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??康養行業這幾年，受諸多方面影響，整體行業供給這放緩，但市場化的床位迎來強勢增長。

??CRIC康養產業數據顯示，2022年市場化康養床位高達3.8萬張，同步增長17%（遠高于行業1.08%的增長），2023年市場化床位增量6.9萬張，同比增長82%，增速進一步加快。

??在養老床位缺口相對趨同情況下，區域養老供給正加速分化，重點區域加速補短板，擴供給，同時市場供需錯位導致低檔次機構加快“出清”或轉型，從“增量”轉向“提質”，目前行業已進入提質增效新階段。

??目前康養行業，有一個數字，需要被重視。

??CRIC康養產業數據顯示，中國整體養老機構床位入住率從2017年53.99%持續下滑，2022年養老床位利用率破十年新低，為43.22%，這意味著養老資源利用率破近十年來新低。

??同時，據民政部、2023年國務院聯防聯控機制新聞發布會數據顯示，養老人口持續放量，2022年與2023年新退休老人分別為1913萬人、2604萬人。未來15年將實現年均增長2300萬人。

??今天老人越來越多了，為什么只有43.22%的入住率？

??從市場化方面來看，可以看到京滬城市市場化養老床位利用率相對較好。2022年京滬市場化整體養老項目平均入住率為55.25%（CB）、61.97%（CCRC），2023年分別為57.28%（CB）、62.85%（CCRC）。

??對比，整體養老機構床位入住率和部分城市市場化養老床位利用率發現，今天的市場出現了有需求無供給以及供需錯配的狀況。

??在這樣的背景下，不同的養老機構的運營呈現兩極分化，運營能力較弱的養老項目入住率持續下滑，服務能力較好的養老項目入住率持續上升。

??據CRIC康養產業數據結合市場調研情況來看，部分好的養老項目入住率都已經達到了95%以上，而運營能力較弱的養老項目入住率則在當前整體需求增加的情況下仍在下滑。

??從資本市場來看，各路資本“大手筆”搶灘康養市場。

??CRIC康養產業數據顯示，資本集體看好康養領域并加速入局，2023年已有18家公司累計獲超17.5億元康養融資。

??從2023年資本市場各板塊股價漲幅對比來看，2023年上證指數和深證指數漲幅分別為-1.30%和-9.19%，養老概念股漲幅11.64%，不僅明顯跑贏大盤，更是領跑其他相關細分板塊。

??具體到養老概念上市公司康養業績表現來看，上市企業康養業務收入多數保持較高增長（10%-134%），醫養護理毛利率最高可達25%左右。

??雖然看起來部分上市企業康養業務收入及毛利率都保持高位，但實際上，康養行業的錢并不那么容易賺。從目前來看，有八大痛點：

??痛點一：存量改造落地難&推進慢。存量物業改造已成為市場供給主流，而存量物業改造養老深受政策約束，如消防、結構、抗震等，落地難、推進慢。

??痛點二：醫養結合難。醫養結合是養老項目的核心，醫養結合方面缺乏落地實施路徑，如上海護理院與養老院很難結合。

??痛點三：養老人才嚴重短缺。養老服務能力欠缺，專業護理人才嚴重匱乏，當前缺口高達550萬人。

??痛點四：養老消費動力不足。許多老年人養老消費支付意愿較低，消費能力有待提升。

??痛點五：城市養老供需錯位。長期以來，城市養老對用戶需求研究不足、城市養老產品服務缺位，買單意愿較低。

??痛點六：營銷通路存在缺陷。新背景下，傳統營銷渠道亟需變革，養老細分領域市場營銷通道正處于“多點爆發與混亂無序”狀態。

??痛點七：社區居家養老模式尚不成熟。居家養老老年群體巨大，但服務供給嚴重不足，社區養老嚴重經營困難，不可持續。

??痛點八：養老服務供給嚴重不足。養老服務供給增長但對實際需求的滿足未明顯增長，受制于護理人員缺乏,對失能等剛需人群的服務提供有限。

??從目前整個行業發展趨勢來看，我們認為，未來養老產業呈現“規模走高、變檔提速、分化加劇”三大特征。

??首先是規模，我們預測2024-2026年養老產業規模將達10.8、12.1、13.5萬億元，其中設施建設與養老照護服務有效產業規模達2.09、2.19、2.33萬億元。

??因為老齡化這個趨勢是不可逆的，因此從整體行業規模來看，還是走高的。

??其次，我們認為養老床位將迎來集中釋放周期，未來三年年均將實現三倍增長；居家養老與居家智慧養老平臺將迎來“雙提速”。

??養老床位方面，整體養老床位量2020-2022年養老床增量放緩，2022年養老床位822.3萬張，增長8.8萬張；按照十四五預定900萬張目標，未來三年（2023-2025）年均增量將提升至25.9萬張，實現年均三倍增長。

??其中，市場化養老床位：2025年市場化養老床位量不及預期，但增速將進一步加快。2023年市場化養老床位為85萬張左右，預測：2024-2026年市場化床位分別可達94萬張、105萬張、120萬張，預估占總床位比重為17%、19%、21%左右。

??未來三年（2024-2026）養老產業規模將分別達到10.8萬億元、12.1萬億元和13.5萬億元。

??居家養老方面，居家養老服務供給嚴重不足，如北京99%以上的老人選擇居家養老，同時87%以上的重度失能失智老年人仍是選擇居家養老，但養老驛站遠不能滿足。

??當前居家養老服務主體“小散亂”，規模化、專業化服務遠未形成；政策孵化下，市場逐漸形成六大類居家養老模式；2023年政府正加快構建居家養老互聯網平臺。

??最后，我們認為行業進入快速發展期并同步進入分化期：競爭加劇，行業洗牌。當前康養市場連續兩年高速增長，康養投資與企業主體成立均處于高位增長區間。市場分化已經開始，部分企業正在快速擴規模，而部分企業也在縮規模，甚至退出康養行業。

??需要注意的是，養老其實是屬于“微利”+“長周期服務”行業，“長周期服務”是養老行業相對于其他行業的基本屬性，國際上養老行業平均純利潤率在2-5%左右。

??行業發展至今，我們行業中已經涌現了不少優秀案例，有開業后3個月實現入住率100%的，也有“首開即售罄”的典型康養社區。

??基于我國的養老需求以及整體市場的發展，目前我國康養行業正進入提質增效新階段。對于行業中的每一位從業者來說，都需要認真學習和思考每一個領域當中的優秀案例，行業情懷是一方面，盈利能力才是更重要的。