??內容提要>>>

??? 11月業績環比微降1.2%，同比降幅較前兩月持平

??? 投資力度大幅放緩，非熱點城市難引企業參拍

??? 利好政策頻出，未來融資規模有望回升

??? 達到8折的項目開始增多，國央企營銷積極

??? 旭輝成立人力資源咨詢公司，多家房企董事長職位宣布變更

??? 萬科攜手國企服務深圳，碧桂園、大悅城輕資產持續輸出

??◎  文 / 克而瑞研究中心

??合約銷售

??11月業績環比微降1.2%
同比降幅較前兩月持平

??? 核心觀點

??1、2022年11月，百強房企實現單月銷售操盤金額5542.3億元，環比降低1.2%；同比降低26.2%，降幅較近兩月基本持平。累計業績來看，百強房企1-11月銷售操盤金額的同比降幅仍保持在42.6%的較高水平。整體來看，近期雖然市場政策端和企業融資端釋放利好，但企業銷售端受制于市場整體需求和購買力，表現仍相對低迷。預計百強房企全年業績的同比降幅將保持在40%以上。

??2、2022年1-11月，百強房企各梯隊銷售門檻較去年同期顯著降低，且均低于近年同期。其中，TOP10房企銷售操盤金額門檻1530.5億元，較去年同期降低38.9%。TOP20和TOP30房企銷售操盤金額門檻分別為716.1億元和434.3億元，同比降幅較高達50%和56.2%。TOP100房企的銷售操盤金額門檻為101.3億元，較2021年同期的降幅也達到47.1%。

??3、11月，百強房企中有近4成企業單月業績環比增長，其中TOP30房企表現優于行業整體，僅1家企業的單月業績環比降幅高于50%，其余企業環比降幅均在30%以內。綠地、華發、中國鐵建、萬達、中糧大悅城的表現相對突出，單月業績環比增幅均高于40%。整體來看，2022年行業格局變動加劇、規模房企表現分化明顯，央國企及部分優質房企相對堅挺、表現出較強的抗周期韌性。

??企業拿地

??投資力度大幅放緩
非熱點城市難引企業參拍

??? 核心觀點

??1、11月份，集中供地進入“少量多次”的狀態，共有9城進行了集中供地，但市場熱度持續低迷，依然以底價成交、城投托底為主，30家監測房企土地投資金額、面積環比繼續下滑。重點監測的30家典型房企新增土儲建面171萬平方米，環比下降34%；新增土地成交金額127億元，環比大降65%。由于本月集中供地僅有北京、杭州較為火熱，因此受成交結構性影響本月重點監測房企拿地樓板價僅為7449元/平方米，環比下降47%。

??2、50強拿地金額環比再降七成，創近三年新低。11月，單月銷售50強房企拿地金額不足200億元，創下近三年新低，同環比分別下降53%和68%，相較2021年5月高點下降97%，房企拿地意愿、參拍積極性仍在谷底。

??一方面雖然11月有9城進行了集中供地，不乏北京、杭州等高熱城市，但由于多城土拍冷清且為第四、第五輪，因此整體供地量較此前大幅下降，僅成交92幅地；另一方面，民企資金壓力并未得到緩解，土地市場依舊隱身，其中碧桂園已連續兩月未有新增土地入賬。而央國企前三輪“積極”拿地后，投資盡顯疲態，拿地腳步大幅放緩，華潤、招商單月拿地金額不足30億。

??3、集中供地政策放寬基本見底，城市分化進一步加劇，民企恢復依舊不容樂觀。近期房地產市場在信貸、發債、融資等方面利好頻傳，尤其11月末證監會的“第三支箭”發布，給房企在資本市場上運作帶來了更大可能性，對市場的作用也更像一劑強心針。但這三支箭對于房企目前更大的作用在于恢復現金流的穩定、恢復經營、恢復預期、保交流、保交付等方面，并不會直接體現在投資上，因此短期內對恢復土地市場熱度效果不會太顯著。

??經歷今年的多輪調整后，22城土地市場的寬松程度基本“見底”，要進一步放寬的難度較大，所以對于有資金實力的國央企來說，目前確實是選取優質地塊擇機補倉的好機會。在穩住現金流的前提下，逆市補倉對房企的長遠發展有利無弊，也是頭部房企進一步鞏固自身市場份額的良機。

??今年的集中供地也走到尾聲，雖然許多城市今年會進行5輪甚至6輪的集中供地，但后面幾輪供應量整體來看不如前三輪，預計會有少部分城市成為亮點，尤其一線城市在真正優質地塊的加持下，土地市場還是能夠掀起較大的熱度（例如北京的第四輪），而其他的二三線城市則將以平淡收尾。

??企業融資

??利好政策頻出
未來融資規模有望回升

??? 核心觀點

??1、融資總量：2022年11月100家典型房企的融資總量為517億元，環比增加24.9%，同比減少33.1%。隨著11月多項優化房企融資環境的政策出臺，未來房企的融資規模有可能開始從低谷回升，比如本月有多家房企債券注冊額度獲批或在申請中，涉及規模超1500億，此外還有多家銀行與房企簽約授信額度，已知授信規模超2萬億。從融資結構來看，本月房企境內債權融資436.01億元，環比增加18.6%，同比減少13.7%；境外債權融資3.62億元，同比減少97.2%；資產證券化融資為41.46億元，環比減少9.8%，同比減少47.3%。

??2、融資成本：2022年1-11月100家典型房企新增債券類1融資成本4.26%，較2021年全年下降1.12個百分點，其中境外債券融資成本7.24%，較2021年全年上升0.1個百分點，境內債券融資成本3.39%，較2021年全年下降0.73個百分點。單月來看，11月房企平均融資成本為3.68%，環比提高0.46pct，同比下降0.27pct。本月沒有房企境外發債，且境內發債主體仍然主要是華潤置地、招商蛇口等國企央企以及龍湖這種財務狀況較好的民營房企。

??3、企業表現：本月融資總量最大的企業是華潤置地，其融資總量達到了113.96億元，主要是因為企業在本月發行了兩筆共50億元的公司債、一筆30億元的中期票據以及共33.96億元的ABS。從企業梯隊來看，2022年1-11月TOP10房企平均融資額達到了172.09億元，是所有梯隊中最多的；而TOP51+的房企融資規模同比減少39.36%，減少幅度最小。從融資成本來看，TOP10梯隊的房企融資成本最低，為3.09%，較2021年全年下降0.89pct，比融資成本最高的TOP11-30的房企低2.23pct；TOP11-30房企的融資成本較2021年全年下降0.15pct至5.32%，降幅最小。

??營銷策略

??達到8折的項目開始增多

??國央企營銷積極

??? 核心觀點

??1、雙十一營銷繼續提前，整體8折項目開始增多。11月房地產市場持續低迷，且受限于國內疫情多點散發，不少城市市場陷入“半停擺”狀態，重點30城成交面積環比下降14%，創下半年來單月新低，同比跌幅擴至30%。營銷方面從11月CRIC調研情況來看，大部分企業在剛步入11月便開始進行“雙十一”宣傳，整體折扣最低達到8折的項目增多。

??2、國央企等活動增多，國慶過后提前鋪排“雙十一”。舉辦雙十一企業范圍整體來說擴大，尤其是央國企，如中海、招商、遠洋、中交等；時間跨度長達20天，部分企業提前到10月下旬開始。房企積極通過線上售樓處引流，主動獲取客戶，如龍湖集團舉行了龍湖11.11好房燃購節，活動均以龍湖自有的“龍湖U享家”小程序為入口。

??3、年終沖刺，房企注重銷售回款。隨著房企融資功能逐漸恢復，企業暴雷或將階段性劃上“休止符”，疊加穩經濟政策持續加碼，有望對沖行業下行預期。但整體信心還需時間修復，預計后續房企依然關注銷售回款，沖刺年終業績。據監測，頭部房企如碧桂園、萬科等已經在全國多個城市開啟了業績搶收。

??組織動態

??旭輝成立人力資源咨詢公司

??多家房企董事長職位宣布變更

??? 核心觀點

??1、組織架構調整方面：11月，旭輝集團在公司面臨階段性經營挑戰的背景下，旭輝人力資源部決定依托多年專業積累和沉淀，嘗試逐步走上內部創業、自負盈虧的道路，成立上海旭興人力資源咨詢公司。進行了人力資源的業務化、市場化運作，旨在讓人力資源從管理角色變成經營服務角色。類似的案例還有不久前碧桂園成立的“慧捷咨詢”，一方面驅動員工業績，另一方面提升服務質量，最終實現整體降本增效。近幾年，在房企降本增效的目標下，后臺管理部門以及成本部門的業務化成為趨勢，將成本部門轉化為自負盈虧的板塊有利于降低成本，不失為一種管理模式上的積極探索。

??2、人事變動方面：11月，部分資金壓力較大、遭遇資本市場信譽危機的企業高管離職潮仍在繼續；同樣部分民企由于市場遲遲未出現向好信號，在高管調整上同樣劇烈波動。但更為讓人值得關注的是，僅11月，已有超5位上市房企董事長職位宣布變更。

??譬如，迪馬股份羅韶穎辭任董事長職務，黃力進接任；正榮集團歐宗榮退出董事長職務，歐國強、黃仙枝退出董事職務；深振業董事長趙宏偉申請辭去公司董事、董事長、專門委員會委員等職務；廈門大唐房地產集團有限公司法定代表人由郝勝春變更為顏世榮，郝勝春由總經理、董事變更為董事長，吳迪退出董事長職務，陳碧香、唐國鐘、張建華退出董事職務，新增顏世榮為經理、董事。而更早之前，建發國際、大悅城、中國金茂等均先后宣布公司董事長或因工作需要、或因身體原因等不再繼續擔任公司董事長一職。

??房企董事長頻繁更迭現象確實引人關注，一般會由股權變動、公司戰略調整、實際控制人新老接替以及階段性策略需要等因素引發。就目前來看，公司戰略調整或是近段時間部分上市房企董事長更換的主要因素。如創立于1994年的正榮集團，主要功能為綜合性投資控股公司，為旗下企業多元化發展提供發展平臺，主要業務分布于正榮地產及正榮服務這兩家上市公司。此次調整為其推進組織架構優化及扁平化管理的措施之一。正榮集團按‘精簡、高效’原則，將相關職能部門整合至正榮地產對應部門，故本次改董事會為一人執行董事。同樣情況包括一個月前吳亞軍的卸任，雖然其自身解釋為年齡和身體原因，但行業更多的解釋是龍湖為了打贏下一場攻堅戰。

??戰略動態

??萬科攜手國企服務深圳
碧桂園、大悅城輕資產持續輸出

??? 核心觀點

??1、本月房企多元化業務活躍，物管、商管熱度較高，在城市更新、數字化等方面也有所涉及。本月物業管理主要活躍非主項目上，中海、華潤持續布局醫療項目，其中中海在港澳地區服務的醫院項目已增加至23家，占全港43家公立醫院的53.5%，此外招商蛇口和越秀地產也分別在辦公、軌道物業有所收獲。商管項目熱度繼續保持，保利發展”時光系列”首進華中地區，碧桂園、大悅城持續輸出輕資產。城市更新領域，招商蛇口、萬科繼續深耕深圳。此外，數字化方面，房企們也出現新動作。

??2、萬科與6家深圳市屬國企簽署戰略合作，將在城市更新、物流服務等領域深入合作。11月16日，萬科集團與深圳地鐵集團、鹽田港集團、環境水務集團、巴士集團、特發集團、人才安居集團等6家深圳市屬國企簽署全面戰略合作協議，在城市更新、物流服務、產城融合、TOD等領域深入合作，以專業力量助力深圳的城市發展。值得注意的是，此次整體的戰略合作是基于深圳市“20+8”產業2000萬平方米“工業上樓”廠房空間簽約儀式達成的，萬科將會有更多機會參與到20個產業園區的開發、代建、運營等模塊中。在未來，通過產城融合，萬科與深圳或將深度綁定。

??3、紹興國金大悅城開業，大悅城再添輕資產項目。11月25日，紹興國金大悅城開業，這也是大悅城控股在浙江的首座輕資產商業項目。該項目位于紹興越城區核心商圈，建筑面積約13萬平方米，商業面積約8萬平方米，定位“古越潮流新C位”。招商方面，開業率超90%，首進品牌占比超45%。據悉，去年7月8日，大悅城控股與紹興國周集團達成正式合作，雙方將共同打造紹興國金大悅城，成為第6家輕資產管理輸出的大悅城購物中心。目前輕資產已經成為主流模式，除大悅城之外，碧桂園本月也在河南安陽也新增一輕資產項目，后者今年截至目前已經新增了19個輕資產運營項目。