??導 讀

??銷售增速放緩，拿地謹慎。總土儲環(huán)渤海占比達61%，企業(yè)仍需優(yōu)化土儲結(jié)構(gòu)。三條紅線處于黃檔水平。

??【達成全年銷售目標，但業(yè)績增速放緩】2020年榮盛發(fā)展實現(xiàn)全口徑合約銷售金額1270.97億元，同比增長10.2%，低于百強房企平均12.4%的銷售業(yè)績增速。銷售均價10822元/平方米，同比上升3.01%。完成全年銷售目標105%。2021年企業(yè)計劃實現(xiàn)簽約金額約1300億元，計劃實現(xiàn)銷售回款1050億元，計劃回款率達80.8%。 

??【拿地投入減少，半數(shù)集中環(huán)渤海區(qū)域】新增土儲建筑面積為695.4萬平方米，新增土儲拿地金額為282.03億元，同比分別下降29%和6.6%，僅完成2020年計劃拿地建面1355.92萬平方米的51.3%。環(huán)渤海區(qū)域拿地投入147.5億元，占比52%，尤其是環(huán)京區(qū)域，拿地金額達到了91.9億元，占新增拿地的32.6%。長三角區(qū)域的占比較2019年下降9.5個百分點至27.8%。 

??【環(huán)京區(qū)域土儲占比高，需繼續(xù)優(yōu)化結(jié)構(gòu)】從總土儲區(qū)域分布來看，環(huán)渤海占比達61%，較年初上漲2個百分點，可以看出雖然榮盛發(fā)展逐步擴展全國化布局，但其仍然主要依靠環(huán)渤海區(qū)域。尤其是環(huán)渤海中的環(huán)京區(qū)域，榮盛總土儲建面達到了1007.37萬平方米，同比增長9.6%，其占總土儲的比重達26.3%。而由于環(huán)京區(qū)域政策調(diào)控嚴格，整體樓市行情較為低迷，土地儲備在一個區(qū)域過于集中可能會面臨較大的市場風險。 

??【營收與去年持平，但需注意三費支出】2020年榮盛發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)收入715.1億元，同比增長0.8%。實現(xiàn)歸母凈利潤75億元，同比下降17.8%。毛利率為27.8%，較去年同期下降2.3個百分點，凈利率和歸母凈利率為10.9%和10.5%，分別同比下降2.6和2.4個百分點。主要是由于全年三費比率上升，較去年同期上升了0.72個百分點達到8.38%，尤其是銷管費用同比上升12.0%，企業(yè)需要注意三費開支，提升運營效率。

??【處于黃檔水平，債務(wù)結(jié)構(gòu)仍有待優(yōu)化】在負債控制方面，現(xiàn)金短債比較去年上升到1.2，長短債務(wù)比上升至1.8，短期內(nèi)償債壓力不大，債務(wù)壓力有所改善。2020年凈負債率80.2%，相比2019年末略升0.5個百分點。剔除預收賬款后資產(chǎn)負債率為73.78%，超出監(jiān)管規(guī)則不高于70%的要求，“三條紅線”處于黃檔水平。

??【“榮萬家”赴港上市，“3+X”多元業(yè)務(wù)逐步完善】“3+X”戰(zhàn)略穩(wěn)步推進，多元化營收占比較年初上升2.61個百分點。其中產(chǎn)業(yè)園營收占比為7.5%，較上年末進一步擴大。2020年榮萬家赴香港上市，截至2020年年底，截至2020年5月，榮萬家合約建筑面積約為9020萬平方米，合約項目數(shù)量434個，分別同比增長約16.5%及20.2%；在管建筑面積達到了約5970萬平方米，在管項目數(shù)量為305個，分別較2019年增長約18.7%及16.9%。

??01

??銷 售

??達成全年銷售目標

??但業(yè)績增速放緩

??完成全年銷售目標，但銷售增速放緩。2020年全年榮盛發(fā)展實現(xiàn)全口徑合約銷售金額1270.97億元，同比增長10.2%，低于百強房企平均12.4%的銷售業(yè)績增速。合約銷售面積1174.45萬平方米，同比增長7.0%。銷售均價10822元/平方米，同比上升3.01%。榮盛發(fā)展完成全年銷售目標105%。2021年企業(yè)計劃實現(xiàn)簽約金額約1300億元，計劃實現(xiàn)銷售回款1050億元，計劃回款率達80.8%。2020年榮盛發(fā)展未發(fā)布銷售回款率，但根據(jù)上半年銷售回款率63%，可以看出若要達到80%，企業(yè)仍需努力。

??02

??投 資

??拿地投入減少

??半數(shù)集中環(huán)渤海區(qū)域

投資謹慎拿地放緩。2020年榮盛發(fā)展全年新增土儲建筑面積為695.4萬平方米，新增土儲拿地金額為282.03億元，同比分別下降29%和6.6%，僅完成2020年計劃拿地建面1355.92萬平方米的51.3%。拿地銷售比下降至0.22，拿地力度下降。2020年榮盛發(fā)展的新增土儲樓板價為4056元/平方米，較2019年新增樓板價同比上升了31.5%。

??新增土儲過半集中在環(huán)渤海區(qū)域，環(huán)京區(qū)域投入超90億。2020年，榮盛發(fā)展在環(huán)渤海區(qū)域拿地投入147.5億元，占比52%，其中河北省土地總價款就達到126.3億元，持續(xù)在大本營深耕，尤其是環(huán)京區(qū)域1，拿地金額達到了91.9億元，占新增拿地的32.6%。除此之外，企業(yè)雖然要走出河北，拓展全國化布局，但在長三角區(qū)域的占比較2019年下降9.5個百分點至27.8%。

??三四線城市拿地金額占比較高，其中40%位于環(huán)渤海區(qū)域。從城市能級來看，三四線城市占比較高，達到69%。其中大部分仍然集中在環(huán)渤海區(qū)域，占三四線全部拿地金額的57%。此外，雖然榮盛在2020年首入海寧，并在常州、慈溪、蕪湖等長三角三四線城市積極補倉，但占比仍然較低，只占總體三四線拿地金額的34.5%。榮盛仍需加大外拓力度。

??

??1環(huán)京區(qū)域含廊坊、保定、張家口、承德、唐山

??03

??土地儲備

??環(huán)京區(qū)域土儲占比高

??需繼續(xù)優(yōu)化結(jié)構(gòu)

       總土儲可保障未來2-3年開發(fā)需求，環(huán)渤海區(qū)域占比達6成。截止2020年年末，榮盛發(fā)展的總土儲約3836萬平方米，比年初提升2.9%，若按照2021年計劃銷售1300億元，銷售均價10822元/平方米來估算銷售面積，總土儲基本可以滿足企業(yè)未來3-4年的發(fā)展需求。從總土儲區(qū)域分布來看，環(huán)渤海占比達61%，較年初上漲2個百分點，可以看出雖然榮盛發(fā)展逐步擴展全國化布局，但其仍然主要依靠環(huán)渤海區(qū)域。尤其是環(huán)渤海中的環(huán)京區(qū)域，榮盛總土儲建面達到了1007.37萬平方米，同比增長9.6%，其占總土儲的比重達26.3%。而由于環(huán)京區(qū)域政策調(diào)控嚴格，整體樓市行情較為低迷，土地儲備在一個區(qū)域過于集中可能會面臨較大的市場風險。

??04

??盈 利

??營收與去年持平

??但需注意三費支出

??營業(yè)收入與去年持平，營收集中度增高。2020年榮盛發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)收入715.1億元，同比增長0.8%。實現(xiàn)歸母凈利潤75億元，同比下降17.8%。具體來看，2020年公司地產(chǎn)項目結(jié)算收入620.76億元，同比下降2.1%。

       毛利率下降，需要關(guān)注三費支出。2020年榮盛發(fā)展毛利率為27.8%，較去年同期下降2.3個百分點，凈利率和歸母凈利率分別為10.9%和10.5%，分別同比下降2.6和2.4個百分點。主要是由于全年三費比率上升，較去年同期上升了0.72個百分點達到8.38%，尤其是銷管費用同比上升12.0%，企業(yè)需要注意三費開支，提升運營效率。

??05

??負 債

??處于黃檔水平

??債務(wù)結(jié)構(gòu)仍有待優(yōu)化

??債務(wù)結(jié)構(gòu)較去年末有所改善。2020年全年，榮盛發(fā)展持有現(xiàn)金316.0億元，同比上升4.1%。由于企業(yè)2020年以來陸續(xù)通過超短融、境外美元債以及公司債等多種融資渠道獲取資金，債務(wù)結(jié)構(gòu)有所改善，長短債務(wù)比較去年上升0.9至1.8，短期債務(wù)額較去年期末下降26.2%，現(xiàn)金短債比1.2，整體來看，企業(yè)債務(wù)債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

??凈負債率總體呈下降趨勢，剔預資產(chǎn)負債率超線。2020年全年凈負債率80.2%，相比2019年末略升0.5個百分點。剔除預收賬款后資產(chǎn)負債率為73.78%，超出監(jiān)管規(guī)則不高于70%的要求，“三條紅線”處于黃檔水平。

??

??06

??多元化

??“榮萬家”赴港上市

??“3+X”多元業(yè)務(wù)逐步完善

       “3+X”戰(zhàn)略穩(wěn)步推進，多元化營收占比較年初上升2.61個百分點。2015年，公司制定了由傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逐漸轉(zhuǎn)型為 “3+X”新型產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃并不斷推進。目前已基本形成了以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，貫穿康旅、產(chǎn)業(yè)園、設(shè)計、實業(yè)、酒店、物業(yè)、商管、房地產(chǎn)金融等業(yè)務(wù)為一體的全產(chǎn)業(yè)鏈條，通過主、輔業(yè)的協(xié)同發(fā)展，實現(xiàn)公司收入和利潤的持續(xù)增長。整體來看，2020年多元化營收實現(xiàn)94.36億元，同比增長25.8%。從分布來看；產(chǎn)業(yè)園成第二大業(yè)務(wù)，2020年產(chǎn)業(yè)園營收實現(xiàn)53,6億元，占比上升2.73個百分點至7.5%。“3+X”戰(zhàn)略見成效，各板塊布局逐步完善。

??榮萬家赴港上市。截至2020年年底，榮萬家合約建筑面積約為9020萬平方米，合約項目數(shù)量434個，分別同比增長約16.5%及20.2%；在管建筑面積達到了約5970萬平方米，在管項目數(shù)量為305個，分別較2019年增長約18.7%及16.9%。管理業(yè)務(wù)涵蓋住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、旅游地產(chǎn)及養(yǎng)老地產(chǎn)等。近十年來，榮萬家物業(yè)管理的營業(yè)收入呈幾何倍增，由2010年的0.4億元持續(xù)增至2020年的11.2億元，營收同比增長率雖屢有波動，但多集中于40%至70%間，更在2015年高達90%以上。2020年全年榮盛發(fā)展并表口徑的物業(yè)收入為11.2億元，與去年總體持平。