??2022年百強房企整體銷售表現低迷
2023年房企業績預期將更為謹慎

??◎ 文 / 克而瑞研究中心

??2022年，中國房地產市場整體延續去年以來的下行壓力，行業信心處在低位、市場需求和購買力不足。疊加疫情因素影響，市場供求和成交都沒有明顯轉暖的跡象，企業各季度的銷售相較往年均表現低迷。行業百強房企前11月累計業績規模同比降低42.6%。

??多數規模房企深陷負增長困局，銷售業績普降態勢明顯。前11月有超8成百強房企累計業績同比下滑，累計業績同比降幅大于50%的企業數量達到35家。企業業績完成情況遠不及預期，多數規模房企截至11月末的目標完成率不足80%，不少房企甚至不足70%。

??近期，中央層面多部門發文定調房地產市場、提振市場信心，為2023年甚至更長一段時間內房地產行業發展指明方向。但值得注意的是，短期內多數房企仍然面臨較大的償債壓力，企業運營改善的核心還是在于銷售端。目前在受制于市場整體需求和購買力不足、表現依舊疲軟的背景下，只有耐心等待預期修復、需求端改善。

??而具體從企業發展戰略角度出發，出險房企仍應以保交付為主要目標，其他規模房企也需保證貨量供應，積極營銷、促進銷售去化及現金回籠。行業調整期下，企業也更應該回歸產品，加強產品力打造、持續關注產品升級迭代，在日趨加劇的行業競爭中強化發展優勢。

??總  結

??1 百強房企整體銷售表現低迷，同比降幅近40%

??2022年，中國房地產市場整體延續去年以來的下行壓力，行業信心處在低位、市場需求和購買力不足。疊加疫情因素影響，市場的供求和成交都沒有明顯轉暖的跡象，企業各季度的銷售相較往年均表現低迷。截至11月末，百強房企累計實現銷售操盤金額57847.2億元，同比降低42.6%。多數規模房企深陷負增長困局，銷售業績普降態勢明顯。具體來看，1-11月有超8成百強房企累計業績同比下滑，累計業績同比降幅大于50%的企業數量達到35家，另有30家百強房企累計業績增速在-50%至-20%之間。

??2 百強門檻101.3億元，各梯隊門檻低于近年同期

??2022年，百強房企各梯隊銷售門檻較去年同期顯著降低，且均低于近年同期。其中，TOP10房企截至11月末的銷售操盤金額門檻1530.5億元，較去年同期降低38.9%。TOP20和TOP30房企銷售操盤金額門檻分別為716.1億元和434.3億元，同比降幅較高達50%和56.2%。TOP100房企的銷售操盤金額門檻為101.3億元，較2021年同期的降幅也達到47.1%。

??3 央國企及部分優質民企表現出較強的發展韌性

??具體從企業表現來看，2022年不少規模房企流動性承壓、銷售去化受阻。但同時也有部分企業通過穩健的財務運營、熱點城市布局以及積極的推盤去化，表現出較強的抗周期韌性。一類是央國企如華潤、招商、建發、越秀、華發等，憑借自身的資金、布局和運營優勢，同時強化產品力和保交付，在本輪行業下行調整周期中表現穩健。另一類是部分優質民企如濱江、仁恒、萬達、瑞安等，基于自身資金面的安全、產品力在市場上的認可度也較高，在眾多規模房企中表現相對突出，行業排名穩步提升。

??4 規模房企目標完成不及預期，明顯低于往年平均

??2022年，即使公開披露目標的企業數量較往年顯著減少，或是已經主動調降了全年目標，但規模房企實際的業績完成情況仍遠不及預期。1-11月規模房企目標完成率的中位數僅66.7%，明顯低于往年的平均水平。具體來看，在公開披露年度目標的規模上市房企中，多數企業截至11月末的目標完成率不足80%，不少房企甚至不足70%。絕大多數企業前11月的目標完成度均大幅低于去年同期，部分企業目標完成度較去年同期的降幅大于20個百分點。

??展  望

??5 行業步入無增長時代，房企業績預期將更為謹慎

??整體來看，行業規模增速自2016年以來持續放緩，特別是2021年下半年至今市場降溫明顯，項目去化率不佳。雖然近期市場端和企業融資端政策略有回暖，但房企銷售去化及回款壓力仍然巨大。預計未來三至五年全國商品房銷售規模將保持在13億平方米左右，行業規模步入無增長時代。同時，結合今年規模房企實際的目標完成情況來看，2023年企業整體業績預期勢必將更為謹慎，不排除有更多房企不再公布年度目標。6短期內企業運營改善的核心還是在于銷售端

??近日，中央層面多部門發文定調房地產市場、提振市場信心，為2023年甚至更長一段時間內房地產行業發展指明方向。11月，央行、銀保監會及證監會等，從信貸、債券、股權三方面“三箭齊發”全面支持房企融資，“輸血”優質房企恢復經營“造血”功能。12月，中央經濟工作會議上，房地產作為國民經濟支柱產業的地位再獲確認。會議要求確保房地產市場平穩發展、有效防范化解優質頭部房企風險并推動房地產行業向新發展模式平穩過渡。但值得注意的是，短期內多數房企仍然面臨較大的償債壓力，企業運營改善的核心還是在于銷售端。目前在受制于市場整體需求和購買力不足、表現依舊疲軟的背景下，只有耐心等待預期修復、需求端改善，市場筑底回升、銷售回款得到保障，才能讓企業真正走出困境。具體從企業發展戰略角度而言，出險房企仍應以保交付為主要目標，其他規模房企也需保證貨量供應，積極營銷、促進銷售去化及現金回籠。同時，在行業調整期下，企業也更應該回歸產品，加強產品力打造、持續關注產品升級迭代，在日趨加劇的行業競爭中強化發展優勢。