??信貸、債券、股權三箭齊發，房企融資環境優化。融資總量環比回升，連續兩月沒有房企發行境外債。

??◎  文 / 克而瑞研究中心

??本期關注

??信貸、債券、股權三箭齊發，房企融資環境優化

??11月8日，交易商協會宣布將繼續推進并擴大民營企業債券融資支持工具（“第二支箭”），通過擔保增信、創設信用風險緩釋憑證、直接購買債券等方式支持民營房企融資，預計規模將達到2500億元。11月11日，央行和銀保監會發布“央十六條”，為房企的經營性融資以及“保交樓”專項融資提供改善支持。11月28日，證監會又公布了“股權融資優化5條新政”，幫助房企打通股權融資渠道。整體看來，本月政府出臺了多項房企融資支持性政策，紓困方向從此前“救項目”轉換至“救項目與救企業并存”，房企的融資環境將得到優化。但是從目前的情況來看，短期內仍將是國企央企以及部分優質民營房企比較容易獲得政策的支持，而絕大多數企業仍需繼續等待政策效果的傳導。融資總量環比回升，連續兩月沒有房企發行境外債本月100家典型房企的融資總量為517億元，環比增加24.9%，同比減少33.1%。房企債券發行了194.2億元，環比減少33.7%，同比減少35%。房企債券類平均融資成本為3.68%，環比提高0.46pct，同比下降0.27pct。本月仍然沒有房企發行境外債，連續兩月沒有房企發行境外債。而由于境內債的發行主體仍主要是國企央企以及財務狀況較好的民營房企，因此整體融資利率保持在較低水平。碧桂園等三家企業配股融資，兩市地產股迎來大漲本月沒有新增房企或房企旗下公司完成上市或遞交上市申請，僅有嘉創房地產在25日更新了招股書，因此截至2022年11月底，在港交所提交過招股書但仍未上市的房企和房企旗下公司分別為13家和19家。除此之外，比較值得關注的是，本月碧桂園、雅居樂和建發國際紛紛宣布進行配股融資，再加上“股權融資優化5條新政”的出臺，近期房企可能迎來一波配股潮。隨著多項房企融資支持性政策的出臺，兩市地產股股價迎來了大幅上漲，房企的資本市場環境有望繼續優化。

??企業發債

??01. 債券發行：利好政策頻出，未來融資規模有望回升

??2022年11月100家典型房企的融資總量為517億元，環比增加24.9%，同比減少33.1%。隨著11月多項優化房企融資環境的政策出臺，未來房企的融資規模有可能開始從低谷回升，比如本月有多家房企債券注冊額度獲批或在申請中，涉及規模超1500億，此外還有多家銀行與房企簽約授信額度，已知授信規模超2萬億。從融資結構來看，本月房企境內債權融資436.01億元，環比增加18.6%，同比減少13.7%；境外債權融資3.62億元，同比減少97.2%；資產證券化融資為41.46億元，環比減少9.8%，同比減少47.3%。

　　11月房企發債194.2億元，環比減少33.7%，同比減少35%。本月仍然沒有房企境外發債，連續兩月沒有房企發行境外債，房企在境外資本市場表現仍然持續低迷；境內發債194.2億元，環比減少33.7%，同比減少31.6%。其中，公司債發行80.6億元，環比減少30.5%，同比減少4%；中期票據發行98.6億元，環比減少26.4%，同比減少33.3%。境內發債主體仍然是集中在華潤置地、招商蛇口等國企央企以及龍湖這種財務狀況較好的民營房企。

　　2022年11月100家典型房企新增債券類融資成本3.68%，環比提高0.46pct，同比下降0.27pct。本月沒有房企發行境外債；境內債的發行主體仍主要是國企央企以及財務狀況較好的民營房企，因此整體融資利率保持在較低水平。2022年1-11月100家典型房企新增債券類融資成本4.26%，較2021年全年下降1.12個百分點，其中境外債券融資成本7.24%，較2021年全年上升0.1個百分點，境內債券融資成本3.39%，較2021年全年下降0.73個百分點。

　　具體企業表現來看，11月發債量最大的企業是華潤置地，發債總量達到了113.96億元，企業在本月發行了兩筆共50億元的公司債、一筆30億元的中期票據以及共33.96億元的ABS。本月發行債券的企業有11家，發債企業個數環比減少4家。從發債年限來看，首創城發發行的一筆11.2年的ABS期限最長。從債券發行利率表現來看，華潤置地發行的一筆20億元的公司債利率為2.4%，是本月房企發行的所有債券中最低。

??02. 債券期限：本月到期債券類378億元，近兩月償債潮有所緩解

??本月房企共有29筆債券到期，剔除掉已經提前贖回的部分之后約為378億元，環比減少40.2%。其中，藍光的1只公司債和寶龍的一只境外優先票據出現了實質性違約。

??提前關注到2022年12月將有15筆債券到期，剔除掉已經提前贖回的部分之后約為159億元，環比減少57.9%。其中，藍光的1只公司債已經出現了實質性違約。從到期債券規模來看，單筆金額最高是保利于2015年發行的一筆公司債，規模為20億元人民幣。

　　在債務違約方面，本月旭輝在11月1日公告表示將對境外債務停付本息；上坤地產也在同日公告稱一筆境外優先票據出現交叉違約；此后7日中南建設公告稱美元票據利息違約；海倫堡也于8日公告稱旗下一筆境外優先票據未能按期支付利息；中梁則在13日正式宣布暫停支付境外債務項下所有應付本金和利息。整體來看，2022年以來已經有不少房企曝出了債務違約事件，而由于當前銷售疲軟仍未復蘇，融資環境雖然有所優化但是短期內部分財務困難的房企仍較難獲得支持，因此未來仍有可能有更多房企曝出債務違約事件，仍需要行業注意。

??上市和股票

??03. 擬上市房企：本月仍沒有新增房企和房企旗下公司遞交上市申請

??本月沒有新增房企遞交上市申請，但是嘉創房地產在25日更新了招股書。因此截至2022年11月底，在港交所在遞交過招股書但仍未成功上市的房企為13家，其中12家房企在招股書過期后都沒有更新招股書，未來是否會繼續上市進程還有待觀察。

　　在房企分拆旗下公司上市方面，本月沒有新增房企旗下公司遞交上市申請。因此截至2022年11月底，在港交所遞交過招股書而仍未上市的房企旗下公司共有19家，其中大部分企業的招股書都已過期，未來是否還會堅持上市有待觀察。

??04. IPO和增發：碧桂園、雅居樂和建發國際進行配股融資

??本月沒有房企或房企旗下公司完成上市，截至11月底新上市的房企旗下公司仍為6家。由于近期在港交所遞交上市申請的房企及房企旗下公司數量明顯減少，同時交易所對于已交表的企業的審核也較為嚴格，規模較小的房企和房企旗下公司的上市將會越發艱難。再加上香港資本市場對于境內房地產相關企業的上市融資態度較為謹慎，房企旗下公司上市之后破發的情況也屢屢出現，也動搖了房企及旗下公司上市的信心。不過由于11月28日出臺的“股權融資優化5條新政”允許符合條件的房地產企業實施重組上市，因此部分房地產企業可能會考慮在A股上市重組。

??而在增發配股方面，隨著“第二支箭”、“央十六條”等融資利好政策的出臺，港股房企的股價開始止跌回升，部分房企抓緊機會開始進行配股融資。比如碧桂園就在15日宣布將以每股2.68港元的價格配售14.63億股新股，所得款項凈額估計為約38.72億港元；雅居樂也在16日宣布將以先舊后新方式，按每股2.68港元配售2.95億股股份，配股所得款項凈額約為7.83億港元。

??而由于“股權融資優化5條新政”支持A股和H股的上市房企再融資，近期有多家房企宣布將進行股權融資，比如30日建發國際宣布擬先舊后新配股凈籌8億港元，福星、世茂、新湖中寶、大名城、華夏幸福、金科、華發等多家企業也在近一周內宣布將非公開發行股票籌資，近期可能出現一波房企的配股潮。

??05. 股權變動：多家房企股東被動減持，部分境外資本交易內房股股票

??本月有較多房企股東對房企股票進行了減持，其中最多的就是部分流動性出現問題的房企控股股東被動減持公司股票，包括泰禾、藍光、金科等，同時藍光、中南、金科等企業的控股股東也主動通過集中競價等方式主動減持公司股票。與此同時，隨著H股房企股價大幅上漲，部分境外資本也對內房股的股票進行了操作，比如GIC Private就在本月減持了530萬股萬科H股股票套現7190萬港元，而三菱日聯金融則增持中海宏洋904.7萬股股份。在增持方面，龍湖的大股東在本月繼續增持公司股票，支持公司的發展，提振市場信心。

??06. 股價變動：政策利好政策下兩市地產相關股迎來大漲

??由于本月房地產利好政策頻頻推出，因此兩市的地產相關股大多都迎來了大漲，A股僅有一家地產股整月下跌，H股整月上漲的地產股占比將近70%。在H股方面，本月億達中國的月漲幅達到了941.67%，是H股漲幅最大的地產相關股。企業股票在8月17日之后長期停牌，11月23日復牌后在政策東風下直接大漲316.7%，24日又繼續大漲272%，最終使得整月的漲幅達到了941.67%。除了億達中國的特殊表現之外，碧桂園、龍光、時代中國等多家房企的股價整月漲幅超過了100%。

??在A股房企方面，本月中交地產的漲幅較大，企業股價從月初開始就緩慢上漲，在月中略有回調，而從24日直到月末則連續出現了5個漲停板，從而使得最終整月的漲幅為100.88%，成為了A股漲幅最大的房企。