市場 2023-12-04 08:30:44 來源：丁祖昱評樓市
??今年的房地產(chǎn)市場，經(jīng)歷了前高、中低、后穩(wěn)三個階段，從目前來看，整體樓市還將面臨一段時間的調(diào)整期，城市分化也將進一步延續(xù)。
??在這樣的背景下，我們認為，那些在供給端適時調(diào)整、人口指標保持強勢、購買力較強的城市將更具發(fā)展韌性，而那些前期樓市供給側(cè)轉(zhuǎn)向不及時、人口吸納能力不強的城市將面臨去化難題。
??對企業(yè)來說，在城市選擇上，應當更加重視不同城市之間的基本面差異，重點關(guān)注在近兩年疫情影響之下的經(jīng)濟韌性較佳和供給側(cè)調(diào)整及時的城市。
??對購房者來說，在房地產(chǎn)市場筑底階段，選擇韌性較強城市也能更好的穿越市場周期。
??CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年11月30個重點城市成交面積為1261萬平方米，環(huán)比下降12%，同比微降3%。前11月累計同比微增1.72%，增幅較上月持續(xù)收窄0.4個百分點。
??從數(shù)據(jù)來看，11月如市場預期，保持下行走勢，供應放量并未帶動成交回升，取而代之的是，整體市場熱度進一步回落，一線成交環(huán)比回調(diào)幅度小于二線，不過二線累計同比仍維持正增。各城市環(huán)比跌多漲少，僅少數(shù)城市諸如成都、西安、杭州等受到新政持續(xù)發(fā)酵、優(yōu)質(zhì)供應集中入市帶動成交保持有增。武漢、長沙、重慶、徐州、福州等多數(shù)城市經(jīng)歷了10月的集中放量，11月成交出現(xiàn)回調(diào)。
??進入12月，恰逢房企業(yè)績沖刺季，供應有望持續(xù)回升，不排除部分房企為沖刺業(yè)績而進行年末大促，考量此影響，預計整體成交環(huán)比有望止跌回升，但漲幅預期5%-10%之間，全年累計成交跌幅有望在5%-10%。城市分化預期延續(xù)，多數(shù)城市還將延續(xù)筑底，年末“翹尾”，但增幅有限。
??從前11月底數(shù)據(jù)可以看到，目前整體樓市還將面臨一段時間的調(diào)整期，城市分化也將進一步延續(xù)，甚至開始加劇。
??在行業(yè)規(guī)模收縮的大背景之下，大部分城市的經(jīng)濟、人口、地產(chǎn)相關(guān)指標增速均出現(xiàn)了大幅波動，城市之間規(guī)模位次也開始出現(xiàn)劇烈變化。除北京、上海等少數(shù)頭部城市依舊能夠保持強者恒強之外，其他城市各有千秋。典型如交易規(guī)模持續(xù)收窄的重慶、以及2023年成交規(guī)模大幅回升的天津。
??在此背景之下，通過測算各城市發(fā)展基本面和房地產(chǎn)行業(yè)的綜合評分，我們將典型城市的發(fā)展規(guī)模與韌性指標進行了綜合對比。
??結(jié)果顯示上海、北京、杭州形成第一梯隊，其中上海表現(xiàn)最為亮眼。成都、長沙形成第二梯隊，與第一梯隊相比有較明顯差距。二者對比來看，成都無論市場規(guī)模還是發(fā)展預期都更值得期待。
??1、上海表現(xiàn)最為亮眼
??就城市競爭角度，各城市之間的增速變化更加重要，但是考慮到各城市之間巨大的發(fā)展量級差異，規(guī)模類指標的研究依舊不可或缺，綜合對比2023年各項規(guī)模和增速指標表現(xiàn)，上海、北京、杭州形成第一梯隊，其中上海表現(xiàn)最為亮眼，無論是反映城市基本面的規(guī)模指標，還是反映市場發(fā)展韌性的增速類指標均排在典型城市最前列。
??在納入指標體系的28項指標中，上海有12項指標位居前五，15項指標居于前十，均為樣本城市最優(yōu)。
??就地產(chǎn)角度尤為值得關(guān)注的是，上海的宅地固投增速、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速均超過25%居于首位，7個月的消化周期也躋身三強，不論是從市場健康度還是企業(yè)投資信心角度來看，均為第一梯隊城市的最好狀態(tài)。
??杭州、北京在增速指標上不及上海，但也處于典型城市前列，規(guī)模指標綜評方面與上海相近，其中杭州憑借優(yōu)秀的外來人口遷徙表現(xiàn)和前10月近千萬平方米的商品住宅和宅地成交量，在規(guī)模指標綜評方面甚至略微超過了上海。
??2、成都、長沙形成第二梯隊
??成都、長沙形成第二梯隊，二者對比來看，成都增速指標更佳，在前三季度GDP超1.5萬億的高基數(shù)之下，同比增速依舊達到了6.7%，躋身樣本城市前五，較長沙高出2.1個百分點。此外在交易規(guī)模的同比增速上也好于長沙，前10月成都新房成交面積依舊保持著3%的正增長，而長沙則是同比下降14%。
??長沙則是規(guī)模綜評方面較優(yōu)，主要是因為人口發(fā)展和居民收入上優(yōu)勢較為突出，長沙外來人口粘性指標明顯領(lǐng)先，在園幼兒人數(shù)凈遷入量達到8.3萬人，高居全國第二，而成都則只排在16位，城鎮(zhèn)居民收入方面長沙也較成都高出二成左右。
??若只是單單比較房地產(chǎn)相關(guān)指標評價來看，成都仍是遠遠好于長沙，前十月成都新房、宅地成交面積均突破1000萬平方米，分別達到了長沙的1.9和1.5倍之多。
??從土地市場來看，2023年11月土地市場整體走勢呈現(xiàn)量平價跌，處于筑底階段。企業(yè)謹慎投資情緒尚未好轉(zhuǎn)。11月末新增貨值百強門檻59.5億元，較10月末僅增加3.8億元，同比降幅依然高達22%。
??房企投資策略依然以聚焦為主。一方面，10強房企新增貨值占百強64%，央國企是土地市場主力軍，另一方面拿地選擇基本圍繞核心城市核心區(qū)域展開。
??我們將土地成交金額TOP10城市和典型城市發(fā)展韌性研究指標體系對比來看，發(fā)現(xiàn)土地成交金額TOP10城市與韌性和規(guī)模指標相對皆優(yōu)城市高度重合。其中長沙在發(fā)展韌性指標上存在短板，未能進入前十，但仍位居前十五。
??究其原因，主要是因為，當前市場銷售仍在低位運行、修復，企業(yè)投資意愿尚無起色，謹慎投資、聚焦投資是主旋律。當下土拍熱度的維系既要有較好的盈利空間，更離不開良好的項目去化預期。因此，未來土拍熱度指標也將逐步與新房市場趨同。
??房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，房地產(chǎn)市場有其特殊性。它是以城市為單元的市場，區(qū)域特征很明顯，各個城市的交易量和價格有很大差異。
??從政策上，一直以來都在強調(diào)因城施策、精準施策、一城一策。從市場上看其實也是如此，每個城市都有它只屬于自己的發(fā)展階段和發(fā)展速度。
??在經(jīng)濟增長降速、居民住房消費意愿降低、行業(yè)規(guī)模下臺階等因素影響下，整個行業(yè)走向了更加依賴住房更替和需求改善的可持續(xù)發(fā)展模式。在這樣的背景下，企業(yè)也應該更加重視城市基本面及當?shù)厥袌龅牟町悾⒄业礁m合自身的深耕模式。
??附：《2023年中國城市房地產(chǎn)投資前景前30名城市》
潘功勝：中國房地產(chǎn)業(yè)正在尋求新的平衡
2023-12-01市場進入轉(zhuǎn)型期，短期內(nèi)應防止溢出性風險。上交所：一視同仁支持不同所有制房企的合理融資和并購需求
2023-12-01服務房企利用好資本市場工具，積極探索“三大工程”等項目落地實施的具體路徑。- 房企不良信用信息數(shù)量有所增加，債務違約情況仍在蔓延有所好轉(zhuǎn)。
發(fā)改委擬支持符合條件的特許經(jīng)營項目發(fā)行REITs
2023-11-29鼓勵符合條件的特許經(jīng)營項目公司進行結(jié)構(gòu)化融資，發(fā)行項目收益票據(jù)、不動產(chǎn)信托資產(chǎn)支持票據(jù)和資產(chǎn)證券化產(chǎn)品等。萬科擬發(fā)行14.35億元商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券
2023-11-29根據(jù)發(fā)行方案，萬科擬向六家子公司提供14.35億元的股東借款。其中，四家是持有經(jīng)營性不動產(chǎn)的下屬子公司，兩家是負責經(jīng)營管理前述部分不動產(chǎn)的下屬子公司。融資再獲支持！央行等八部門：合理滿足民營房企金融需求
2023-11-28未來民營房企融資環(huán)境將得到明顯改善。央行：完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理
2023-11-28一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，對正常經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸。土地市場延續(xù)低溫，分化或進一步加劇
2023-11-27取消“限地價”對市場影響幾何？
中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
