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??綜合考慮地塊的拿地時(shí)間、城投開工意愿、項(xiàng)目區(qū)位條件、容積率條件、規(guī)模條件等因素，代建企業(yè)可以選擇更加適宜的城市進(jìn)行深耕、拓展。

??◎  文 / 謝楊春、吳嘉茗

??對于競爭愈發(fā)激烈的代建賽道來說，政府城投類代建無疑是企業(yè)聚焦的核心領(lǐng)域。過去四年城投不但大量托底，開工率也維持在低位。開發(fā)能力與市場不匹配，也讓多數(shù)代建企業(yè)抓住“商機(jī)”，以專業(yè)能力和服務(wù)，為城投類委托方兌現(xiàn)價(jià)值、創(chuàng)造超額收益，并收取代建費(fèi)。

??不可否認(rèn)的是，隨著市場上有意愿、有資金且位置相對優(yōu)質(zhì)的城投地塊逐漸開發(fā)后，早期拿地城投的開發(fā)意愿在降低，這與銷售仍在筑底、土地收儲(chǔ)政策、財(cái)政壓力等因素密切相關(guān)。換而言之，代建企業(yè)在僧多粥“少”下拓展的難度在加大。

??那么，CRIC統(tǒng)計(jì)的30城城投拿地未開工的3.6億平方米土地中，到底有多少潛藏機(jī)遇？又有那些長期未開工的土地仍值得企業(yè)去接洽和拓展？哪些城市值得深耕發(fā)展？

??01

??城投開工率長期處于低位

??3.6億平方未開工面積釋放潛在代建機(jī)遇

??2021年以來，城投公司在土地市場中承擔(dān)了托底、維穩(wěn)的重要功能，拿地比例持續(xù)攀升，城投公司競得地塊體量占比較高。CRIC統(tǒng)計(jì)的30城中，2022年-2024年，城投拿地占比均保持50%以上。

??但與此同時(shí)，城投公司的開發(fā)能力、專業(yè)程度并未同步跟上，城投歷年拿地項(xiàng)目的開工率均明顯低于其他類型房企，因此積累了大量未開發(fā)土儲(chǔ)（以下簡稱未開工地塊）。

??截止至2025年5月末，城投公司在30個(gè)重點(diǎn)城市未開工地塊幅數(shù)超過4200宗、累計(jì)總建面超過3.6億平方米，其中來自2022年、2024年成交的地塊體量最大，接近1億平方米。

??值得一提的是，3.6億㎡未開工地塊中，城投獨(dú)立拿地建面占95.3%，城投聯(lián)合其他公司拿地建面僅占4.7%。

??累積大量存量地塊，在理論上成為了代建企業(yè)深度挖掘的增量“窗口”和主要利潤貢獻(xiàn)點(diǎn)，未來將繼續(xù)助力代建市場發(fā)展。

??然而實(shí)際上，受到銷售仍在筑底、土地收儲(chǔ)政策以及財(cái)政壓力等多因素的影響，城投拿地開發(fā)意愿在整體下滑，甚至部分因土地本身的“缺陷”并無太多吸引力和競爭力。因此未來能夠快速上市開發(fā)的地塊（尤其是早期拿的未開工地塊）并不多，而未開工土地的特征、特性以及基本“素質(zhì)”是實(shí)現(xiàn)超額收益的基礎(chǔ)，也是代建企業(yè)能夠打動(dòng)委托方實(shí)現(xiàn)最終簽約的重要一面。

??02

??中西部城市未開工體量相對大

??徐州、常州市區(qū)未開工地塊較多值得關(guān)注

??從城市分布來看，中西部中城投未開工土地面積和幅數(shù)較多，長三角城市開發(fā)節(jié)奏相對較快。

??其中30個(gè)重點(diǎn)城市中，徐州、重慶和長沙未開工地塊總規(guī)模較大，超過4000萬平方米（包含全市及區(qū)縣數(shù)據(jù)）。這些城市雖然開工率較低，但在市場逐漸止跌回穩(wěn)之下，代建需求會(huì)逐漸釋放，尤其是優(yōu)質(zhì)地塊，適合企業(yè)深耕布局。例如徐州有1000萬平米左右地塊位于市區(qū)，代建前景更佳，適合代建企業(yè)擴(kuò)張市場規(guī)模。

??反之深圳、福州、上海、杭州等城市，未開工地塊規(guī)模較小，均不足200萬平方米，此類城市項(xiàng)目質(zhì)量更優(yōu)但相對競爭激烈，主要是頭部代建企業(yè)的“戰(zhàn)場”。

??結(jié)合地塊所在區(qū)位看，福州和常州位于市區(qū)的地塊建面占比超過七成，更易挖掘優(yōu)質(zhì)地塊進(jìn)行代建，但這些城市未開工地塊的總規(guī)模低，可能競爭更為激烈；從規(guī)模絕對值而言，常州、西安、徐州、鄭州、重慶等城市，位于市區(qū)的未開工地塊規(guī)模較大，體量超過600萬平方米，可挖掘空間更大。

??對大多數(shù)代建企業(yè)而言，聚焦和深耕是核心，集中優(yōu)勢資源深耕優(yōu)勢城市是大勢所趨，因此選對城市相當(dāng)于成功“一半”，才能保持高質(zhì)量發(fā)展。

??03

??超30%未開工地塊容積率低于2

??“好房子”建設(shè)下更能創(chuàng)超超額收益

??按容積率劃分來看，未開工地塊中僅有7.8%容積率低于1.5，24.5%地塊容積率落于1.5-2區(qū)間，34.3%地塊容積率落于2-2.5區(qū)間，容積率高于2.5的地塊占比達(dá)到33.4%。

??由此可見，容積率低于2的地塊占比達(dá)到32.3%，基本與剛需地塊占比相持平。我們認(rèn)為這部分可以做改善的地塊是代建企業(yè)拓展的首選，也是符合當(dāng)前新房市場銷售主流趨勢。尤其在“好房子”理念推動(dòng)下，部分產(chǎn)品能力強(qiáng)的代建企業(yè)更能通過“新規(guī)”、“四代宅”去兌現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值、創(chuàng)造超額收益，這一點(diǎn)也是能夠打動(dòng)委托方的關(guān)鍵所在。

??另外，針對目前剛需市場相對低迷的情況，要拓展剛需代建項(xiàng)目的代建企業(yè)尤其需要精準(zhǔn)投研、客戶定位的能力，同時(shí)，在當(dāng)前的政策導(dǎo)向下，要求代建企業(yè)備針對剛需項(xiàng)目也有打造“好產(chǎn)品”的能力，此外還需要在成本、工期等方面具備較強(qiáng)的控制能力，能夠平衡品質(zhì)與成本的關(guān)系。

??分城市看，不同城市的未開工地塊容積率分布有一定差異：

??珠海、無錫、廈門等城市未開工地塊中超過60%容積率低于2，以偏改善項(xiàng)目為主，代建企業(yè)可以重點(diǎn)關(guān)注和拓展；

??長沙、西安、上海、徐州等城市未開工地塊主要集中于容積率2-3區(qū)間中，是標(biāo)準(zhǔn)的剛需型項(xiàng)目；

??昆明、南寧、廣州、深圳等城市有較多容積率在3以上的未開工地塊。尤其深圳有較多高容積率的住宅項(xiàng)目，其中既包括保障房、人才用房，也包括純商品住宅項(xiàng)目，要獲得此類項(xiàng)目的代建機(jī)遇，可能對代建企業(yè)能夠拿出的產(chǎn)品方案、工程質(zhì)量提出更高要求。

??04

??43%未開工地塊體量小于10萬平方米

??代建風(fēng)險(xiǎn)性扔可控

??以10萬平方米建面為地塊規(guī)模分界線來看，未開工地塊中，小于10萬平方米的地塊占43%，大于10萬平方米的地塊占57%，其中以5-10萬平方米規(guī)模的地塊占比最高、幅數(shù)也最多。我們認(rèn)為，中小規(guī)模的地塊更適合進(jìn)行代建。

　　分城市看，上海、福州、天津濟(jì)南10萬平方米以下體量的未開工地塊較多，反之珠海、廈門、長春、佛山等地的未開工地塊多在10萬平方米以上。對于中小代建企業(yè)來說，應(yīng)該主動(dòng)拓展規(guī)模較小的地塊代建，盡量保持短平快地完成項(xiàng)目的代建代銷以及回款，保證企業(yè)安全性為第一要?jiǎng)?wù)。而對于頭部代建企業(yè)來說，大規(guī)模項(xiàng)目更有助于進(jìn)一步放大品牌效應(yīng)，同時(shí)增加市場份額。

??總體而言，在3.6億未開工的城投土地中，仍潛藏較大的代建空間，綜合考慮地塊的拿地時(shí)間、城投開工意愿、項(xiàng)目區(qū)位條件、容積率條件、規(guī)模條件等因素，優(yōu)勢不同的代建企業(yè)可以在深挖不同城市的未開工地塊類型和項(xiàng)目需求后，可以選擇更加適宜的城市進(jìn)行深耕、拓展。