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??武漢樓市在春光里復(fù)蘇，走出了一波“小陽春”行情。

??4月10日，位于武漢漢口內(nèi)環(huán)的福星惠譽博雅府營銷大廳里座無虛席，前來看房的購房者絡(luò)繹不絕。該項目以優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)配套與高品質(zhì)成為市場關(guān)注的熱點。

??據(jù)武漢克而瑞市場監(jiān)控數(shù)據(jù)，該項目4月第一周來訪量超460組，看房轉(zhuǎn)化率也達3.3%。

??“3月加推的8號樓共120套房源，已去化108套，去化率高達90%；一季度已累計銷售210套房。”福星惠譽博雅府營銷負責(zé)人陳女士表示，為滿足購房者需求，本月將加推7號樓共128套房源，以便讓前期未買到8號樓房源的客戶購買。

??一季度，以福星惠譽鉑雅府、武漢建發(fā)望湖、武漢華潤長江中心、華僑城紅坊等高品質(zhì)樓盤均錄得較好銷售業(yè)績。市場跡象表明，自去年“漢十條”“新漢十條”“商改住”等供需兩側(cè)一系列政策落地，武漢樓市開始企穩(wěn)回暖。

武漢市住房和城市更新局數(shù)據(jù)顯示，武漢新建商品住房3月成交8613套，交易量較2月份環(huán)比大幅長。一季度，武漢新房總計成交18833套，相比去年同期的14189套同比增加4644套，增長32.73%。

??二手房方面，武房經(jīng)租協(xié)發(fā)展研究中心綜合武漢經(jīng)紀服務(wù)平臺及各大經(jīng)紀機構(gòu)調(diào)研數(shù)據(jù)，3月武漢全市二手住房交易8772套，成交量環(huán)比增加70.96%，同比增幅14.71%，交易活躍度明顯提升。

??“從3月份的市場數(shù)據(jù)看，武漢樓市已表現(xiàn)出‘小陽春’行情特征，市場總體呈穩(wěn)中向上態(tài)勢，在武漢市內(nèi)環(huán)核心區(qū)，部分高端樓盤頗受市場追捧。不過，新房市場各版塊表現(xiàn)不一，熱點零散，整體回暖尚待觀察。”華中師范大學(xué)經(jīng)濟與工商管理學(xué)院城市經(jīng)濟系系主任、教授、博士生導(dǎo)師陳立中分析認為，值得關(guān)注的是，市場還在繼續(xù)分化中，“高端熱、剛需冷”的冷熱僵局待突破。

陳立中還認為，從二手房市場表現(xiàn)看，武漢新增掛牌量大幅上升，顯示市場仍在以價換量，對未來價格形成壓制。

??湖北省住房改革與發(fā)展研究會秘書長謝娟認為，武漢當前“小陽春”是政策驅(qū)動下的階段性回暖，并非市場全面反轉(zhuǎn)，需警惕二季度后成交量減弱。

??改善置業(yè)攪熱高端市場

??“我們已經(jīng)賣了手中的2套老房子，籌備好了資金，就等著這個項目開盤。”武漢建發(fā)望湖的營銷大廳，正在看房的汪先生表示，該項目獨特的新中式建筑風(fēng)格與景觀資源打動了自己。

??武漢建發(fā)望湖位于武漢市武昌區(qū)沙湖旁，于今年1月底首開，推售了3棟樓共186套房源，目前已經(jīng)售罄。項目因具有景觀資源稀缺性，200多平方米平層產(chǎn)品單套總價近1000萬元。

“因認籌客戶較多，我們即將加推最后2棟樓。”武漢建發(fā)望湖劉經(jīng)理表示，從購房群體看，均為高端改善型，以武昌區(qū)中北路、沙湖區(qū)域地緣客戶為主，其中，有些客戶是以手中的萬達御湖世家、融創(chuàng)壹號院等老產(chǎn)品，置換“新規(guī)范”項目下的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

??謝娟接受采訪時說：“春節(jié)后，武漢供需兩側(cè)政策刺激，推動部分觀望客戶入市，市場需求集中釋放。從結(jié)構(gòu)來看，武漢內(nèi)環(huán)高端盤熱銷，特別是漢口二七濱江、武昌濱江及沙湖板塊引爆樓市。”

梳理相關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，一季度，武漢有多個高端改善樓盤銷售業(yè)績亮眼。除了福星惠譽鉑雅府熱銷外，武漢城建萬科云泊江岸、漢口二七濱江豪宅武漢瑞府、綠城武漢黃浦灣、武漢新希望D10等樓盤，銷售情況也較為理想。

??武昌區(qū)更是領(lǐng)跑武漢一季度高端市場銷售。在建發(fā)望湖熱銷的同時，3月，華潤武漢長江中心推出了“R9棟準四代新戶型”，4萬元/平方米價格，開盤基本售罄。目前其R8棟即將開盤，雖然項目售價還未正式公布，坊間傳出高層瞰江大平層最高價或?qū)⒊?0000/平方米，創(chuàng)武昌豪宅單價新高。

對于高端產(chǎn)品熱銷，謝娟認為，在目前行情下，資產(chǎn)有避險需求，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)（如學(xué)區(qū)房、江景房）成為資金“避風(fēng)港”。

??陳立中則認為，市民賣舊買新、置換高端項目熱的背后的市場邏輯，是緣于“改善型需求升級+政策套利”雙輪驅(qū)動。在政策端，置換退稅、購房補貼、多孩補助等政策加力，降低了購房成本，刺激了改善型需求；在需求端，居民生活水平提高，疊加新房市場回暖和部分優(yōu)質(zhì)樓盤熱銷，增強了購房人信心，觸發(fā)了“舊房折價拋售→置換優(yōu)質(zhì)新房”的市場傳導(dǎo)鏈條。

??市場仍在分化

??不過，從武漢一季度市場基本面看，當前市場形勢仍存在分化情況。

??據(jù)武漢克而瑞數(shù)據(jù)，3月份，武漢新建商品住宅供應(yīng)約56.6萬平方米，環(huán)比增加165%，成交60萬平方米；全市開盤項目綜合去化率為36%，整體表現(xiàn)好于過去3年同期的14%、28%、21%。得益于市場成交量穩(wěn)步回升，全市新建商品住宅庫存規(guī)模已經(jīng)連續(xù)5個月下降，截至3月末，狹義庫存1469萬平方米，6個月月均去化周期17.5個月，庫存壓力緩解。

??數(shù)據(jù)表明，去年“9·26”中央政治局會議以來，武漢市積極因城施策，出臺實施的“新漢十條”“商改住”等供需兩側(cè)的一攬子政策的效力已在顯現(xiàn)，武漢市場在筑底修復(fù)中回暖。

??“供給側(cè)政策效果較為明顯，初步匡算，新規(guī)范下，陽臺面積、風(fēng)雨連廊、架空會所不計容政策為開發(fā)商釋放約5%~8%利潤空間，有力推動部分項目去