??榜單解讀

??為了應對疫情對經濟造成的不良影響，提振房地產市場，多地在2020年上半年放寬拿地門檻，供應了大量優質用地，導致土地市場熱度驟然升溫，尤其是重點一二線及長三角、大灣區的三四線城市，高溢價成交或封頂自持現象屢見不鮮，熱度也一直延續至2021年一季度。在此大背景下，中央就房地產市場密集發聲，繼三條紅線、房貸集中度管理之后，2021年“兩集中”供地新政重磅出臺；各地政府落實城市主體責任，因城施策，多城市調控升級，加強房地產市場調控，促進房地產市場平穩健康發展。考慮到目前信貸整體收緊，熱點城市調控持續加碼，“房住不炒”主基調不變的行業環境，我們認為，2021年整體成交規模將與2020年持平或小幅回落，不同城市分化延續，一線和大部分二線市場受益于七普人口規模的修正，需求支撐性更更強，成交有望保持增勢，回調壓力主要集中在前期需求透支嚴重，基本面缺乏支撐的部分弱二三線城市，典型如天津、哈爾濱這類人口被高估的城市。考慮到各能級城市政策調控、市場供求走勢的多樣性再度提升，在當下這個時點上，我們也有必要對城市的基本面指標再做詳細的分析，對不同城市的發展前景重新進行客觀的量化評價。

??2021年，CRIC研究中心在歷年的研究基礎之上，繼續將研究對象覆蓋全國285個 地級以上市，并新增“七普”人口數據相關指標，將最新城市數據進一步更新到2020年，同時更完善了分析方法，綜合運用因子分析、相關性分析、回歸分析、Ahp層次分析、 德爾菲法等多種數學工具，對房地產市場前景進行定量化研究，對不同城市能級的前景來源予以剖析，并對前景較優城市的指標特征進行歸納總結。主要結論有以下五點：

??01

??格局

??長三角依舊領跑全國

??TOP50市場份額進一步提升

??前景排行前10的城市和上年相比變化不大，依舊主要分布在京津冀、長三角、珠三角三大經濟圈。具體來看，四個一線城市依舊處于領先位置，其中上海、北京和深圳三城與去年排位保持一致，分別排在第一、二、三位，廣州超越杭州升至第四位，杭州則降至第五位。

??長三角、珠三角和京津冀三大城市圈經濟實力雄厚，居民購買力強，在行業中目前仍然保持著領先的狀態。作為國內發展較為完備的城市群之一，長三角向來是投資的熱門區域，前景排名前10的城市中就有4個來自該區域，分別是上海、杭州、南京和寧波，不僅僅是這四個一二線城市，即使是無錫、常州、嘉興、紹興、金華、南通等三四線城市，受一體化影響，產業經濟水平相對較高，人均可支配收入指標遙遙領先，并且近些年城市綜合實力都有顯著的增強，近十年人常住人口規模明顯上漲。即使在“兩集中”新政之下，這些城市的土地市場熱度也高熱不下，地價天花板仍不斷在刷新，特別是紹興，去年年末全市涉宅用地最高單價僅為2.1萬元/平方米左右，當前已經拔高至27818元/平方米，漲幅接近三成。與此同時，這些城市的房地產投資前景排名較2020年均有所提升，譬如無錫上升8位，常州上升8位，嘉興提升3位，紹興提升13位，金華上升7位，南通提升25位。

??聯系最新行業走勢來看，上半年全國新建商品房銷售保持極高活力，商品房單月銷售規模較2020年、2019年同期均大幅增長。為了防止市場過熱，多城加碼調控，湖州、西安、合肥、嘉興、紹興等24市相繼升級調控，主要涉及升級限購、升級限貸、升級限價、升級限售、增加房地產交易稅費、設立二手房參考價格、新房積分搖號等內容。總的來看，政策層面將繼續堅持“房住不炒、因城施策”的政策主基調，尤其是深圳、上海等熱點城市，下半年市場熱度將持續下行。

??從資源集中度情況來看，前景排行TOP50城市中有33個城市是一二線城市，17個三四線城市。就2020年數據來看，這50個城市擁有全國35%的常住人口，集中了52%的GDP，這些城市商品住宅成交金額占總成交的比例達65%，集中度對比2019年小幅增加，規模指標在城市前景中的作用進一步提升。

??02

??分化

??中西部二線城市排名顯著提升

??長三角熱點三線也不容小覷

??在投資前景排名中，本文綜合考慮市場容量、市場供求、購買能力等城市基本面情況，同時將高校在校生數量、房地產開發投資額、土地財政依賴度、基礎設施投資水平、教育支出、高星級酒店數量等外部因素也作為關鍵項目進行打分作為參考，從而得出最終排名。

??從各能級城市綜合得分來看，各能級城市表現不一。一線城市前景平均得分為76分，較去年減少1分；二、三線城市的前景平均得分分別為47和22，分別較去年提升2分和3分。總體來看，三個能級之間的差異有縮小的趨勢。

??受京、滬龐大的人口基數和深、廣常住人口保持快速上漲等原因，同時四城在經濟基本面、潛在購房需求和購買力等相關指標方面表現也十分突出，加之一線四城在教育、基礎設施建設等指標方面具有先天優勢，使得一線城市商品房去化速度逐漸加快。值得注意的是，在人口因素上，由于二線城市“搶人大戰”不斷升級和擴容，加之一線城市典型如北京、上海兩城治理大城市病、控制人口容量等因素的影響，一線城市人口增速放緩速度逐漸加劇，使得常住人口相關指標得分略有下降，但由于京、滬兩城購房需求潛力巨大，人口的適度增減對城市的總排名影響力較小。因此，一線城市的地位依舊不可撼動。

??二線城市平均排名相比上年上升了5個名次，但其中僅有10個城市排名呈上升趨勢，并且這些城市大都集中在中西部區域，譬如成都、西安、重慶、蘭州、銀川、拉薩等城市排名均明顯上漲，市場前景明顯轉好。以成都為例，七普數據顯示2020年其常住人口高達2094萬人，較2019年公布數據增幅達26%，人口規模被大幅修正，成為我國僅次于重慶、上海和北京的第四大人口城市，新增人口帶來的潛在購房需求增量顯著，使得市場前景明顯提升，躍居第六位。

??三四線城市平均排名與上年持平，其中無錫表現較為突出，排名提升8個位次，與佛山一并進入榜單TOP20。究其原因，一方面無錫受到長三角一體化的利好，經濟近年來一直在快速增長，2020年全市實現生產總值(GDP)12370億元，人均GDP高達16.58萬元，居于全國首位，同期其城鎮常住居民人均可支配收入64714元，在全國也處于前列，加之其房價相較其他一二線城市處于相對低位，相較而言購房難度相對較低，這也導致了無錫房產市場的持續高熱，成為三四線前景排名最優城市。

??03

??需求

??近十年15城常住人口增量超200萬

??天津、哈爾濱被明顯高估（節選）

??2021年恰逢“七普”人口數據公布，而非普查年份的常住人口相關數據是通過抽樣調查獲取，因此城市常住人口數據往往具有一定的誤差。“七普”人口數據顯示：部分城市的人口數據存在的差誤較大，尤其是核心一二線城市，人口規模被明顯低估。

??就近十年常住人口增量（七普-六普）來看，無論是累計人口增量，還是累計增長率，表現突出的均是一二線城市。從累計人口增量來看，共有15個城市的常住人口在十年間增長超過200萬人，其中深圳、廣州、成都、西安、鄭州、杭州、重慶和長沙等8個城市超300萬人，年均人口增量超30萬人，人口增量十分顯著。造成這種現象的原因除了這些城市多是經濟實力較佳的城市，自身發展潛力、就業機會以及配套設施等均較強，還有一個重要的原因就是近些年多城紛紛降低門檻，落戶難度明顯減小，譬如杭州專科即可落戶，石家莊零門檻落戶，類似情況比比皆是。

??伴隨著人口規模的增長，購房需求勢必也會大量增加，尤其是那些人口增量比較突出的廣州、成都、西安、重慶、佛山等城市的綜合前景排名都有所上升。如廣州近十年常住人口增量居于全國第二位，為廣州的住宅市場帶來了大量的購房需求，自去年以來廣州的樓市就保持著較高的熱度。不僅如此，省內佛山、惠州、中山等其他三四線城市人口增量也十分突出，綜合投資前景較優，綜合排名分別上升4、6、10位，成為三四線城市中極具潛力的黑馬城市。

??當然，也有部分城市常住人口規模被明顯高估，比如天津和哈爾濱。以天津為例，“七普”公布其常住人口僅1386.6萬人，較2019年抽樣調查的常住人口規模少了175萬人，誤差高達11%，是人口被高估最嚴重的城市；2020年較2010年常住人口僅增加93萬人，而2010年與天津常住人口規模相當的廣州近10年常住人口增加了近600萬，由此可見天津人口增速之慢，也說明近些年天津人口流失的情況明顯被大幅低估。如果這種趨勢進一步延續的話，天津房地產市場規模的持續性堪憂，因此其投資前景排行由13位降至20位。

??04

??投資

??地價過快上漲拉低部分強二線排名

??杭州被廣州反超（節選）

??總體來看，一線城市基于人口、產業、購買力等諸多優勢，成為投資前景最優的TOP4城市，其中滬、京、深排序與2020年均持平，分別排在第1、2、3位；廣州則基于其突出的人口增量，城市前景排名前進1個位次，排在第4位。

??二線城市中，毫無疑問成都是最大的黑馬，憑借著近十年常住人口增量第三的人口優勢躋身TOP6城市。除成都外，西安、南昌、蘭州等城市近十年常住人口增幅均超20%，城市人口吸引力明顯提升，其城市前景排行也有明顯提升。值得注意的是，相當一部分二線城市盡管人口增量指標也比較突出，但是由于近期地價明顯上漲，典型如杭州、寧波，地房比明顯擴大，盈利空間被極大地壓縮，因此在投資前景排行榜中，杭州和寧波的名次并未能提升，如前兩年的熱點城市杭州被廣州反超，2021年投資前景排行降至第5位。

??三四線城市表現則比較分化，既有佛山、東莞、金華、惠州這類人口大量集聚、地價明顯上漲、市場表現較好的城市，也有像綏化、齊齊哈爾這類人口外流超百萬、市場表現極差的三四線城市，今年平均排名與去年持平，依然在160位。

??鑒于地價變動會通過影響盈利影響城市投資前景，下文我們就以22個重點城市為例，探究一下“兩集中”新政之下房企的盈利情況，通過測算，結果發現：熱點城市盈利空間繼續收窄，尤其是市場熱度比較高的無錫、廈門等城市，首輪集中土拍地房比多超80%。典型如無錫，雖然在限價的影響下，無錫整體溢價率水平不高，僅有12%，但從盈利空間來看，整體表現不佳。以中儲地塊（XDG-2021-2號地塊）為例，該地塊起拍樓面價為1.7萬/平方米，開拍后直接觸及最高限價進入競租賃環節，最終以總價41.71億元+6.61萬平方米競租賃面積的條件成交，而該地塊被周邊項目售價在2萬元/平方米，按照這一價格，地房比高達90%，盈利不復存在。

??必須一提的一個城市是上海，由于上海本次集中供地設置了合理的中止價、最高報價，最高報價僅比出讓底價高出10%左右，且并未采用競配建等方式，在“穩地價、控房價”預期下，既一定程度保證產品品質，也為開發商保留了盈利空間。首批集中出讓的31宗涉宅地塊（不含安置房、租賃住房）中，剔除4宗舊改、9宗出讓條件較為苛刻的地塊后，根據剩余19宗含宅地塊名義樓板價與規定的聯動房價計算來看，平均地價房價比為0.6，近五成地塊地房比為0.5，利潤空間還是比較大的。

??此外，地塊質量相對欠佳的青島、濟南、廣州、福州，人口外流比較嚴重的長春，調控相對較嚴的蘇州等城市地房比水平處于相對低位，多在40%以下，依然保持較高的盈利率。

??結合城市的投資前景變動來看，TOP50城市中的城市前景提升（含持平）的都是地房比比較高的城市，譬如無錫、廈門、重慶、北京、寧波、上海等，這類城市往往在人口和購買力指標上均表現較優，同時經濟發展速度也在全國保持前列；就區域分布來看，這類城市多集中在長三角區域，一部分中西部省會城市也涉及其中。二線的黑馬城市寧波也在其中，不過近兩年其地價的過快上漲使得盈利空間有減小的趨勢。相比之下，地房比相對較低的上海、深圳無疑是投資最為穩妥的城市，房價上漲一方面代表需求空間持續上漲，一方面地價漲幅不及房價漲幅，說明盈利空間也較佳；這類城市才是標準的“優等生”，因此這類城市前景排行較佳。

??05

??各能級城市

??人口仍是城市核心競爭力

??購買力強勁的長三角城市繼續領跑全國

??5.1 一線城市：2020年以來樓市成交火熱，供地雙集中下今年拿地機會增加

??經濟持續活躍發展使得一線城市的收入水平明顯高于二三線城市。也正因為此，一線城市對流動人口的吸引力仍遠超出二三線城市。對比六普和七普常住人口數據可以發現，四個一線城市在十年間的常住人口增量均位于全國TOP20，包括落戶門檻最為嚴格的北京和上海。其中，深圳和廣州更是分別以714萬和598萬的增量分列全國第一二位，成為主要城市中人口增量最多的城市。

??正是由于外來人口的持續流入，一線城市的購房需求支撐長期表現強勁，尤其是在2020年上半年疫情發生之后， 一線城市的樓市表現超出預期，韌性十足。具體來看，雖然在2020年上半年疫情的影響下四城的住宅成交量同比下滑，但2020年下半年樓市成交迅速反彈，北上廣深四個城市的商品住宅成交量均明顯走高，并達到2017年以來的最高點，其中上海、廣州和深圳的同比漲幅均在15%以上。進入2021年，四城的樓市成交熱度仍保持在高位；雖然上海、深圳、廣州等城市收緊了調控，但四城市2021年上半年的商品住宅成交規模較以往同期仍是上漲的，和2020年下半年相比也僅是小幅下跌。不僅成交量上行，一線城市的成交均價同樣也呈現出持續上揚的態勢；由此可見，一線城市的樓市韌性之足。

??綜上來看，一線城市市場需求側規模及市場抗風險能力仍然是其他能級城市難以企及的，特別是疫情影響下樓市成交量價的快速反彈，更能說明一線城市的市場韌性十足。另一方面，一線城市的土地供應量也在逐年增長，房企拿地機會增多，尤其是實施集中供地后，短期內大量的土地入市下土地競爭激烈度下降，拿地成本也相對較低，如上海首批出讓地塊中涉宅用地的地房比平均在0.6，相比于杭州等熱點城市，盈利空間較為充足。因此，一線城市的投資前景依然位居全國各城市之首。

??5.2 二線城市：熱點城市拿地成本明顯上升，調控收緊下高價拿地還需謹慎

??得益于區域經濟的發展，大部分二線城市對區域內流動人口的聚集優勢明顯，這也為大部分二線城市提供了充裕的購房需求。同時，結合庫存壓力來看，多數二線城市的市場仍是比較健康的。以此來看，二線城市的投資前景仍然要好于大部分三四線城市。但需要注意的是，雖然二線城市整體市場韌性好于三四線城市，但不斷升溫的樓地市熱度已經引發新一輪密集調控，2021年上半年以來杭州、南京、合肥、寧波、成都、西安等諸多熱點城市均相繼收緊了政策，嚴格限制房價上漲。

??與此同時，自2020年以來，熱點二線城市地價就在一直走高，2021年上半年亦是如此。以實施集中供地的城市為例來看，首輪集中土拍平均地價僅有成都、杭州、蘇州、福州和長春地價較2020年成交平均地價持平或下跌，其余城市的平均地價均較上一年明顯上漲，其中重慶漲幅最為顯著，部分地塊的成交價格甚至高于周邊新房售價，拿地成本明顯上升。雖然成都、杭州等5個城市地價并未明顯上漲，但成都、杭州等熱點城市拿地成本實際是上升的，這是由于這些城市雖然限制了名義地價，但競自持比例較高，如成都首輪集中成交地塊中自持比例平均達20%，極大壓縮了項目的盈利空間。22城之外的西安自去年以來土地市場持續高熱，實際溢價率過百現象屢屢出現，2021年上半年實際成交樓板價天花板更是突破2萬元/平方米，拿地成本亦明顯上漲。在此背景下，部分城市的項目盈利空間被明顯壓縮，因此企業在進入拿地時還需審慎評判項目風險。

??5.3 三四線城市：能級內部分化加劇，長三角城市投資前景最佳

??綜合各類指標來看，三四線城市中投資前景較好的城市仍然集中在長三角和大灣區兩大城市圈。單從2019年商品住宅成交金額來看，排名靠前的除泉州外，其余9個城市均來自大灣區和長三角兩大城市群。其中大灣區共有3個城市進入前20，分別是佛山、惠州和東莞，佛山的商品住宅成交金額更是高達2199億元，高居三四線城市商品住宅成交金額榜首，并進入全國TOP20；長三角入榜城市最多，共占6席，并且這些城市商品住宅成交金額均超過了1000億元，且較上一年基本都是上漲的，無錫、南通和徐州等成交金額靠前的城市同比漲幅均在20%以上，樓市表現較好。

??近幾年來，隨著區域經濟的發展，尤其是長三角一體化發展戰略、粵港澳大灣區規劃穩步推進的利好下，這些城市與區域核心城市的關系更加緊密，受到強烈的輻射利好。更重要的是，這些三四線城市自身產業基礎良好，如無錫、佛山、東莞等均有優勢產業，經濟實力本就較強，2020年GDP甚至超過了多數二線城市；居民收入亦高居全國前列，尤其是民營經濟發達的嘉興、溫州、紹興等城市，當地居民購買力強勁；同時，從近十年人口變動情況來看，這些城市的常住人口增量均是在增加的，且增量基本均在30萬以上，其中佛山、東莞、金華、惠州和無錫等制造業發達的城市近十年常住人口增量更是高達100萬以上，住房需求增長空間也十分充足。正是由于優良的宏觀基礎，這些城市的房地產市場熱度一直處于三四線城市的較高水平，尤其是在疫情影響下的2020年，樓市成交表現明顯超出預期，市場韌性十足。因此，這些城市自2020年下半年以來土地市場熱度也一直維系在高位，競拍超百輪的現象屢見不鮮，地價也屢創新高。不過，需要注意的是，這些熱點城市在近期也加強了調控，如東莞、南通等城市調控政策明顯收緊，短期內市場會受到一定的影響，但中長期市場表現仍值得看好。