??研究背景

??5月15日，央行發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》。此次央行明確，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)。此次政策受到房地產(chǎn)業(yè)較大關(guān)注，同時(shí)近期關(guān)于各地出現(xiàn)4.4%房貸利率的新聞報(bào)道也有所增加。因此，系統(tǒng)盤摸近期各地尤其是銀行的推進(jìn)情況，對(duì)于我們更好理解“房貸利率下限下調(diào)”政策具有積極作用，也有助于我們了解各地房貸政策動(dòng)向和房地產(chǎn)市場(chǎng)走向。

??三類城市均有下調(diào)的案例

??根據(jù)公開報(bào)道和部分銀行網(wǎng)點(diǎn)的反饋情況，可以看出，全國(guó)一二三線城市均出現(xiàn)了4.4%的房貸利率。統(tǒng)計(jì)顯示，包括廣州、深圳、天津、濟(jì)南、青島、鄭州、蘇州、昆明、重慶、沈陽、日照、濮陽、常熟、膠州、南通、宜賓、無錫、常州、阜陽和西昌20個(gè)城市均出現(xiàn)了4.4%的房貸利率。城市分類方面，一線城市有2個(gè)、二線城市有8個(gè)，三線城市有10個(gè)。其中二線城市的調(diào)整更受關(guān)注。此類城市調(diào)整速度快，和省會(huì)城市的特征有關(guān)，其能夠較為快速地響應(yīng)央行政策，同時(shí)也說明對(duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的迫切程度較高。需要說明的是，此次統(tǒng)計(jì)中所指的4.4%房貸利率，主要指相關(guān)城市個(gè)別銀行已推出的業(yè)務(wù)，所在城市的正式文件或還在醞釀準(zhǔn)備中。

??調(diào)整的特點(diǎn)

??對(duì)這20個(gè)城市的調(diào)整情況進(jìn)行分析和總結(jié)，可以發(fā)現(xiàn)一些特點(diǎn)和規(guī)律。把握此類特點(diǎn)，有助于后續(xù)各城市降低房貸利率工作的更好開展，同時(shí)也有助于房企和購房者更好理解房貸利率調(diào)整的政策動(dòng)向。

??1、主流利率為5.0%以下的城市更容易直接降為4.4%

??從此次既有城市的觀察來看，出現(xiàn)下調(diào)為4.4%利率的城市，普遍屬于目前主流利率為4.6%-5.0%的城市。而主流利率為5.0及以上的城市，要一次性下降到4.4%的可能性相對(duì)小。換句話說，對(duì)于主流利率為4.6%-5.0%的城市，直接下調(diào)20-60個(gè)基點(diǎn)的可能性是存在的。統(tǒng)計(jì)顯示，目前包括溫州、中山、鹽城、滄州、成都、揚(yáng)州、上海等城市，主流利率都低于5.0%，后續(xù)一次性下調(diào)至4.4%的可能性也較大。而其他城市雖然會(huì)下調(diào)，但難以直接一次性下調(diào)，或需要兩次以上的頻次。

??2、目前的下調(diào)是銀行口頭的非正式形式

??此次看到的下調(diào)，更多的還是銀行口頭的非正式形式，所以預(yù)計(jì)后續(xù)相關(guān)城市會(huì)有正式發(fā)文或窗口指導(dǎo)。就目前銀行的動(dòng)作和心態(tài)看，主要有幾種。1）各地央行和商業(yè)銀行總行在第一時(shí)間研究了“房貸利率下限下調(diào)”工作，且已經(jīng)在細(xì)化相關(guān)工作要求，尤其是第一時(shí)間對(duì)接各地利率自律協(xié)調(diào)機(jī)制，開展利率調(diào)整工作。2）部分銀行表示要等總行相關(guān)政策的指導(dǎo)，也有部分銀行提前對(duì)客戶公布了4.4%的利率。實(shí)際過程中，此類4.4%的銀行利率需要先申請(qǐng)后審批，能否獲批也看后續(xù)總行的信貸政策。

??3、獲得4.4%的利率有約束，但后續(xù)會(huì)減少

??從此次各地4.4%的房貸利率申請(qǐng)情況看，確實(shí)也還是有一定的約束和條件，主要包括幾個(gè)維度，即客戶資質(zhì)：工作單位、征信流水、貸款記錄等；合作樓盤情況：樓盤工程情況和認(rèn)購情況；中介資質(zhì)：中介規(guī)模、合作關(guān)系等。當(dāng)然也有個(gè)別城市銀行表示是沒有具體約束條件的。隨著后續(xù)4.4%利率工作的全面推開，以及銀行積極執(zhí)行房貸政策，預(yù)計(jì)包括新市民、多孩家庭等群體在購房方面可以享受此類優(yōu)惠利率，但會(huì)局限于普通商品住宅首套房的范疇。

??減負(fù)效應(yīng)

??對(duì)全國(guó)重點(diǎn)城市房貸利率下調(diào)至4.4%的統(tǒng)計(jì)后，市場(chǎng)參與主體尤其是購房者會(huì)比較關(guān)心此類新政策對(duì)于月供減負(fù)的影響。本報(bào)告基于“100萬貸款本金、30年等額本息方式”的案例進(jìn)行測(cè)算，即計(jì)算這20個(gè)城市從主流利率下調(diào)至4.4%利率的過程中，月供額的變化情況。總體上看，月供減負(fù)效應(yīng)是明顯和積極的，若疊加此類城市既有的購房?jī)?yōu)惠政策，那么減負(fù)效應(yīng)會(huì)更大。

??點(diǎn)擊查看完整版報(bào)告：[易居研究院]房貸利率監(jiān)測(cè)報(bào)告：20城房貸利率降至4.4%