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??近日，青島市首批租賃住房貸款支持計劃試點貸款正式落地。國家開發銀行、工商銀行、農業銀行和中國銀行青島市分行成功發放首批試點貸款18.5億元，支持收購首批存量住房項目。

??據了解，“租賃住房貸款支持計劃”于2023年1月中國人民銀行印發的《關于開展租賃住房貸款支持計劃試點有關事宜的通知》中提出，額度為1000億元，采取“先貸后借”的直達機制，按季度發放。

??截至目前，租賃住房貸款支持計劃已經在福州、濟南、天津、青島等城市先后落地，據公開披露的數據顯示，上述四個城市共計獲得試點貸款40.86億元。

??青島此次獲批的18.5億元貸款涉及房屋總套數2319套，主要用于向新市民、青年人等群體提供保障性租賃住房，也是目前落地的一筆最大規模的租賃住房貸款支持計劃。

??預計未來租賃住房貸款支持計劃將加速落地，覆蓋城市有望擴容。

??2023年1月，央行創設租賃住房貸款支持計劃，在重慶、濟南、鄭州、長春、成都、福州、青島、天津8個城市開展試點，支持批量收購存量住房用于擴大租賃住房供給，額度為1000億元，對于符合要求的貸款，按貸款本金的100%予以資金支持，利率為1.75%。

??據公開信息，濟南、福州、天津、青島均已經落地首批租賃住房貸款支持計劃試點貸款，用于購置存量住房用作保障性租賃住房，首筆貸款均由國家開發銀行牽頭，貸款金額總計40.8億元，授信額度超73億元，授信和項目運營主體多為市屬國企或城投平臺。

??這些貸款并非無差別地大量投放，而是有針對性地精準投放。

??業內人士透露，從2023年3月開始，8個試點城市已著手尋找合適的房源并上報，試點城市之間要比拼速度，因為這筆貸款并非定額分給8個城市，而是依據項目條件來，原則上成熟一個項目就批一個，“先到先得”。現在來看，一年內千億元的資金投放相對較少，預計未來租賃住房貸款支持計劃將加速落地。

??千億租賃住房貸款支持計劃，意在盤活存量住房和擴大租賃供給。

??一方面，助力樓市去庫存，入選的試點城市多數面臨去庫存壓力，截止2023年12月末，8城商品住宅狹義庫存總規模超過8200萬平方米，福州、長春、鄭州、青島等庫存消化周期在20個月以上，天津、濟南也逼近18個月的警戒線。按照8個重點城市2023年商品住宅成交均價16789元/平方米測算，千億資金至少可以帶動596萬平方米住宅庫存去化，占8城狹義庫存規模的7%，考慮到批量購置、城投收購內部項目優惠等因素，房源收購價格很可能低于城市均價，疊加投資撬動效應，實際去庫存比例會更高。

??另一方面，增加租賃住房供給，按照41.8平方米的人均住房面積計算，596萬平增量租賃住宅供應，可以滿足至少14.3萬人租住需求。

??2024年1月5日，央行、金監總局發布《關于金融支持住房租賃市場發展的意見》。

??該政策曾于2023年2月發布征求意見稿，圍繞支持住房租賃供給側結構性改革，重點支持自持物業的專業化、規模化住房租賃企業發展，建立健全住房租賃金融支持體系等內容提出了基本原則和要求。從加強住房租賃信貸產品和服務模式創新、拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道、加強和完善住房租賃金融管理等方面推出17條舉措。

??其中，“團體購買”條款引發市場廣泛關注，即支持商業銀行向批量購買閑置房屋作為保障性或商業性租賃住房團體發放購房貸款。

??我們認為，租賃住房貸款支持計劃與住房租賃團體購房貸款并不是一碼事。

??性質上，前者屬于結構性貨幣政策工具，由央行創設，經開行等7家全國性金融機構發放，而后者屬于商業貸款，由商業銀行主導。

??范圍上，前者目前只在試點城市實施，后者無地域限制。融資成本上，央行規定租賃住房貸款支持計劃利率原則上不超過3%，符合要求的貸款，利率為1.75%，而后者由商業銀行綜合考慮借款人風險狀況等因素合理確定，大概率會更高。

??效果上，1000億元的租賃住房貸款支持計劃落地后至少帶動試點城市7%的狹義庫存去化，而租賃團體購房貸款的規模、效果還有待觀察。

??綜合來看，我們認為，1000億元“租賃住房貸款支持計劃”之于試點城市去庫存作用不容小覷，未來也不排除試點范圍擴容、額度加碼的可能。加上“金融支持租賃17條”中的住房租賃團體購房貸款，核心城市住宅庫存壓力有望得到緩解。

??同時，增加租賃住宅供給，一方面可以滿足更多新市民、青年群體的切實租住需求，另一方面有助于改變房地產市場長期以來“重售輕租”的局面，推動住房供應向租售并舉轉變。