??導 讀

??河南省市占率近年來首次下跌，盈利能力有待提升，財務狀況較為穩健。

??【河南市場競爭激烈，企業市占率近年來首次下跌】2020年建業的重資產合約銷售金額約為人民幣683億元，同比減少了4.8%，若是加上輕資產業務的銷售額，其合約銷售額達到了1026億元，在河南省的市占率為10.8%，同比下降了0.4個百分點，近年來首次出現下跌。2021年建業的合約銷售目標為1200億元，其中重資產的目標銷售額為800億元，需要達到74%的去化率才能完成該目標。 

??【拿地力度有所降低，輕資產規模穩健增長】2020年建業的新增土地建筑面積達918萬平方米，同比減少了29.6%，拿地銷售比為0.22，比2019年降低了0.1，企業的拿地力度有所減弱。同時由于企業在鄭州的拿地建面占比僅為3%，未來在鄭州的市占率可能受到一定的影響。截至2020年底，建業的總土地儲備建面為5411萬平方米，足夠支持企業4-5年的開發。此外在輕資產業務方面共簽約了246個項目（包括13個省外項目），總建面約3309萬平方米，同比增長了38.2%，繼續保持穩健的增長。 

??【營收增長而利潤率持續降低，盈利能力有待加強】2020年，建業共實現營業收入433.04億元，同比增長了41%。而建業的毛利率同比大幅降低了6.1個百分點至19.9%，其中鄭州結轉項目的毛利率由2019年的30.5%大幅降至2020年17%，凈利率以及歸母凈利率也有小幅下降，整體看來企業的利潤率仍然處于較低的水平，盈利水平仍然有待加強。 

??【資產負債率較高，財務狀況整體較為穩定】2020年底建業的凈負債率提高了7.96個百分點至13.56%，仍然保持在行業較低的水平。同時現金短債比為1.92，長短期債務比為1.05，平均債務賬期為2.14年，企業的負債結構相當安全，短期的償債壓力不大。但是企業2020年剔除預收賬款的資產負債率為117%，需要大力改善。企業2020年的融資成本為7.4%，整體看來財務狀況和融資能力都較為穩定，未來還有繼續提升的空間。

??河南市場競爭激烈

??企業市占率近年來首次下跌

??2020年建業的重資產合約銷售金額約為人民幣683億元，同比減少了4.8%，合約銷售面積約為889.5萬平方米，同比減少了3.2%。按合約金額計算，2020年建業在河南省的市場占有率為7.2%，同比降低了0.8個百分點，若是加上輕資產業務的銷售額，建業的合約銷售額達到了1026億元，在河南省的市占率則達到了10.8%，同比下降了0.4個百分點。建業在河南省的市占率近年來首次出現下降，反映出目前河南市場在規模房企的大力投入下出現了較為激烈的競爭，企業雖然目前仍然保持著領軍者的地位，但也面臨較大的壓力。

??從銷售的城市分布來看，2020年建業在鄭州的銷售金額為153.02億元，同比減少了4.5%，貢獻率和2019年一樣保持在22.3%。建業自從2020年初進入“戰略鞏固期”后一直把提升盈利能力作為企業的發展重點之一，達成這一目標的一個方法就是提高鄭州的銷售占比，但是隨著各大房企爭相進入鄭州市場，建業在鄭州的競爭壓力也越來越大，預計2021年鄭州的銷售額占比將繼續下滑至18%。再加上目前行業整體利潤率都有下滑的趨勢，建業的利潤率是否能夠提高還需觀望。

??展望2021年，建業的合約銷售目標為1200億元，其中重資產的目標銷售額為800億元，相對于2020年的銷售額增長17.1%，企業計劃未來3年都保持15%左右的增長。從2021年建業擁有的1087億元的可售貨值來看，達到74%的去化率才能完成該目標，從企業2020年66%和2019年72%的去化率來看，建業能否達成目標有待觀察。而由于未來建業還會加大輕資產業務的拓展力度，再加上中原建業若是上市成功也可能促進輕資產的發展，輕資產業務對建業業績的貢獻率有望繼續保持。

??02投 資

??拿地力度有所降低

??輕資產規模穩健增長

??2020年建業的新增土地建筑面積達918萬平方米，同比減少了29.6%；新增土儲總價為151億元，同比減少了33.4%。2020年建業的拿地銷售比為0.22，比2019年降低了0.1，企業的拿地力度明顯有所減弱。而在權益比例方面，2020年建業的新增土儲權益比例為63%，同比降低了10個百分點，企業的合作力度有所增加。

??2020年建業的新增土地都集中在河南省境內。從城市占比來看，企業在洛陽的拿地力度明顯加大，占比達到了21%，其次則是周口，占比為16%，整體看來在河南各重要城市的拿地力度都較為均衡，有利于企業深耕河南市場，鞏固在下沉城市的市場地位。但是值得注意的是，2020年建業在鄭州的拿地占比僅為3%，企業未來在鄭州的競爭力可能受到一定的影響，鄭州的銷售貢獻率可能進一步下滑。

??在輕資產業務方面，2020年底中原建業實現新簽約輕資產項目80個，總建面858萬平米。同時作為建業走出河南的先頭兵，中原建業持續開拓省外市場，全年跟蹤省外意向項目62個，其中重點跟蹤14個，截至2020年底共簽約13個省外項目，分布在海南、新疆、山西、陜西、河北及安徽6個省份，整體看來建業走出河南的步伐目前仍然稍顯緩慢，未來在加力推進大中原戰略之后可能會得到加速。

??截至2020年底，建業的總土地儲備建面為5411萬平方米，同比增長了6.2%，其中權益建面約4029萬平方米，足夠支持企業4-5年的開發。總土儲的權益比例約為74.4%，相較于2019年底略微下降了1.4個百分點，仍然保持較高水平。從土儲開發狀況來看，建業約有2145.9萬平米的土地仍處于持作未來開發狀態，其中約有888.6萬平米尚未獲取土地證，占比為41.4%。在輕資產業務方面，截至2020年底，建業共簽約了246個項目，總建面約3309萬平方米，同比增長了38.2%，繼續保持穩健的增長。

??03盈 利

??營收增長而利潤率持續降低

??盈利能力有待加強

??2020年，建業共實現營業收入433.04億元，同比增長了41%，其中銷售物業收入為416.07億元，同比增加了43%，主要是因為結轉物業的面積同比增加了36%至611萬平米。而在盈利性指標方面，建業的毛利率同比大幅降低了6.1個百分點至19.9%，這主要是因為2020年企業的結算項目毛利較高的車庫占比較低，同時項目的促銷也產生了一定的影響。值得注意的是，由于鄭州市場的競爭壓力加大，建業在鄭州結轉項目的毛利率由2019年的30.5%大幅降至2020年17%，這種趨勢值得企業警惕。

??2020年建業的凈利率以及歸母凈利率也有小幅下降，主要是因為成本控制仍然有所加強，三費比率同比降低了近2個百分點，從而降低了毛利率大幅下降帶來的影響，但是企業的凈利率仍然處于較低的水平，盈利水平仍然有待加強。

??04負 債

??資產負債率較高

??財務狀況整體較為穩定

??2020年底建業的持有現金約為293.27億元，較于期初減少了4.74%；總有息負債為313.04億元，同比減少0.6%；企業的權益則增加了15.7%至145.82億元，因此企業的凈負債率提高了7.96個百分點至13.56%，企業的凈負債率仍然保持在行業較低的水平。

??在負債結構方面，2020年底建業的現金短債比為1.92，長短期債務比為1.05，平均債務賬期為2.14年，企業的負債結構相當安全，短期的償債壓力不大，可以適當增加長期債務增加企業發展動力、優化負債結構。但是由于企業2020年剔除預收賬款的資產負債率為117%，超過70%的紅線要求較多，因此三條紅線中企業踩線了一條。整體來看企業的財務狀況較為穩定，僅有資產負債率需要大力改善。而在融資成本方面2020年建業相較于2019年略微提高了0.1個百分點至7.4%，企業的融資能力較為穩定，未來還有繼續提升的空間。