??導讀：       

??業績增速超百強平均，土儲滿足3-4年所需，凈負債率五連降。

??【業績增速超百強平均，全年堅持千億目標不變】2020年上半年，佳兆業實現權益銷售金額360.3億元，銷售面積211.9萬平方米，分別同比增長3.9%和8.0%。若以全口徑來對比，根據CRIC發布的《中國房地產企業銷售TOP200排行榜》數據，上半年佳兆業取得了10.6%的全口徑業績同比增長，高于百強房企平均的-2.7%。上半年實際推出了全年可售貨值的35%，完成了36%的業績目標，因此全年來看，合理把握推貨節奏，維持上半年的去化水平，即可完成全年千億的業績目標。

??【拿地銷售比0.62，持續鞏固灣區優勢】2020年上半年佳兆業新增23幅土地，新增土儲權益建面281.2萬方，權益總價222.1億元，舊改項目貢獻率近24%。新增土儲平均樓板價7896元/平方米，主要是由于企業上半年新進香港斬獲兩幅土地樓板價較高，若剔除這兩幅土地，上半年企業新增土儲平均樓板價為6723元/平方米，與2019年差距不大。整體來看上半年佳兆業投資態度十分積極，拿地銷售比高達0.62，明顯高于百強房企平均水平的0.37。

??【土儲滿足3-4年所需，未納入土儲舊改建面過億】截止2020年6月30日，佳兆業共擁有總土儲建面2680萬方，按照目前企業的發展速度來推算，可以滿足企業3-4年所需，土地儲備較為充裕。上半年新增20個舊改項目儲備，總的舊改項目儲備已達167個，占地面積超4200萬平方米，預計最終可以轉化超1億平方米的建筑面積，可售貨值2.6萬億元。

??【地產物管營收穩步增長，匯兌損益拖累凈利】上半年企業實現營收223.0億元，同比增長10.9%，房地產業務收入206.4億元，同比上升11.6%，企業物管收入同比增長47.9%至5.6億元。由于疫情原因，多元化業務營收有所下滑。上半年取得毛利潤75.4億元，同比增長12.4%，整體毛利率約為33.8%。凈利潤23.6億元，相比去年同期下降了15.1%，凈利潤下降主要由于企業計提匯兌損益由去年同期的1.1億元大幅上升至6.8億元以及股權出售結轉利潤減少。

??【凈負債率五連降，目標年底至120%以下】截止至2020年6月30日，佳兆業共持有流動現金392.7億元，現金短債比1.24，短期內無償債壓力。長短債比2.85，相較期初再度優化。凈負債率實現五連降至132.2%，業績會上管理層表示仍將持續發力降負債，目標年底將凈負債率降至120%以下，中期目標降至100%以下。融資利率降至8.8%仍舊較高。

??1銷售

??業績增速超百強平均

??全年堅持千億目標不變 

??上半年實現權益金額增速3.9%，堅持全年千億業績目標不變。2020年上半年，佳兆業實現權益銷售金額360.3億元，銷售面積211.9萬平方米，分別同比增長3.9%和8.0%。雖然相較往年業績增速有所下滑，但相較行業平均水平仍有領先。若以全口徑來對比，根據CRIC發布的《中國房地產企業銷售TOP200排行榜》數據，上半年佳兆業取得了10.6%的全口徑業績同比增長，高于百強房企平均的-2.7%。另外根據年中業績會披露，上半年佳兆業實際推出了全年可售貨值的35%，完成了36%的業績目標，因此全年來看，合理把握推貨節奏，維持上半年的去化水平，即可完成全年千億的業績目標。

??珠三角為核心，三大外拓區域分布均衡。根據企業業績發布會披露的銷售金額區域分布情況，上半年佳兆業的主要銷售貢獻仍然來自于珠三角地區，占比達到了57%，相較2019年微降4個百分點，其中深圳貢獻占比29%。長三角區域占比較2019年上升8個百分點至17%，成為上半年貢獻第二大區域。整體來看，佳兆業呈現以珠三角為核心的“1+3”戰略布局，并且三大區域之間業績雖有起伏，但整體來看貢獻比較均衡。

??2投資

??拿地銷售比0.62持續鞏固灣區優勢拿地銷售比遠高于百強房企平均，首次進駐香港。根據企業披露，2020年上半年佳兆業通過招拍掛、收并購以及舊改等多元化渠道共新增23幅土地，新增土儲權益建面281.2萬方，權益總價222.1億元，舊改項目貢獻率近24%。新增土儲平均樓板價7896元/平方米，相比2019年的6609元/平方米有明顯提升，主要是由于企業上半年新進香港斬獲兩幅土地樓板價較高，若剔除這兩幅土地，上半年企業新增土儲平均樓板價為6723元/平方米，與2019年差距不大。整體來看上半年佳兆業投資態度十分積極，拿地銷售比高達0.62，明顯高于百強房企平均水平的0.37。

??持續鞏固灣區優勢，中西部投資力度次之。從拿地結構上看，佳兆業始終堅持深耕大灣區及灣區外延城市的布局策略，上半年珠三角區域新增權益金額占整體比重達76.3%，若計入香港兩幅土地，則比例更高，中西部區域權益金額占比次之，達到了20.8%。長三角及環渤海兩地納儲力度較小。另外值得關注的是，雖然上半年企業三四線城市投資占比較2019年上升，但這部分土儲均位于珠三角地區，環渤海、長三角及中西部的新增土儲均位于二線城市，因此整體來看企業布局的城市基本面較好，未來項目去化有保障。 

??3土儲

??土儲滿足3-4年所需

??未納入土儲舊改建面過億平

??土儲總量充裕，可滿足近企業3-4年開發所需。截止2020年6月30日，佳兆業共擁有總土儲建面2680萬方，與2019年底持平，其中舊改轉化土儲560萬平，占比約為21%，按照目前企業的發展速度來推算，目前的土地儲備可以滿足企業3-4年所需，土地儲備較為充裕。

??舊改方面，新增20個項目儲備，未納入土儲建面超1億平。上半年佳兆業新增20個舊改項目儲備，目前總的舊改項目儲備已達167個，占地面積超過4200萬平方米，預計最終可以轉化超1億平方米的建筑面積，可售貨值2.6萬億元。目前企業的舊改仍舊以大灣區為主，占比達到99%，主要集中在深圳、廣州、中山、惠州四個城市，不過據管理層透露，目前佳兆業仍在積極尋求異地復制的機會。

??4營利

       地產物管營收穩步增長匯兌損益拖累凈利 

??地產結轉、物業管理營收穩步增長，疫情導致多元化業務營收下滑。2020年上半年佳兆業實現營業收入223.0億元，同比增長10.9%，其中房地產業務收入206.4億元，同比上升11.6%，取得穩步增長。另外受益于物業管理在管面積的增長，企業物管收入同比增長47.9%至5.6億元。不過企業的租金收入，酒店及餐飲業務，戲院，百貨店及文化中心業務和水路客貨運業務均收到不同程度的疫情影響，出現了收入的下滑，目前疫情影響已經減退，企業的各項業務也在持續恢復之中。

??毛利率同比微升，匯兌損益拖累凈利。2020年上半年佳兆業取得毛利潤75.4億元，同比增長12.4%，整體毛利率約為33.8%，相較于2019年同期上升0.4個百分點。實現凈利潤23.6億元，相比去年同期下降了15.1%，凈利潤的下降主要由于上半年匯率波動較大，企業計提的匯兌損益由去年同期的1.1億元大幅上升至6.8億元，另外企業股權出售結轉的利潤凈額相較去年同期也有下降，若剔除這兩項因素影響，企業凈利潤也保持了平穩的增長。

??5償債

      凈負債率五連降目標年底至120%以下現金短債比1.24，短期償債壓力不大，長短債比2.85。截止至2020年6月30日，佳兆業共持有流動現金392.7億元，較于初增長了11.0%，短債總額315.8億元，現金短債比1.24，現金可以覆蓋短債，短期內無償債壓力。長短債比方面進一步優化，截止至2020年中期佳兆業長短債比為2.85，相較期初再度優化。

??凈負債率五連降，融資利率降至8.8%。2020年上半年佳兆業積極把握融資窗口期，降低企業整體融資成本，其中境內融資成本較上年末下降20個BP至7.8%；境外上半年新增借款的綜合成本較去年下降290個BP至8.2%，整體融資成本為8.8%仍舊較高，未來還需發力。同時企業的凈負債率也實現了五連降，截止至2020年中期企業凈負債率為132.2%，業績會上管理層表示未來仍將持續發力降負債，目標年底將凈負債率降至120%以下，中期目標降至100%以下。