??導 讀

??2021年銷售目標1200億，權益比例逐步加大；三條紅線全部達標。

??【2021年銷售目標1200億，城市深耕有待提升】2020年中駿集團（含合營聯營公司）共實現銷售規模1015.37億元，同比增長26%，首次成功突破千億；其中合聯營公司部分的銷售金額為460.93億元，占比45%。隨著拿地權益的不斷提升，未來幾年中駿合約銷售中的權益比例將逐步提升，2021年中駿合同銷售的權益比例預計提高到60%至65%。需注意的是，隨著中駿進入全國化布局不斷完善，全年在售項目城市已達54個，但按此計算全年單城市產能僅為18.8億元，未來中駿可考慮加強城市深耕、提高單城市的銷售貢獻。

??【一體兩翼獲取23幅地塊，拿地成本下降23%】2020年中駿集團共新增38個項目，分布在25個城市，合計地上建筑面積約1075萬平方米，同比增長10%。期內中駿提高了投資中的權益比例，新增土儲中的權益總價占比80%，同比增長16個點。2021年中駿計劃加大投拓力度，預計新增土儲權益總價提升至約390億，同比增長21%。此外中駿2020年通過一體兩翼戰略協同獲取了23幅土地，共新增19個世界城及9個方隅項目，降低了拿地成本，但同時快速增長的持有物業，也對企業的多業務的協作運營能力提出了較大考驗。

??【營業收入大幅增長52%，限價影響毛利率下降】2020年中駿集團營業收入達到了325.73億元，同比增長52%。營業收入的大幅增長主要由于交房規模大幅增長所致，其中年內物業銷售部分的交房面積同比大幅增長77%至324.90萬平米；物業銷售收入同比增長54%至315.54億元。在營收規模的增長下，毛利潤規模同比增長33%至78.64億元；毛利率則下滑明顯，同比下降約3.4個百分點至24.14%。毛利率下降的主要原因是由于歷史限價政策，影響了項目的平均銷售單價。

??【三條紅線全部達標，借貸成本6.5%有望繼續下降】2020年中駿集團的平均借貸利率為6.5%，相比2019年下降了0.2個百分點，未來融資成本將有望進一步下降。從三條紅線指標來看，中駿集團全部達標，歸屬綠檔企業。凈負債率為59.2%，相比2019年略有下滑；剔除預收賬款后的資產負債率為68.66%，成功達標紅線指標；此外短期有息負債為1.69，持有現金能夠覆蓋短債，財務指標相對穩健。

??【租金收入穩定增長，物業商管有望今年上市】2020年中駿的租金收入同比增長約10.7%至3.15億元。隨著整體商住管理規模的增長，2021年1月中駿商管向港交所遞交了招股書，有望今年上市。預計隨著一體兩翼戰略的不斷深化，各業務板塊間將形成更好的協同效應，為企業創造更多穩定且多元的營業收入。

??銷售：2021年銷售目標1200億

??城市深耕有待提升

??2020年中駿集團（含合營聯營公司）共實現銷售規模1015.37億元，同比增長26%，目標完成率達109%，首次成功突破千億；銷售面積736.78萬平米，同比增長16%；銷售均價同比增長約8%至13781元/平米。此外合聯營公司部分的銷售金額為460.93億元，同比增長15%，占總銷售的45%。

??隨著拿地權益的不斷提升，未來幾年中駿合約銷售中的權益比例將逐步提升。2021年中駿銷售目標1200億，同比增長18%；若按權益銷售口徑看，預計增長約30至35%；此外2021年的合同銷售的權益比例預計提高到60%至65%。據克而瑞排行榜，2021年一季度，中駿集團實現累計合同銷售金額260.3億元，同比增長120%，已完成目標22%。

??從合約銷售的城市分布來看，二線城市中以廈門、昆明及重慶的合同銷售表現最為突出，分別約183.52億元、54.36億元及53.56億元。三線城市中以泉州表現最為突出，合同銷售金額約53.28億元，占整體合同銷售金額約5.2%。需注意的是，隨著中駿進入全國化布局不斷完善，全年在售項目城市已達54個，但按此計算全年單城市產能僅為18.8億元，未來中駿可考慮加強城市深耕、提高單城市的銷售貢獻。

??從區域分布來看，長三角及海峽西岸的合同銷售分別約383.98億元及279.42億元，分別約占37.8%及27.5%，貢獻最大。長三角貢獻較高，主要在于年內上海、杭州、蘇州及麗水等城市推出多個新盤；而海峽西岸的合同銷售則主要由于廈門島內多個新盤的銷售貢獻。從城市能級來看，二線及三四線城市的合同銷售金額分別為573.06億元及349.13億元，分別約占整體合同銷售金額56.4%及34.4%。

??02投 資

??一體兩翼獲取23幅地塊

??拿地成本下降23%

??2020年中駿集團共新增38個項目，分布在25個城市，合計地上建筑面積約1075萬平方米，同比增長10%；新增土儲總價405.50億元，同比下降15%。雖然新增土儲總價有所下滑，但其中權益總價為322.81億元，同比增長7%；占比80%，同比增長了16個點。2021年中駿計劃繼續加大投拓力度，預計新增土儲權益總價提升至約390億，同比增長21%。

??從拿地結構來看，2020年中駿于三四線的新增土儲占比達到了80%，其中韶關、銅川、梅州為拿地最多的三個城市，新增土儲建面分別達到了102、80、79萬平米。從各區域分布來看，中西部依舊是拿地最多的區域，占比達43%，主要來自銅川及重慶兩個城市；此外珠三角區域的占比也達到了23%。未來中駿應關注三四線城市的市場風險，以免影響項目去化。

??此外，2020年中駿還通過一體兩翼戰略協同獲取了23幅土地，共新增19個世界城及9個方隅項目。通過一體兩翼戰略，能讓中駿在土地獲取方面更具優勢，增加拿地時的談判籌碼，從而降低拿地成本。在此背景下，2020年中駿的平均拿地成本為3772元/平米，同比下滑了23%。雖然通過一體兩翼勾地，能夠為企業帶來成本更低的土地儲備，但同時快速增長的持有物業，也對企業的多業務的協作運營能力提出了較大考驗，后續運營情況仍需觀察。

??截止2020年，中駿共有土地儲備建筑面積3768萬平方米，同比增長17%，其中應占建筑面積2566萬平方米，分布于62個城市。從區域分布來看，主要集中于長三角、海峽西岸、環渤海，土地儲備成本分別占總成本的32%、28%及18%。此外一二線城市的土地儲備成本占總成本的63%。目前中駿的土地儲備，約可維持企業3至4年的發展需要。

??03盈 利

??營業收入大幅增長52%

??限價影響毛利率下降

??2020年中駿集團營業收入達到了325.73億元，同比增長52%。營業收入的大幅增長主要由于交房規模大幅增長所致，其中年內物業銷售部分的交房面積同比大幅增長77%至324.90萬平米；物業銷售收入同比增長54%至315.54億元。

??在營收規模的增長下，毛利潤規模同比增長33%至78.64億元；毛利率則下滑明顯，同比下降約3.4個百分點至24.14%。毛利率下降的主要原因是由于歷史限價政策，影響了項目的平均銷售單價。此外凈利潤方面，同比上升10%至44.46億元，凈利率為13.65%，同比下降了約5.2個百分點。

??04負 債

??三條紅線全部達標

??借貸成本6.5%有望繼續下降

??2020年中駿集團總有息負債較年初增長11%至465.63億元，其中55%為銀行及其他貸款，剩余為優先票據及境內債券；持有現金同比下降了2%至234.00億元。2020年中駿的平均借貸利率為6.5%，相比2019年下降了0.2個百分點。值得注意的是，2021年1月及3月，中駿分別發行了3.5億及3億美元的優先票據，補充了發展資金，且票面利率分別為6%及5.95%，均低于2020年底6.5%的平均借貸利率，未來融資成本將有望進一步下降。

??從三條紅線指標來看，中駿集團全部達標，歸屬綠檔企業。雖然總有息負債有所增長，但凈負債率為59.2%，相比2019年略有下滑，主要是由于期內少數股東權益增長了43%至181.54億元，總權益增長了29%至391.53億元。剔除預收賬款后的資產負債率為68.66%，成功達標紅線指標。此外短期有息負債為1.69，長短期債務比為2.36,持有現金能夠覆蓋短債，財務指標相對穩健。

??05一體兩翼

??租金收入穩定增長

??物業商管有望今年上市

??除了地產主業外，2020年中駿的租金收入同比增長約10.7%至3.15億元。值得注意的是，購物中心及長租公寓作為中駿兩翼的核心業務，于未來也有著清晰的發展規劃。

??其中商業方面預計在2025年布局100個世界城，其中開業可能在60個左右，預計總租金及物業費收入達約45億。而長租公寓方面，截至2020年底，方隅公寓總共管理了44個項目，開業房間5392間，總體量超過26000間，其中74%布局在一線和二線城市；2025年方隅公寓目標管理規模20萬間，資產管理規模600億元，管理租金規模100億元。

??隨著整體商住管理規模的增長，2021年1月中駿商管向港交所遞交了招股書。據悉，截至2020年9月，中駿商管在管住宅物業包括80幢住宅物業及兩項住宅物業配套公共設施，在管總建筑面積為1360萬平方米；在管商業物業包括8項在管總建筑面積90萬平方米的物業。預計隨著一體兩翼戰略的不斷深化，各業務板塊間將形成更好的協同效應，為企業創造更多穩定且多元的營業收入。