作細則，及時回應客戶關(guān)切。

??此次各大銀行密集發(fā)布存量房貸利率調(diào)整細則正是對該《倡議》的響應。

??據(jù)中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的2024年9月20日貸款市場報價利率（LPR）來看，5年期以上LPR為3.85%，即10月25日批量調(diào)整后，除北京、上海、深圳等地區(qū)，其余所有地區(qū)存量房貸利率皆為3.55%。

　　需要注意的是若貸款人的存量房貸利率已低于LPR-30BP，將不會進行調(diào)整。

??需要注意的是，從中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、中國建設銀行、交通銀行、中國郵政儲蓄銀行等銀行發(fā)布公告來看，此次調(diào)整是對存量房貸利率實施批量調(diào)整，并未明確調(diào)整貸款重定價日。

??這就意味著批量調(diào)整后的新貸款利率于當日起執(zhí)行，但并不是所有人在調(diào)整當天，存量房貸利率均降低至3.55%。

　　對此，《中國人民銀行公告〔2024〕第11號》中有明確表示自2024年11月1日起，合同約定為浮動利率的，商業(yè)性個人住房貸款借款人可與銀行業(yè)金融機構(gòu)協(xié)商約定重定價周期。在利率重定價日，定價基準調(diào)整為最近一個月貸款市場報價利率。利率重定價周期及調(diào)整方式應在貸款合同中明確。

??原本房貸利率的重新定價周期規(guī)定為一年，且大多數(shù)定價日為每年的1月1日，這意味著對于存量房貸客戶來說，今年的LPR利率下降，要到來年1月才能轉(zhuǎn)化為實質(zhì)性的房貸利率下調(diào)。

??此次取消了定價周期一年的硬性限制，將之縮短為季、半年，可以讓存量房貸客戶在降息周期更快享受LPR下調(diào)帶來的利率優(yōu)惠，當然LPR利率一旦回到上行周期，存量房貸的跟隨上調(diào)也會更加及時。

??同時，公告中還表示，自2024年11月1日起，浮動利率商業(yè)性個人住房貸款與全國新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行業(yè)金融機構(gòu)協(xié)商，由銀行業(yè)金融機構(gòu)新發(fā)放浮動利率商業(yè)性個人住房貸款置換存量貸款。

??這意味著，商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商、適時調(diào)整加點幅度，不需要等到新老房貸利差積累較大后再由商業(yè)銀行進行批量調(diào)整，能夠漸進有序緩釋矛盾。

央行推動完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價機制，根本上還是為了解決利率下行周期新老房貸利差擴大等問題。對于購房者來說，可在相關(guān)日期后咨詢協(xié)商具體相關(guān)事宜。

??2022年下半年起，“提前還貸”開始成為不少購房者的關(guān)注焦點。進入2023年，在房貸利率預期下行、存量房貸利率更新延遲、理財利率持續(xù)下滑等背景下，購房者提前還貸意愿加強，提前還貸潮來襲。

??在當時，部分熱點城市“提前還貸”需至少排隊1個月以上（詳見：提前還貸潮來襲）。

??2023年9月20日，國新辦舉行經(jīng)濟形勢和政策國務院政策例行吹風會，會上就降低存量首套住房貸款利率落地問題展開了具體論述，明確將于2023年9月25日，主動批量調(diào)整利率。

??此次中國人民銀行有關(guān)負責人就完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價機制有關(guān)問題答記者問是表示2023年8月，為充分響應群眾訴求，本著急用先行的原則，中國人民銀行會同金融監(jiān)管總局引導商業(yè)銀行，采用協(xié)商變更合同利率等方式批量調(diào)整了存量房貸利率，取得較好效果。

??據(jù)2024年10月14日媒體報道，降低存量房貸利率、統(tǒng)一房貸首付比等多項金融支持房地產(chǎn)政策公布后，多數(shù)一線城市樓盤訪客量、認購量邊際上漲，居民提前還房貸的情況有所減少。某國有大行深圳分行反映，據(jù)其調(diào)研，9月25日以來，該行個人按揭提前還貸日均申請量較9月上中旬日均水平下降六成。

　　10月14日，央行發(fā)布2024年前三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告，前三季度人民幣貸款增加16.02萬億元。住戶貸款增加1.94萬億元，其中，中長期貸款增加1.54萬億元。這個數(shù)據(jù)也側(cè)面反映了居民購房、購車等大額消費需求的提升。

??我們認為，存量房貸利率的下降及個人住房貸款利率定價機制的完善在一定程度上可以減輕居民還款壓力、釋放購買力，提升市場活躍度，但對房地產(chǎn)市場來說更多的是中長期的影響。

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??除了存量房貸降息以外，央行在9月24日國新辦發(fā)布會上預告的降全國層面二套首付、再貸款支持比例提高100%、續(xù)期“金融16條”和經(jīng)營性物業(yè)貸款支持等政策也一一落地。

從當前政策落地的密集度來看，各方各面都在加快落實推進，我們相信隨著利好政策的逐步落地，未來房地產(chǎn)行業(yè)止跌回穩(wěn)可期。