??自“三條紅線”、“貸款集中度”等政策調控相繼實施以來，日前又一條“紅線”來襲。據消息，被納入“三道紅線”試點的幾十家重點房企，已被監管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%，這一比例限制不僅包括房企在公開市場拿地，還包括通過收并購方式獲地的支出。這也意味著，政策調控已經從融資端延申到投資端，行業增長又多了一道枷鎖。

??01

??投銷比管控下

??部分高投資、高增長房企發展受到挑戰

??在投銷比限制要求下，我們通過銷售百強房企的投銷比測算結果發現，今年上半年有23家投銷比超過40%，相較于2020年30家有明顯減少。結合23家銷售規模擴張態勢來看，高速擴張型房企（2020年銷售增速>60%）中，投銷比過線企業占5家，行業排名大都在50強之后，隨著行業集中度上升，中小房企逐步邊緣化，這類房企規模訴求強烈，因此投資表現也更加激進。未來這些房企受到投銷比限制的影響可能較大，增速難以維持，企業需加速調整投資結構。

??中速增長型房企（2020年銷售增速30%-60%）中，投銷比過線企業占6家，其中以中型房企為主，在千億計劃或全國化目標下，投資力度相應跟進。這些房企也將受到一定影響，規模進階及全國化進程放緩。

??低速穩健型房企（2020年銷售增速0%-30%）中，投銷比過線企業占9家，包括一些大型國企、央企，他們融資優勢突出，投資能力較強，納儲動作積極，這些房企具備規模支撐，繼續保持穩定的去化節奏，受到影響較小。另有少數業績陷入零增長或負增長的房企，投銷比卻在高位，后期重點在于加快去化。

??值得注意的是，在這些企業中，有的投銷比與實際可能存在一些偏差。比如，代建業務較多的企業，由于全口徑銷售數據并未將代建業務的銷售計算在內，綠城中國、建業地產、朗詩地產等房企的投銷比可能會偏高。

      02

??投銷比限制將驅動房企經營方式加速轉變

??目前從信息披露來看，投銷比限制覆蓋范圍是被納入“三道紅線”試點的幾十家重點房企，但顯然試點范圍的擴大，甚至到全面實施，只是時間問題，這些企業將起到帶頭示范作用，同時也將帶動其他企業順應趨勢。

??投資端與銷售端聯動管控，最終目標是要落到企業經營方式轉變上。以往房企追求囤地升值或高周轉，大都“投資先行”，這也是造成集中供地下“搶地潮”的主要原因之一。投銷比限制下，驅動房企經營向“以銷定投”模式轉變，發展節奏由“快”轉向“穩”，這對于土地市場理性競爭以及市場庫存的控制都有著重要意義。

??從企業經營角度來看，充裕的貨值是業績實現的重要保障，尤其是當市場去化壓力較大的時候，不少企業都通過大量增加貨量、擴大供應來保證或維持業績增長。“以銷定投”模式下，這一路徑在一定程度被限制。

??一般來說，根據業績目標制定與貨源準備，基本可以判斷企業對項目整體去化的預期。2020年房企實際去化率（全年銷售額/全年可售貨值）大多集中在50%-70%區間內，也有部分企業超過70%，處于高位區，包括中國金茂、融信集團、大發地產、景瑞控股等。從今年房企業績目標制定與貨源準備來看，盡管不少房企放緩了業績目標增長，但貨值準備都相當充足，可售貨值大抵是銷售目標的1.5、1.6倍左右，相應的預期去化率集中在60%-70%之間，大多企業在可售貨值保障下，完成目標的去化壓力都并不大。

??投銷比限制下，企業新增貨源或受到影響，假設以半年度為監管周期，房企在期限內的銷售必須有保證，才能為下半年的銷售做好充足的投資儲備，這就非常考驗項目的去化效率。未來，企業更要考慮的是保證單項目的去化效率，這就要求投資前期的去化評估、產品定位與設計的適銷性、產品的市場接受度、營銷水平等一系列環節的配合。尤其是營銷上，未來競爭將白熱化，對于房企在營銷模式、營銷策略、營銷人員配置上都將帶來更大的挑戰。

??此外，結合“三道紅線”管控，加強了投資端、融資端、銷售端聯動性，未來銷售、投資、融資環節都是相輔相成的，企業在管理過程中將更加強調各部門在決策與執行上的的銜接與互通，從而加速投融銷一體化機制創新。

??從投融銷一體化管理路徑來看，可分為兩種：一是銷售目標管理，從銷售目標出發，通過以“以銷定投”，測算當年的投資需求與限度，再結合財務狀況推算出自有資金和融資需求，形成最終決策；二是財務目標管理，從融資杠桿目標出發，測算企業可支配能力，再制定投資目標，最后確認銷售目標是否匹配。無論那種路徑，最終都將落到目標與能力的匹配上，有利于增強企業抗風險能力，實現可持續發展。

      03

??房企土地儲備價值凸顯

??未來還需探索多元化的拿地方式

??在該管理要求下，對于房企來說，目前較為重要的是對現有存貨進行清查盤點，存貨是未來銷售的支撐，同時也是新增投資、補充貨源的根據，企業要結合自身的經營特點、發展規劃，積極做好投資調整。

??在多重政策調控下，土地儲備價值在房企核心競爭力中地位不斷提升，優質儲備豐富的房企新投資需求和期限內去化壓力都相對較小一些，利好于企業穩定經營，如合生創展、越秀地產、龍光集團等投資積累都較為豐富，且布局區位優勢突出，去化預期也較好。其中合生創展最為典型，截至2020年末土地儲備規模達到3044萬平方米，分布于廣州、北京、上海、天津、惠州、寧波，貨值去化周期長達17.6年，企業未來發展具備儲備支撐力。

??另外，由于該比例限制不僅包括房企在公開市場拿地，還包括通過收并購方式獲地的支出，這也是目前最主力的兩大拿地方式，未來在投資上，房企仍要繼續探索多元化拿地方式，補充項目儲備，城市更新、產業勾地等方式或成為房企拓展的主流方向，一些具備經驗、渠道先行優勢的企業將從中受益。

??總結：

??投銷比管控，是繼“三條紅線”、“貸款集中度”政策之后，又一全面落實房地產長效機制、促進房地產市場平穩健康發展的重要舉措，最終目標將落到企業經營方式轉變上，進一步引導行業發展由追求規模增長轉向穩健經營，未來房企投融銷一體化管理趨勢將加速，推動管理紅利時代進程。