??重要說明

??本榜單中企業總土儲是指企業所有已確權土地中未售部分。 

??多數上市房企在財報中會公布其總土儲面積甚至貨值。但是由于主要存在如結算口徑、確權與否、以及貨值計算標準等三方面的差異，不能直接用于比較。為了保證榜單的公正性和客觀性，我們予以統一調整。如下：

??一、部分房企公布的是按結算口徑的土地儲備，包含“已售未結轉”部分，不能反映未來可售資源，統一去除該部分數據。 

??二、隨著城市更新的深入，很多房企的土地資源來自于城市更新，這類項目由于拆遷難度大，權益關系復雜，因此我們采取確權為標準。 

??三、對于土地貨值判斷，每家房企采取的估值標準不同。我們統一采用當前周邊可比房價為標準，不加入未來預期。 

??四，由于全口徑的范圍不包含代建業務，因此本土儲統計也不包含代建土儲。

??榜單解讀

??1

??總土儲貨值TOP10門檻近萬億

??前十貨值累計達17萬億

??截止2020年末，總土儲貨值TOP100房企的貨值總量達到45.9萬億元，較上半年末基本持平，同比上升4.4%。貨值百強門檻達到899億元，較上半年末下降10%，但同比上漲11%。整體來看房企總貨值較2019年末有明顯提升，但與去年上半年相近，主要由于2020年二季度補倉后，受到三道紅線的影響，房企一方面收緊投資、一方面以促銷售、抓回款為主。

??2020年末共有8家房企總貨值超過萬億，總量超過15.2萬億，占到土儲貨值TOP100的33%。在貨值TOP10中，碧桂園、保利、綠地和融創位列總土儲貨值TOP4，土儲貨值均超過2萬億，遠領先其他房企，而新城在投資回歸長三角、回歸二線的基礎下，總土儲進入前十。此外總貨值在3000-5000億的企業達22家，45%企業總土儲貨值集中在1000-3000億。

??2

??六成百強房企土儲貨值同比上漲

??TOP20貨值占到百強55%

??2020年末，銷售百強房企的總土儲貨值超43萬億，較上半年同期小幅下滑3%，三道紅線落地后房企投資受到較大沖擊。但與2019年相比整體仍然保持穩定提升的趨勢，百強總土儲貨值同比微漲3%，近六成總百強房企土儲貨值同比上升。

??從各梯隊總土儲貨值變化來看，僅有10強房企總土儲貨值同比下降6%，且內部分化明顯。中海等綠檔房企去年下半年拿地較積極，總土儲同比上漲13%，而恒大、融創等在控規模、降負債、優化土儲結構之下總土儲貨值有所減少。

??TOP11-20、21-30兩個梯隊總土儲貨值同比漲幅在10%以內，梯隊內金地、綠城等總土儲貨值同比漲幅在15%左右，這與企業近一年拿地積極不無關系，2020年兩家房企拿地銷售比分別為0.56和0.7。

??此外50強以后房企總土儲提升最為明顯，一方面是基數低，一方面是在深耕戰略下部分房企地緣優勢顯著。其中德信、眾安等企業貨值漲幅均較大。

??百強房企各梯隊的總土儲占比來看，強者恒強的趨勢未變。其中10強房企總土儲貨值占比達到39%，雖較2019年占比下降4個百分點，但仍保持較高話語權，前20強房企總土儲貨值占百強比例則高達56%。

??此外，總土儲貨值TOP20企業中，有16家房企同時位列2020年銷售TOP20，頭部房企重合率保持在較高的水平，也足以證明規模房企在土地儲備上的優勢。

??3

??百強總土儲去化周期3.39年

??七成房企降至4年以下

??在2020年房企緊投資、促銷售的戰略下，百強房企整體去化周期降至3.39年，同比下降11%。從百強各房企的去化周期來看，已有43家房企去化周期縮短至3年以下，28家房企去化周期在3-4年內，回歸至較為安全范圍，也符合目前較多企業提高周轉率的經營目標；去化周期在5年以上的百強房企僅剩14家。

??2020年末，各梯隊的去化周期同比均表現為下降，尤其TOP1-10、TOP11-20和TOP21-30強的去化周期降幅明顯，21-30強房企的去化周期僅有3.07年，其中榮盛更是去化周期在2年左右。30強以后房企的去化周期相對保持穩定，變化幅度不大。

??結合百強房企2020年末總貨值與去化周期的情況來看，主要可將房企劃分為4類：

??第一類為總土儲貨值較高、且去化周期相對較長的企業，例如遠洋、雅居樂等，此類房企的土地儲備足夠支撐4年以上的開發，規模增長有保障，且在投資方面主動選擇權更高；

??第二類為土儲貨值總量不高，但是去化周期也相對較長的企業，如協信等，此類企業可能面臨項目滯銷的困境，今后的工作應該更加側重銷售端，提升項目的周轉效率；

??第三類企業的土儲貨值總量較高，同時去化周期相對較短，以大型規模房企為主，包括恒大、招商、華潤、旭輝等龍頭房企，既具備規模優勢、又能夠快速銷售和周轉，優勢明顯；

??第四類企業的總土儲貨值和去化周期都相對較低，例如一些區域型房企。對于去化周期不足2年的房企來說，在保證財務穩健、現金流安全的情況下，需要補充土儲以維持開發。

??4

??土儲充裕且優質是遠洋、越秀等

??企業規模進階的有力支撐

??對比房企2020年總土儲貨值排名和全口徑銷售排名來看，百強中有近40家企業總土儲貨值排名高于銷售，且主要集中TOP30以后房企，“糧草”充足是這些房企規模進階的有力支保障。反而言之，百強中總土儲相對薄弱的企業需要警惕未來供貨不足的風險。可以預見的是，在當前周期變動節奏較快的行情下，未來投資、銷售競爭激烈程度將大幅提升。

??具體而言，在千億房企中雅居樂、遠洋、中國鐵建等總土儲貨值儲排名高于銷售（全口徑）排名，由于處在規模高、競爭激烈的梯隊中，總土儲貨值提升對于未來銷售加成效應會更加顯著，保證一定去化率之下，規模有望再上臺階。

??部分聚焦大本營、區域深耕的房企如越秀、力高、首創、珠江投資等，總土儲排名較銷售排名高13位以上，手握充裕優質的土儲，只要合理掌控運營節奏、把握開發周期，未來銷售業績仍有較大提升空間。尤其是珠江投資，總土儲貨值排名遠遠高于銷售。在投資定位核心城市、核心區位基礎上，90%的土儲位于北上廣深。隨著粵港澳大灣區紅利持續釋放、一線城市資產價值不斷攀升，大量優質土儲也為珠江投資的業績增長打下堅實基礎。

??此外，諸如龍記泰信、眾安房產百強外房企在積極納儲之下，2020年總土儲貨值排在TOP100以內，足以支撐未來銷售跨入百強門檻。

??而九龍倉、綠都等百強房企土儲相對較弱，尚未進入土儲貨值TOP100,若不及時調整投資節奏和力度，銷售業績也會被后來者居上。

??5

??一二線貨值比重提升至55%，

??中西部成百強最大貨倉

??截止至2020年末，百強房企在一二線城市的土儲建面占比進一步提升至55%，較上半年和2019年分別提升4個百分點和3個百分點，百強回歸一二線效果顯著。

??區域層面，得益于中西部二線城市保持較高的土地供應量，中西部土儲占比達到33%，較2019年末小幅提升2個百分點，是百強房企的最重要貨倉。此外長三角、珠三角各占24%，環渤海土儲比例相對較低，僅有18%。

??從城市層面來看，百強房企囤地建面TOP20的城市中有17個一二線城市，3個三四線城市，與2019年末土儲建面TOP20城市能級分布一致。一二線城市中武漢、廣州、重慶、成都和西安位列房企土儲TOP5，武漢總土儲建面超7000萬平方米；三四線城市中仍是佛山、惠州和徐州進入土儲TOP20城市，但較2020年上半年末土儲總量來看，百強房企在這三個城市的土儲總量有所下降，惠州、徐州的排名也分別從13、17下降至19和20名。

??6

??投資博弈性加碼

??聚焦深耕、合作共贏是破局之道

??整體來看，在經過了2020年下半年投資極其謹慎之后，由于部分房企成功實現了“降檔”，財務穩健性有所恢復，因此2021年的投資彈性空間加大，但從2020年上市房企的業績發布會上房企表態來看，由于外部調控因素不穩定，房企投資態度仍分化顯著，其中半數房企表示將維持相對謹慎的投資態度。

??從投資布局來看，長三角是最受房企青睞的區域，大灣區和中西部其次，在22個核心城市進行兩集中供地的情況下，長三角和大灣區的三四線城市今年土地市場預計將持續受到關注。尤其是投資不斷趨同之下，未來比拼的不僅是總土儲的總量，也需要比拼土地儲備的優質程度。

??值得一提的是，在22個重點城市以外，如南通等地市相對火熱的三四線城市也加入了“兩集中”行列，未來房企主要將通過把握投資節奏、分散化布局、多元化拿地三個方面來降低兩集中供地對房企投資帶來的影響。

??整體來看，在供應端、融資端調控頻出，銷售端仍然保持收緊的大背景下，房企仍應以“深耕、聚焦”“合作、共贏”作為破局之道。一方面持續深挖市場、提升品牌影響力，有助于房企控制成本、提升盈利空間；另一方面在房企土儲較多的“大本營”深耕拿地，房企對市場的研判更加準確，能夠降低投資風險。

??需要注意的是，土儲并非越多越好，在適合自身房企發展及符合市場大勢下的合適數量才能起到正面作用。土儲充裕夯實基礎下，未來需要在管控、運營等方面苦練內功，提高轉化率才是關鍵。