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??因擅自劃扣商品房預(yù)售資金，又一家銀行被終止監(jiān)管銀行資格。

??11月24日，福州市城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布通報稱，在項目未完成交付及不動產(chǎn)權(quán)首次登記的情況下，且該局已明確告知該項目屬于有關(guān)保交樓例會重點監(jiān)管項目，浦發(fā)銀行福州分行仍擅自劃扣預(yù)售資金3000萬元用于歸還貸款，其已違反相關(guān)文件的相關(guān)條款，被終止監(jiān)管銀行資格。

??這不是個例。今年3月份，渤海銀行株洲分行因擅自劃扣恒大譽苑、北大資源天池項目重點監(jiān)管資金，導(dǎo)致項目復(fù)工復(fù)產(chǎn)資金不足，被湖南省住建廳暫停商品房預(yù)售資金監(jiān)管合作。

??保交樓資金挪用主體，一方在銀行，一方在開發(fā)商。開發(fā)商擅自挪用預(yù)售資金行為，亦屢屢發(fā)生。

??11月28日，湖北省武漢市住房保障和房屋管理局通報了8家房企違規(guī)行為，這8家房企均未協(xié)助購房人將房價款全部直接交存至預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，而是故意采取通過企業(yè)一般賬戶直接收取房價款方式逃避預(yù)售資金監(jiān)管。這種套路是過去房企規(guī)避資金監(jiān)管制度的常用伎倆。

??“商品房預(yù)售資金監(jiān)管從嚴是大趨勢，主要目的是防止出現(xiàn)項目爛尾，這是維護購房者權(quán)益的有效措施，長期看有利于房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。”一位金融從業(yè)人士稱。

??中國房地產(chǎn)報記者致電浦發(fā)銀行福州分行表達了采訪意向，工作人員表示會詢問相關(guān)部門給予回復(fù)，截至發(fā)稿未收到回復(fù)。

??保交樓預(yù)售款被挪用

??資金預(yù)售監(jiān)管，是指由房地產(chǎn)行政主管部門會同銀行對商品房預(yù)售資金實施的第三方監(jiān)管，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須將預(yù)售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶，只能用作本項目建設(shè)，不得隨意支取、使用。

??福州市城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布的通報顯示，由榮瑞（福州）投資發(fā)展有限公司開發(fā)建設(shè)的正榮觀江樾小區(qū)項目，在浦發(fā)銀行福州分行設(shè)立預(yù)售資金監(jiān)管賬戶并簽訂《福州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議》。

??然而，福州市城鄉(xiāng)建設(shè)局在商品房預(yù)售資金監(jiān)管檢查中發(fā)現(xiàn)，在項目未完成交付及不動產(chǎn)權(quán)首次登記的情況下，且福州市城鄉(xiāng)建設(shè)局已明確告知該項目屬于有關(guān)保交樓例會重點監(jiān)管項目，浦發(fā)銀行福州分行仍擅自劃扣預(yù)售資金3000萬元用于歸還貸款。

??值得一提的是，這并不是浦發(fā)銀行福州分行首次違規(guī)。通報顯示，鑒于該行于2022年3月29日已被記錄一次違規(guī)，根據(jù)《福州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法（試行）》第十四條等相關(guān)規(guī)定，予以終止其監(jiān)管銀行資格。

??福州市城鄉(xiāng)建設(shè)局在通報中要求，各開展預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行應(yīng)引以為戒，嚴格按照商品房預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)規(guī)定，切實完善預(yù)售資金監(jiān)管賬戶管理工作，保障購房人權(quán)益。

??資料顯示，正榮觀江樾小區(qū)即濱江正榮府，項目位于倉山魁浦大橋與福泉高速連接線交叉口東北側(cè)，項目規(guī)劃高層21棟，疊拼20棟。截至目前，1933套住宅取得預(yù)售，可售住宅58套。

??該項目背后開發(fā)商是正榮地產(chǎn)。2019年7月31日，福州舉行土地拍賣，正榮地產(chǎn)旗下公司拿下其中一幅地塊，取名濱江正榮府。項目宣傳標語是，依靠福州大力引進的清華附中，9年一貫制學(xué)區(qū)，做高溢價去化；但要配比30%的安居商品房項目。

??2020年6月開盤后，項目開盤價一路節(jié)節(jié)攀升，每平方米單價從2.76萬元漲至2.9萬元，再漲至3.2萬元。即便是這樣的高價，項目中高層產(chǎn)品去化率達到86%，別墅產(chǎn)品去化率達78%。

??但自2021年10月開始，福州所有高熱項目均陷入滯銷困境，福州學(xué)區(qū)房信仰也被逐漸瓦解。濱江正榮府項目試圖降價促銷，但引發(fā)了早期業(yè)主集體維權(quán)，隨后市場面?zhèn)鱽碓擁椖勘患s談的消息。現(xiàn)在這一項目均價是1.23萬元/平方米。

??2023年8月29日，正榮地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司合并范圍內(nèi)子公司新增11筆到期未能償還的債務(wù)，借款金額合計28.18億元。福州多個項目延期交房，高溢價“網(wǎng)紅盤”濱江正榮府也出現(xiàn)變故，項目原定于今年6月30日精裝交付，不出意外地延期了。

??當時，據(jù)官方披露，該項目監(jiān)管賬戶內(nèi)資金充裕，正在進行竣工驗收備案后的套內(nèi)二次裝修工作，預(yù)計10月30日會達到交房條件。

??浦發(fā)銀行的壓力

??浦發(fā)銀行福州分行為何頂風作案？

??經(jīng)查發(fā)現(xiàn)，浦發(fā)銀行福州分行擅自劃扣保交樓預(yù)售資金用作歸還貸款，有著自己的“難處”。

??企查查信息顯示，浦發(fā)銀行福州分行有過3條失信被執(zhí)行人信息，涉案金額共291萬元。最近一次是2023年8月8日，執(zhí)行標的270萬元，執(zhí)行法院是福建省福州市鼓樓區(qū)人民法院。

??而正榮地產(chǎn)究竟欠了浦發(fā)銀行福州分行多少貸款，不得而知。但按照《最高人民法院關(guān)于商品房消費者權(quán)利保護問題的批復(fù)》，重新界定了爛尾樓中不同債權(quán)之間的順位關(guān)系——購房者債權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)。即保交樓資金優(yōu)先于債權(quán)償付。

??現(xiàn)在，“在企業(yè)及項目資金不足情況下，出現(xiàn)了銀行為維護自己債權(quán)，單方面劃扣資金的現(xiàn)象。銀行也知道，如果這個錢用于保交樓資金，可能銀行的債權(quán)就得不到保障了。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

??李宇嘉認為，現(xiàn)在來看，商品房預(yù)售資金監(jiān)管不是太嚴，而是過去太松了，沒有監(jiān)管到位，現(xiàn)在是正本清源。但也不能矯枉過正，一個項目預(yù)售證對應(yīng)一個資金監(jiān)管賬戶，不能跨項目監(jiān)管，但現(xiàn)在確實出現(xiàn)了這個行為。比如開發(fā)商在一個城市的某個項目保交樓資金是夠的，多出來的資金就應(yīng)該允許開發(fā)商提走，但因為該企業(yè)在這個城市的其他項目預(yù)售資金不夠，結(jié)果不能提取。

??浦發(fā)銀行福州分行至少有過5次行政處罰記錄。最近的兩次，一次是2021年12年31月，因未按規(guī)定履行客戶身份識別義務(wù)，與身份不明的客戶進行交易，被中國人民銀行福州中心支行處165萬元罰款。一次是2022年1月12日，因未嚴格按照項目工程進度發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，被中國銀保監(jiān)會福建監(jiān)管局處以200萬元罰款；負責人陳國貴被給予警告。

??事實上，浦發(fā)銀行旗下分支機構(gòu)因違規(guī)行為已經(jīng)多次被罰。

??11月3日，因?qū)ζ职l(fā)銀行許昌分行流動資金貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域及歸還到期貸款的違法違規(guī)行為負有責任，楊森（時任浦發(fā)銀行許昌分行對公客戶經(jīng)理）、劉占強（時任浦發(fā)銀行許昌分行對公客戶經(jīng)理）均被警告。

??今年10月24日，湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳官網(wǎng)上，還出現(xiàn)了一封針對“上海浦發(fā)銀行郴州分行違規(guī)放貸”的舉報信，舉報人是郴州市恒大帝景樓盤業(yè)主，顯示“未處理”。

??該舉報信內(nèi)容顯示，本人于2020年9月份購買了郴州市恒大帝景三期樓盤期房10棟603號，在浦發(fā)銀行郴州分行辦理的個人商業(yè)住房貸款。項目規(guī)劃戶數(shù)1030戶，目前已經(jīng)逾期未交房。浦發(fā)銀行郴州分行存在的違法行為是：1.未將按揭貸款資金發(fā)放至監(jiān)管賬戶；2.違規(guī)在項目房屋主體結(jié)構(gòu)未封前，違法發(fā)放購房按揭貸款，直接導(dǎo)致建房資金被開發(fā)商違法挪用，出現(xiàn)問題樓盤，面臨爛尾風險。

??國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布通報顯示，2023年第一季度，在股份制商業(yè)銀行投訴量中，浦發(fā)銀行投訴量3616件，占比12.5%，排名第二。

??多項財務(wù)指標亦令人擔憂。浦發(fā)銀行三季報顯示，前三季度營業(yè)收入同比下降7.56%；歸屬母公司凈利潤同比下降30.83%；加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率4.32%，同比下滑2.37個百分點。