??現金流作為企業經營的“血液”，流通是否順暢，質量是否良好，對企業生命力有著至關重要的影響。有研究表明國外有85%的破產企業仍有盈利，斷裂的資金鏈是企業走向滅亡的元兇。在房地產開發企業，這樣的案例也屢見不鮮，有利潤無錢的房企不在少數，房地產開發企業能否維持，不是主要取決于盈利水平的高下，而在于現金流轉是否暢通。

??現金流指標造假難度大成本高，以銷售回款為主的經營性現金流作為房企資金流入結構中的絕對主力，能夠真實反映企業經營情況。本文旨在從現金流的角度來分析企業的盈利能力、償債能力以及發展能力，剖析企業當前的經營與財務狀況，為房地產開發企業及其他利益相關者提供參考。

??2016-2018年來，120家A股上市房企的經營性現金流凈額之和分別為1819.84億元，526.18億元，2373.77億元，經歷了先走低再提升的路徑。其中2017年房企拿地積極，激進擴張，總體現金流狀況不佳。2018年經營性現金流有所好轉，2019年二季度經營性現金流總和回正。截至8月末，中報披露結束，A股120家上市房地產開發企業半年報全部披露完成，同花順數據顯示，120家上市房企中，中報經營活動產生的現金流量凈額為正的有69家，隨著融資不斷收緊，房企對于現金流的重視程度正在不斷加強，一場現金流保衛戰正在進行中。

??一、盈利能力——規模房企營業收入的現金保障性更強，盈利性更好

??（一）營業收入現金比率

??營業收入現金比率反應房企每一元營業收入所能獲取的現金流量，比值越高說明企業獲得的現金流越多，盈利能力越好。整體上，每年120家房企該指標的最大值和最小值相差很大，說明企業間盈利能力差別較大。2016年一季度至今，營業收入現金比率中位數變動趨勢如圖，具有較強的周期性，2018年全年該指標持續上升，年中轉負為正，相較于2017年韌性更強，反彈幅度大，與2018年房地產企業開始強化資金管控，謹慎投資擴張的戰略變化相吻合。

??營業收入現金比的持續下降表示房地產開發企業營業收入缺乏現金保障，指標持續下降需要警惕企業的盈利質量問題。120家房企中有14家A股上市房企連續兩期營業收入現金比下降。其中4家房企規模相對較大，10家營收均不超過百億元，小型房企的營業收入的現金保障性整體不如規模房企。

??（二）凈利潤現金含量

??凈利潤現金含量比率是指企業經營活動產生的現金凈流量與其凈利潤的比值，一般認為該指標值越大越好，表明企業銷售回款能力較強，財務壓力較小。整體上2017年企業拿地擴張，該值的中位數維持在低位，2018年資金管控強化，指標值持續上升。

??有14家房企今年以來凈利潤現金含量持續為負，其中華夏幸福，金地集團，華僑城A，光明地產和新湖中寶2018年至今凈利潤現金含量為負值，原因是這5家企業經營性現金流2018年以來持續為負。這意味著公司發生了較多的應收賬款，資金回籠無法覆蓋現金投入。

??二、償債能力——經營性現金流為正的企業有穩定的現金支付利息的能力

??（一）現金流量比率

??經營活動現金凈流量是償還企業到期債務的基本資金來源，但房地產開發企業存在有利潤卻沒現金的現象，所以用本期經營活動產生的現金凈流量來反映短期債務的保障程度更加可靠。該指標較大，表明企業經營活動產生的現金凈量對流動負債的保障越強，資金鏈斷裂的風險也就越小。在前面的專題中我們有做過分析，直接用流動負債沒有排除掉預收賬款對負債的影響，因此這里也對指標做出調整，現金流量比率=經營活動產生的現金流量凈額/（流動負債-應收賬款-合同負債）。

??根據中報披露數據，房企中現金流動負債比率較低，調整后只有浙江廣廈和臥龍地產經營活動現金流經額能完全覆蓋流動負債，說明房地產企業整體造血能力比較弱。根據披露中報數據42.5%的A股上市房企經營活動產生的現金流量凈額為負值，資金來源只有舉債、融資等籌資活動，這就要求企業有較強的融資能力，否則后續發展可能出現問題。

??（二）現金流量利息保障倍數

??現金流量利息保障倍數代表了企業的現金支付負債利息的能力, 該指標的金額越大說明企業的現金支付利息的能力越強，這樣的情況下, 企業的經營相對穩定。2016年至2018年經營性現金流無法覆蓋負債利息的企業分別有41家，60家，42家。17年規模擴張企業應收賬款增加，經營性現金流減少，因為經營性現金流無法覆蓋負債利息的企業數量明顯增多。

??根據2019年中報數據，120家上市房企中58家現金流量利息保障倍數大于100%，有較強的現金支付利息的能力，有8家房企經營性現金流為正卻不足以支付利息。

??點擊查看完整版報告：[中房研協]融資收緊，從經營性現金流探究房企資金鏈風險