??山東省位于中國東部沿海，突出于渤海、黃海之中，自北而南與河北、河南、安徽、江蘇4省接壤。2020年GDP總量居全國第三名，省內資源豐富，農業發達。2020年常住人口超過一億，位居全國第二，人均可支配收入居于略低于全國平均水平，房地產發展投資穩居全國第四名。但魯系房企規模普遍偏小，2020年無一進入行業百強，布局也多集中在省內，外拓有限。那么魯系房企發展較慢的原因有哪些？作為熱衷深耕本省的房企類型，當下魯系房企現狀及擴張模式上有何特點，未來該如何拓展？ 

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??GDP總量居前

??人口過億支撐地產發展

??1、GDP總量第三人均第十，第一產業發達

??（1）緊靠黃海、渤海，農林牧漁產值全國第一（略）

??（2）經濟總量全國第三，11市入圍GDP百強城（略）

??（3）常住人口過億大省，青島、濟南虹吸明顯

??2020年山東省常住人口規模達到10152.7萬人，常住人口規模排全國第二。與2010年第六次人口普查的9579.3萬人相比，十年共增加573.4萬人，增長5.99%，年平均增長率為0.58%。十年來山東人口增量位列全國第四，繼續保持平穩增長態勢。人口密度來看，2020年山東省人口密度為660人/平方公里，剔除上海、北京和天津三個直轄市，僅次于廣東和江蘇兩省。從常住戶籍人口比來看，雖然山東省常住人口持續增長，但從2018年開始常住戶籍人口比降至1以下，呈現出人口流出態勢。

??老年撫養比不斷提升，老齡化壓力較大。作為全國老年人口最多、老齡化程度較高、應對人口老齡化任務較重的省份，2020年山東省65歲以上老年人口占比達到了15.13%，達到1536.4萬人。從人口撫養比來看，老年撫養比持續上升。預計到2035年，山東省的全省老年人口占比將達到30%，進入深度老齡化社會。對房地產開發企業而言，老齡化對住宅功能設計方面提出了要求，以及在康養板塊有較多的機遇。但從另一方面來說，老齡化也有可能帶來的是房屋購買需求減弱的問題。

??青島人口吸引力最強，但16個地級市有一半處于人口流出狀態。從常住人口規模來看，臨沂和青島市人口規模破千萬，處于第一梯隊；濰坊、濟南、菏澤、濟寧和煙臺的人口規模在900-700萬之間，處于第二梯隊，聊城、德州、泰安、淄博、濱州、棗莊、日照、威海和東營9城的人口則在200-600萬之間，屬于第三梯隊。從人口流動情況來看，省內二線城市青島及省會濟南的吸引力最強。其中青島上合示范區、中國（山東）自由貿易試驗區青島片區等一系列國家戰略讓青島迎來機遇，此外青島產業實力雄厚，近年來更是在工業互聯網等數字經濟領域不斷發力，產業發展勁頭強勢。從各市人口流入流出情況來看，結合市GDP總量和人均GDP來看，人口流入城市多數為GDP百強城市，且人均GDP總體較流出城市高。從地理位置來看，膠東經濟圈（青島、威海、濰坊、日照、煙臺）由于沿海區位優勢，加上區域一體化進程，在人才吸引力上還是頗具競爭優勢。

??2、房地產開發投資穩定增長，購房壓力較小

??（1）人口支撐需求，房價收入比普遍低于全國平均

??人口支撐購房需求，居民購買力催生購買意愿。山東省作為人口大省，商品房市場購房需求大，2020年全省商品房銷售總額約1.11萬億元，占全國商品房銷售額的6.4%，排名第四。城鎮居民人均可支配收入為43726元，略低于全國平均，但高于周邊除江蘇外的其他省份。就居民購買力來看，商品房均價可承受度高，一定程度上能加強居民購買意愿，促進房地產市場進一步發展。

??省內城市除青島外，房價收入比均低于全國平均，居民購房壓力小。從房價收入比來看，省內只有青島一城房價收入比達9.99，高于全國平均。其余城市房價收入比較低，居民購房壓力小。即便是省會城市濟南，購房壓力遠不及周邊省會城市南京、合肥和石家莊，甚至低于連云港這樣的三四線城市。

??屬“山東半島城市群”的8座城市城鎮化率普遍較高，青島領跑。從城鎮化率來看，截至2019年，全省平均城鎮化率為61.5%，略高于全國60.6%的平均水平。省內城市出現分化，屬“山東半島城市群”（包括濟南、青島、淄博、威海、煙臺、濰坊、日照和東營在內）的8個城市，城鎮化水平均高于全國平均水平。其中，青島的城鎮化率最高，接近75%，與長三角寧波、無錫等城市處同一梯隊。偏內陸的魯西南幾個城市城鎮化率暫處50%-60%區間，推進城鎮化的同時能催生更多的住房需求。同時，山東省積極開展棚戶區改造，2021年確保新開工棚戶區改造12.3萬套，也將支持山東省房地產的良性發展。

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??（2）地產開發投資穩居全國第四，青島超2000億（略）

??3、本土房企勢頭有所上升，省內銷售超TOP10占據半壁江山

??（1）本土房企頭部陣營擴容，外來房企勢頭有所下降（部分略）

TOP50規模房企進駐率84%，TOP20已全部入駐。外來規模房企往往通過進駐濟南和青島兩座大城打開在山東的局面，并且在早期就有所進駐，比如萬科早在2006年便進入青島，也是其布局在山東的第一座城市。濰坊、淄博、東營、臨沂等三線城市居民消費水平比較高，這些城市普遍的城鎮居民可支配收入均達到4萬或以上，但土地價格比濟南、青島等城市低不少，也促使了不少房企積極拿地，比如2020年一季度，綠地集團共在山東拍下7宗地，除了有3宗地塊位于濟南，另外還有3宗位于臨沂。根據梳理，目前20強房企已經全部進入山東省，30強房企中僅龍光和濱江沒有進入，50強規模房企的進駐率則達到84%，雖進駐率不像江蘇、浙江接近全覆蓋，但略高于鄰近的安徽82%。2020年12月，山東省人民政府辦公廳提出全面放開城鎮落戶限制。2021年，“十四五”規劃和2035年遠景目標綱要草案中，在城市群層面也明確表示，要發展壯大山東半島，未來將吸引更多房企進駐。

??（2）省內土拍市場相對平靜，本土房企納儲力度一般

??從全省投資來看，百強規模房企拿地較多，投資金額TOP20僅有三家本土。根據CRIC監測，2020年在山東省拿地投資額較多的前20家房企中，只有九巨龍房地產、魯商發展和和達集團3家本土房企，外來規模房企獲取土地資源優勢明顯。外來房企中，碧桂園新增土儲遙遙領先，在德州、東營、菏澤、濟南、濟寧、臨沂、青島、日照、泰安、威海、濰坊和煙臺等14城均有收獲。萬科則重倉濟南，2020年四季度斬獲雪山片區60余萬方地塊，又在2021年濟南集中供地中以約64%的溢價率斬獲市中區南北康片區多幅地塊，未來在濟南的優勢將更加明顯。本土房企中，九巨龍房地產2020年省內投資額暫時領先，企業持續深耕濟寧大本營，觸及深入區域內各縣市，同時以124.09%溢價率一舉拿下臨沂平邑地塊，土儲不斷擴容，未來市場占有率有望進一步提升。

??溢價率低于周邊省份，土拍市場相對平靜。據CRIC監測，2018至2021年6月，山東省涉宅招拍掛用地的溢價率維持在6%-9%之間，與周邊省份相比，處于較為健康水平。2021年，在雙集中供地新政下，濟南和青島兩市在5月完成了首批集中供地的出讓，市場熱度較低，分別有63%和98%的土地以底價出讓，其中青島的平均溢價率僅2%。

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