??發債規模創2月以來新低，境內外融資成本分化

??◎  文 / 克而瑞研究中心

??本月關注

??央行、證監會等多部門推進資本市場規范化

??本月6日央行、發改委、財政部、銀保監會及證監會聯合發布關于促進債券市場信用評級行業健康發展的通知，提出要促進債券市場信用評級行業發展，未來將會更加規范債券市場的運作。同日證監會也宣布將開展證券期貨基金機構治理工作，擬修訂股權管理規定。整體看來，本月政府雖然沒有專門針對房地產融資環境的表態，但房企的融資環境仍在持續低位運行，同時政府對于融資環境的規范化長遠來看也利于資本市場的穩定發展，可能會有利于房地產市場的有序競爭。

??本月發債規模僅高于2月，境內外融資成本有所分化

??本月100家典型房企的融資總量為633.22億元，環比下降41.0%，同比下降52.4%。其中，發債271.44億元，環比下降44.5%，同比下降60.7%，年內發債總量僅高于2月。本月房企融資成本5.09%，環比上升0.36個百分點，同比下降0.16個百分點。其中境外融資成本7.37%，環比上升1.35個百分點；境內融資成本3.48%，環比下降0.57個百分點。境內外融資成本分化主要是因為發債主體不同，境內發行債券主要以國企央企和龍頭民企為主，利率基本在5%以下，而境外發債的企業融資成本最高達12.00%，企業融資持續分化。

??本月沒有房企和房企旗下公司上市，多家企業遞交招股書

??本月沒有房企和房企旗下業務公司完成上市。在遞表方面，本月房企方面僅有新星宇控股在招股書到期后更新了招股書，而房企旗下公司方面則有寶龍商業房托、蘇州高新集團旗下的物業公司蘇新美好服務以及金茂物業首次遞交了上市申請。因此截至2021年8月底，在港交所提交過招股書但仍未上市的房企和房企旗下公司分別有10家和23家。而在2021年中期業績會上，旭輝、華潤、深圳控股等企業都表示有分拆旗下板塊上市的意向，房企分拆旗下板塊上市的熱潮仍可能繼續。

??企業發債

??債券發行：發債總量創2月以來新低，本月發債企業個數環比腰斬

??2021年8月100家典型房企的融資總量為633.22億元，環比下降41.0%，同比下降52.4%，自2020年11月份以來，房企的單月融資連續10個月均呈現同比下降，“三條紅線”調控體系下，房企也在積極降杠桿，值得注意的是，中期業績會多家房企管理層表示當前境外債窗口期不明朗，下半年到期的境外債將計劃用自有資金進行償還，未來房企融資量或將持續較低的態勢。從融資結構來看，境內債權融資393.61億元，環比下降36.2%，同比下降56.5%；境外債權融資132.98億元，環比下降56.1%，同比下降35.8%；本月資產證券化融資105.74億元，環比下降23.4%，同比下降30.9%。

??其中，8月發債271.44億元，環比下降44.5%，同比下降60.7%，年內發債總量僅高于2月。其中，境外發債115.68億元，環比下降29.3%，同比下降33.6%，從發行企業情況來看，共有7家企業進行了境外發債，環比減少4家，境外發債企業持續減少。境內發債155.76億元，環比下降52.2%，同比下降69.9%，其中，公司債發行136.76億元，環比下降37.3%，同比下降60.3%，中海、龍湖、綠城、龍光、濱江等發行了公司債；中期票據發行19.00億元，環比下降67.6%，同比下降82.2%，無融資券發行。

??本月房企融資成本5.09%，環比上升0.36個百分點，同比下降0.16個百分點。其中境外融資成本7.37%，環比上升1.35個百分點；境內融資成本3.48%，環比下降0.57個百分點。房企融資利率在2.75%-12.00%間，境內發行債券主要以國企央企和龍頭民企為主，利率基本在5%以下，而境外發債的企業融資成本最高達12.00%，企業融資持續分化。2021年截至8月100家典型房企新增債券類融資成本5.44%，較2020年下降0.63個百分點，其中境外債券融資成本達6.82%，下降1.01個百分點，境內債券融資成本4.29%，較2020年下降0.15個百分點。

??具體企業表現來看，8月發債量最高的企業是首開股份，發行了一筆34.20億元的公司債，年限5年，融資利率3.45%。本月發行債券的企業有15家，發債企業個數比上月大幅減少17家。而從發債年限來看，中海、龍湖發行的公司債年限達到7年，時間最長。從債券發行利率表現來看，企業發債成本持續分化，中海發行的公司債利率達到2.75%，融資優勢持續擴大，而部分房企的境外債發行成本最高達到12%。

??債券期限：本月到期債券類662.38億元

??本月房企有41筆債券到期，金額共計662.38億元,環比上升5.1%，到期金額維持較高水平。其中，到期金額最高為金融街2015年發行的一筆40億元的公司債，到期總數最高的是金地集團，到期總額約達到68.13億元。

??提前關注到9月將有43筆債券到期，合計523.59億元，環比下降21.0%，償債壓力相對有所緩解，單筆金額最高為路勁2016年發行的一筆5億美元的境外優先票據。

??上市和股票

??擬上市房企：排隊房企及分拆業務公司為33家

??本月沒有房企遞交招股說明書，僅有新星宇控股在原有招股書到期后于8月18日更新了招股書，因此截至2021年8月底，在港交所在遞交過招股書但仍未成功上市的房企共有10家，其中有6家房企在招股書過期后都沒有更新招股書，未來是否會繼續上市進程還有待觀察。

??在房企分拆旗下公司上市方面，本月寶龍商業房托、蘇州高新集團旗下的物業公司蘇新美好服務以及金茂物業向港交所新提交了上市申請。因此截至2021年8月底，在港交所遞交過招股書而仍未上市的房企旗下公司共有23家。而在2021年中期業績會上，旭輝、華潤、深圳控股等企業都表示有分拆旗下板塊上市的意向，房企分拆旗下板塊上市的熱潮仍可能繼續。

??IPO和增發：本月沒有房企和房企旗下公司完成上市

??本月沒有房企和房企旗下公司完成上市，因此2021年截至8月底新上市的房企仍僅有三巽控股一家，新上市的房企旗下公司則有12家，房企分拆旗下板塊上市的熱潮仍在繼續。

??股權變動：多家房企及物業股受股東增持

??本月有多家房企出現了股東的增持，包括融創、禹洲、旭輝等。與此同時，本月有較多物業股獲得了股東的增持，可能是因為資本市場仍較為青睞收益較為穩定且前景廣闊的物業股。除此之外，本月金科股份也宣布了股份回購的進展。

??股價變動：中報季業績較好的房企股價漲幅較大

??本月兩市的地產相關股表現都較為不錯，A股整月上漲的股票占比達到了78%，H股整月上漲的股票也超過了半數。在H股方面，本月綠城中國的月漲幅達到了39.49%，是H股漲幅最大的地產股，企業的股價從月初開始就進入了上升通道，主要是因為企業前7個月的銷售增速較快，受到了資本市場的認可。整體看來本月由于企業中報季的原因，上半年業績較好的企業股價漲幅都較為不錯。

??在A股房企方面，本月西藏城投的漲幅較大，企業股價從8月中旬開始基本都處于上升通道，最終整月漲幅達到了44.25%。企業股價漲幅較大的主要原因仍是因為鋰電池板塊受資本熱捧，而西藏城投投資開發的兩個鹽湖合計碳酸鋰儲量390萬噸，一期產能5000噸即將投入開發，使得企業成為A股漲幅最大的房企。