??克而瑞研究中心  房玲、易天宇

??導讀

??投資加碼下，銷售保持兩位數增長；財務穩健，未觸紅線，借貸成本僅3.8%。

??【銷售增長13%至3607億元，未來五年保持兩位數增長】2020年中海地產（含聯營合營公司）共實現合同銷售金額為3607.23億元，同比增長12.5%；銷售面積1917.31萬平米，同比增長6.8%。從歷年增速來看，2018、19年中海銷售規模開始提速，同比增長分別為30%、25%，2020年中海銷售增速有所放緩至12.5%。在下一個十四五規劃中，中海副主席羅亮表示，未來5年銷售規模會達到每年兩位數的增長。 

??【2021年投資預算達1650億，超大型項目需關注運營】2020年中海地產（不包括中海宏洋）共新增拿地1348.67萬平方米，同比上升18%；權益拿地總價達1318.4億元，對應新增貨值約2741.7億元；2021年新增土儲權益投資預算為1650億，同比增長25%，預計將更好支撐未來銷售增長。此外，中海地產繼續維持較高的權益比例，權益建筑面積占比達到了95%，較低的合作比例或會帶來規模發展較慢等問題。期內，中海地產通過藍海戰略，獲取多個超大型項目，未來應同時需注意超大項目相應的運營風險及開發周期長等問題。

??【營業收入同比增長14%，盈利水平略下滑但仍處前列】2020年中海地產營業收入為1857.90億元，同比增長14%。雖然營收規模增長較快，毛利潤僅同比微增1.34%至558.21億元，毛利率也同比下滑3.6個點至30.05%。此外由于期內其他收入同比增長141%至63.63億元，凈利潤同比增長12%，達477.09億元；凈利率為25.68%，較2020年微降0.44個百分點。歷年看，凈利潤增長緩慢，主要由于過去幾年銷售規模增速較慢所致，在此背景下，2017年中海的凈利潤規模已被萬科、恒大趕超，未來或還將陸續被其他龍頭企業所趕超。

??【平均借貸成本僅3.8%，未觸及紅線歸屬綠檔】2020年中海地產的加權平均融資成本僅為3.80%，同比繼續下降0.41個百分點，處于行業極低水平。此外中海地產的負債指標也十分優異，未觸及任何紅線，屬于綠檔企業。2020年中海持有現金達1104.69億元，較年初上升了16%；現金短債比2.52、長短期債務比3.86。凈負債率較2019年略有下降，為31.22%，處于40%以下的行業較低水平；此外扣除預收賬款后的資產負債率為53%。穩健的財務情況以及較低的杠桿率，能夠讓中海在當前環境下擁有更多購地機遇，為未來加速擴張打下基礎。

??01 銷售

??銷售增長13%至3607億元
??未來五年保持兩位數增長

??2020年中海地產（含聯營合營公司）共實現合同銷售金額為3607.23億元，同比增長12.5%；銷售面積1917.31萬平米，同比增長6.8%；銷售均價18814元/平米，同比增長5.29%。

??從歷年增速來看，2018、19年中海銷售規模開始提速，同比增長分別為30%、25%；2020年中海銷售增速有所放緩至12.5%，但在克而瑞全口徑排名中從第7升至第6位。在下一個十四五規劃中，中海副主席羅亮表示，未來5年銷售規模會達到每年兩位數的增長。

??02 投資

??2021年投資預算達1650億
??超大型項目需關注運營

??2020年中海地產繼續保持較為積極的拿地態勢，其中中海地產（不包括中海宏洋）于內地 30 個城市及香港新增64 幅土地，共新增拿地建面1348.67萬平方米，同比上升18%；拿地總價為1357.93億元，同比下降9%，權益拿地總價達1318.4億元，對應新增貨值約2741.7億元；2021年新增土儲權益投資預算為1650億，同比增長25%，將更好支撐未來銷售增長。此外，中海宏洋新增拿地建筑面積1156.92萬平方米，拿地總價462.33億元，分別同比增長87%、66%。

??2020年中海地產在新增拿地方面繼續維持較高的權益比例，權益建筑面積占比達到了95%，較2019年全年增加了2.8個百分點。獨立運作雖然能夠實現財務并表、便于管控提升利潤空間等好處，但較低的合作比例或會帶來規模發展較慢等問題。

??此外2020年，中海地產還推進了藍海戰略，持續拓展城市更新、舊城改造、地鐵上蓋等大型綜合體項目。新獲取的超大型項目，如上海紅旗村項目、武漢漢陽建橋項目、太原綜改區項目、上海建國東路項目等，每個項目的貨值均達數百億元。2020年，中海地產通過藍海戰略，新增權益拿地金額達327.3 億元，占全年權益拿地金額（不包括中海宏洋）的24.8%。雖然超大項目能在一定程度上支撐起銷售體量，實現規模快速增長，但同時需注意相應的運營風險及開發周期長等問題。

??截止2020年底，中海地產（不含中海宏洋）擁有土地儲備6179萬平方米（權益5236萬平方米），較年初微降5.26%；中海宏洋擁有土地儲備3011萬平方米（權益2662萬平方米），較年初增長25.41%；合計擁有土地儲備達到9190萬平米，較年初微增約3%。

??從拿地結構來看，2020年中海地產主要于環渤海及中西部拿地較多，占比分別為40%及27%。從城市能級來看，中海地產于一二線新增拿地占比為57%，三四線的占比為43%。具體城市中，太原、株洲、武漢、北京的拿地規模均超100萬平米，其中太原的新增建面達到了約241萬平米，占到了總量的9.62%，為全年拿地最多的城市。

??03 盈利

??營業收入同比增長14%
??盈利水平略下滑但仍處前列

??2020年中海地產營業收入為1857.90億元，同比增長14%。雖然營收規模增長較快，毛利潤僅同比微增1.34%至558.21億元，毛利率也同比下滑3.6個點至30.05%。此外由于期內其他收入同比增長141%至63.63億元（主要為外幣匯兌收益扭虧為盈，達31.12億元），凈利潤同比增長12%，達477.09億元；凈利率為25.68%，較2020年微降0.44個百分點，但仍屬行業較高水平。

??值得注意的是，作為中海最為看重的凈利潤規模，歷年增長較為緩慢，2018年、2019年分別增長6%、9%；雖然2020年凈利潤規模同比增長12%，但主要由于外幣匯兌收益增加，并不具有可持續性。凈利潤增長緩慢，主要由于過去幾年中海的銷售規模增速較慢，從而導致營收規模上漲乏力。在此背景下，2017年中海的凈利潤規模已被萬科、恒大趕超，未來或還將陸續被其他龍頭企業所趕超。

??04 負債

??平均借貸成本僅3.8%
??未觸及紅線歸屬綠檔

??歷年來，中海地產的綜合借貸成本始終維持在較低水平。2020年3月，中海地產發行了10億美元擔保債券，利率區間僅為2.375%-3.125%。2020年4月，中海又發行了37億的商業廣場CMBS，票面利率僅2.5%，為國內首單、發行規模最大、發行利率最低的綠色CMBS 項目。

??2020年中海地產的加權平均融資成本僅為3.80%，相比2019年的4.21%繼續下降了0.41個百分點，處于行業極低水平。值得注意的是，2021年1月中海地產再次發行了15億的中期票據，票面利率僅3.35%，低于2020年的綜合借貸成本，預計未來中海融資成本仍有下降空間。

??此外中海地產的負債指標也十分優異，未觸及任何紅線，屬于綠檔企業。2020年中海持有現金達1104.69億元，較年初上升了16%；現金短債比2.52、長短期債務比3.86。凈負債率較2019年略有下降，為31.22%，處于40%以下的行業較低水平；此外資產負債率為60.1%，扣除預收賬款后的資產負債率為53%。穩健的財務情況以及較低的杠桿率，能夠讓中海在當前環境下擁有更多購地機遇，為未來加速擴張打下基礎。