??內容提要>>>

??? 6月房企去化加速，單月同比進一步提升

??? 補倉仍在繼續，但房企間投資力度分化明顯

??? 6月房企新增融資額環比上升66.2%

??? 房企“618”造節營銷，特價房折扣大

??? 許世壇接連退任多家世茂子公司董事

??? 物業上市熱潮繼續發酵

??01 合約銷售

??6月房企去化加速，單月同比進一步提升

??核心觀點

??2020年6月，市場熱度持續、房企去化加速。企業層面，TOP100房企單月實現全口徑銷售金額14517.2億元，環比增長33%，單月業績同比自4月轉正后逐月提升至13.8%。從累計業績來看，2020年1-6月TOP100房企全口徑銷售業績規模同比下降2.7%，但降幅自3月以來持續收窄。整體而言，二季度市場銷售恢復情況好于預期，TOP100房企二季度操盤業績規模高于去年同期。

??從企業表現來看，在40家典型上市房企中，2020年上半年有近半數企業的累計銷售金額低于去年同期，4家房企累計業績降幅超20%。同時，也有部分房企如恒大、世茂、金茂、綠城、禹洲、花樣年等，上半年業績表現較為突出，累計業績同比增幅位居前列。整體來看，截至6月末，40家典型上市房企累計業績變動的中位數為微增1.1%。相比百強房企-2.7%的累計全口徑業績降幅，上半年規模房企業績表現優于行業整體。

??目前，市場仍處于恢復期、疫情的不確定性尚存。在行業整體去化承壓之下，對于規模房企、特別是上半年業績目標完成度不及預期的房企而言，下半年把握市場窗口期、“促銷售、抓回款”仍是重要目標。同時，2020年上半年，在行業增速放緩、疊加疫情影響之下，規模房企競爭加劇，各梯隊房企門檻、集中度繼續保持了分化的格局。預計隨著行業競爭加劇，資源加速向優勢企業集聚，TOP50將成為房企規模發展的重要分水嶺。

??02 企業拿地

??補倉仍在繼續，但房企間投資力度分化明顯

??核心觀點

??本月31家監測房企土地成交建面、總價環比均有上升，受到成交結構影響，均價略有下降，房企補倉仍在繼續。本月土地市場成交相比上月繼續上升，但納儲企業數量有所下降，31家典型房企中有3家房企本月未納儲，相比上月增加1家。典型房企本月新增土儲總建面為4377萬平，環比上升23%；新增土地成交總價為2684億元，環比上升17%；平均成交樓板價6133元/平方米，相比上月下降5%。從成交結構來看，核心一二線城市土地市場熱度依舊，部分優質地塊受到多家房企關注。盡管整體來看二季度房企在逐步補倉，但是實際上企業間的投資力度正在分化加劇。部分頭部房企拿地十分謹慎，像碧桂園、融創、萬科上半年拿地銷售比均不足0.3，低于百強均值。而由于長三角土地供應恢復快、市場回暖顯著，部分浙系房企則拿地相對積極，綠城、中梁等投資力度相較去年同期明顯擴大，綠城上半年投資金額近778億元，同比漲幅164%，中梁上半年拿地銷售比高達0.8，投資意愿和力度均較大。本月房企持續補倉，一二線優質地塊仍是房企投資熱點，但是三四線市場熱度持續回升，建面占比突破6成。本月土地成交結構中三四線城市土地建面占比達到60.4%，超過6成，隨著疫情影響的逐步消退，三四線城市土拍逐步恢復，建面逐步已經連續第三個月回升，南通、溫州、金華等地土拍熱度都比較高。二線城市中，受益于長三角地區復蘇較快，杭州本月土地成交面積居首，青島、沈陽兩地成交也在百萬方上下，一線城市中廣州持續領跑。三四線城市中依舊是基本面強勁的東莞、溫州、南通、金華成交居前。

??03 企業融資

??6月房企新增融資額環比上升66.2%

??核心觀點

??融資總量：本月95家典型房企的融資總額為1504.8億元，環比上升66.2%%，同比上升32.6%。其中，境內債權融資821.93億元，環比上升11.7%，同比上升31.6%；境外債權融資435.42億元，環比大幅上升240.7%，同比上升19.0%，主要在于境外發債在經歷5月份的重啟后，恢復情況較好，6月有19家房企發行了境外美元債，環比增長了15家。此外，本月的股權融資、資產證券化以及永續債也均實現了環比上漲。整體來看，一方面由于前幾月的融資需求積壓，加上2020年下半年迎來新一波的償債高峰期，特別是7月和11月房企到期債券數額較大，從而拉動本月融資額實現較大的漲幅。

??融資成本：截至2020年上半年房企新增債券類1融資成本6.35%，較2019年全年下降0.72個百分點，主要在于境外發債占比較于2019年較少，結構性拉低整體融資成本。具體來看，境外債券融資成本達8.35%，較2019年全年增長0.31個百分點，主要在于房企到期潮加上疫情疊加，促使房企境外融資成本上升；境內債券融資成本4.14%，較2019年全年下降1.18個百分點，主要由于短債發行量上升，疊加上半年宏觀短期流動性寬松，使得各個梯隊房企的境內融資成本均實現下降。單月來看，6月單月融資成本6.92%，環比上升1.56個百分點；其中境外發債成本7.95%，環比上升0.86，主要在于本月境外發債恢復情況較好，一些成本高企融資量大，拉高境外融資成本；而境內發債成本環比基本持平，為4.89%。

??企業表現：本月融資總量最高的企業為華夏幸福，融資總量242.44億元，主要為為多筆子公司的銀行貸款、信托貸款等進行擔保融資，發行了一筆3億美元的境外債券，一筆7億元的可交換公司債，以及兩筆共計80億元的永續債。此外，萬科本月發行數額也較大，進行了增發配股募集約78.9億港元，且發行了20億元的公司債等。從企業梯隊來看，2020年上半年TOP10房企融資平均額188.4億元最大，同比下降15.07%。此外，TOP11-30和TOP31-50融資額實現同比上漲，TOP11-30的融資成本降幅最大。

??04 營銷策略

??房企“618”造節營銷，特價房折扣大

??核心觀點

??6月的整體優惠力度仍在9折以上，部分城市項目可達8折。房企借助第三方及自有平臺營銷范圍進一步擴大，集團層面的整體營銷的數量進一步增多。另外特價房折扣力度大，最高可達到5折左右。如金科5-9折秒殺京東特價房等。

??時值年中，房企借助618年中促銷，恒大持續專注自有平臺推廣，特價房低至78折，“恒房通”會員推薦額外96折。其他房企如美的、德信等則開始利用自有平臺營銷。另外蘇寧、樂居、京東和阿里等第三方平臺也試水直播及自營賣房，如蘇寧與樂居聯手舉辦購房節“好房價到 618全民搶房風暴”，阿里房產攜手碧桂園營銷9區打造“618碧淘好房”等。

??今年是房企營銷大年，年初受到疫情影響銷售有明顯下降，至年中營銷力度逐步加大，展望下半年下半年房企折扣力度仍有擴大空間，整體折扣在8折的項目或有增加，特價房整體有望下探7-8折，另外線上售房和直播售房將成房企營銷新常態。

??05 人事變動

??許世壇接連退任多家世茂子公司董事

??核心觀點

??6月全年過半，典型房企高管職務異動數量本月明顯減少，從108家監測企業的人事變動情況來看，6月房企高層人事變動較為平穩，高層變動頻率和數量環比都有所下降。

??6月20日，常州世茂新城房地產開發有限公司發生主要人員變更，許榮茂、許世壇退出公司董事之職，湯沸退出公司監事之職。此公司為上海世茂股份有限公司100%控股子公司。6月22日，許世壇卸任西藏世茂企業發展有限公司總經理、執行董事及法人代表，嚴愛華接任。

??6月30日，福晟國際控股集團有限公司發布公告稱，公司執董兼行政總裁童文濤辭任，同時委任潘偉明之子潘浩然為公司行政總裁。

??06 戰略動態

??物業上市熱潮繼續發酵

??核心觀點

??本月物業上市熱潮繼續發酵。合景泰富、佳源集團、世茂房地產分拆旗下物業子公司于港交所遞交IPO申請文件。其余多元業務還涉及金融、代建、新能源車等。金融方面，綠地宣布與中金公司達成戰略合作協議。代建業務上，金地中標廣州新華保險大廈，首次進入廣州市場。此外，雅居樂擬分拆旗下園林景觀公司于港交所上市。

??截至6月底，于港交所遞交招股書的物業公司已達到13家。本月，合景泰富、佳源集團、世茂房地產旗下物業子公司于港交所遞交了招股說明書。次外，5月以及4月宣布擬分拆物業子公司的榮盛、金科也于本月遞交了物管子公司的招股說明書。截至6月底，本年度遞交招股書的物管公司數量已達13家，其中正榮服務、燁星集團以及金融街物業成功敲鐘上市，余下10家排隊等候港交所聆訊，物業上市熱潮繼續發酵。

??雅居樂擬分拆雅城集團赴港上市。6月24日，雅居樂發布公告，建議分拆附屬公司雅居樂雅城集團有限公司的股份在聯交所主板獨立上市。根據雅城集團的招股書信息，2017-2019年，雅城集團的營業收入由15.5億元增至50.9億元，凈利潤由2.6億元增至8.2億元，年復合增長率分別達81.4%、76.3%，增長態勢良好。此外，2017-2019年，雅城集團總收入中來自母公司相關業務占比由99.4%逐步降至 78.9%，業務外拓逐步推進，后續分拆上市也有利于降低雅城對于母公司的依賴。