控制房價與穩(wěn)定發(fā)展房地產市場辯證關系探析

陳伯庚

自2005年3月開始的加強對房地產市場的宏觀調控，今年已進入第8個年頭了，圍繞是控制房價還是穩(wěn)定房市保經濟增長也已搖擺過好幾次，二者關系能否正確處理，已成為宏觀調控成敗的關鍵。在此深度博弈階段，出現(xiàn)的所謂宏觀調控“松動”之說，也與房市萎縮有關。本文試圖就控制房價與穩(wěn)定發(fā)展房市兩大目標之間的關系，展開分析與探討，期望對決策有所裨益。

一、房地產市場萎縮是否是宏觀調控的成果

這是當前面臨的且必須回答的首要問題，這一問題的提出源自房地產市場形勢。

2012年2月20日據上海市統(tǒng)計局發(fā)布的數據稱，2011年由于國家和地方采取了一系列政策措施，全市新建商品住宅平均銷售價格每平方米13448元，比上年下降5.4%，如果剔除經濟適用房和動拆遷安置房等保障性住房后的市場化新建商品住宅平均銷售價格為每平方米21584元，比上年上漲2.8%。而同時則市場需求處于歷史低位，2011年，全市商品房銷售面積1771.3萬平方米，比上年下降13.8%，其中商品住宅1473.72萬平方米，下降12.6%。全年商品房銷售額2568.8萬億元，比上年下降13.2%，其中，商品住宅銷售額1981.91億元，下降17.3%。存量房交易面積更是持續(xù)下降。2011年上海市存量房交易面積1398.67萬平方米，比上年下降28.9%，其中存量住宅1058.71萬平方米，下降30.4%。今年1月，上海房企整體銷售不佳，八成以上的上市房企銷售面積回落，全國的情況特別是一線城市大致相似，北京2011年注銷473家房企。

上述數據說明，2011年加強宏觀調控的結果，房價雖有所下降，而住房銷售面積卻大幅下降，降幅高達10%-30%。這就不能不引起人們思考：房地產市場嚴重萎縮是宏觀調控的成果嗎？筆者的回答：不，決不是！這種絕然否定的回答是有充分根據的。

溫家寶總理近期強調，房地產調控目標，一是促使房價合理回歸不動搖，二是促進房地產市場長期、穩(wěn)定、健康發(fā)展。這兩大目標缺一不可。