??年報系列點評之二十七：權益銷售占比37%，全年凈利潤26.7億元；去化速度顯著提升；拿地規模大幅增加，重點布局一二線；去除影響后毛利率明顯提升，凈負債率繼續降低，融資空間較大。

克而瑞研究中心  房玲、洪宇桁

??綠城中國2017年銷售金額同比增長28.45%至1463億元，代建項目是促進其銷售增長的重要原因，占比達29%。由于合作、代建項目較多，綠城的權益銷售比例較低，2017年僅為37%，企業利潤總額也相對較低。從財務狀況來看，綠城目前較低的凈負債率、較好的債務結構以及較低的融資成本，都為企業加快未來發展鋪平了道路。

??銷售：權益銷售占比僅為37%

??2017年綠城中國實現合約銷售額約1463億元，同比增長了28.45%；合約銷售面積約827萬平方米，同比增長了32.11%。其中，代建項目帶來的合約銷售額約為430億元，同比增長了138%，對綠城合約銷售額的貢獻度由2016年的16%增長到了2017年的29%。綠城目前的可售儲備貨值中代建項目幾乎占一半，未來代建項目的貢獻可能還會提高。由于合作、代建項目較多，綠城權益銷售占比較低，利潤總額跟同等規模企業相比也較低。2017，綠城總的權益銷售額占比約為37%，其中非代建項目的權益銷售額占比約為53%。

??綠城目標2019年要達到2000億的銷售規模，而根據目前的自然增長率預計2018年可以做到1700-1800億。2018年綠城可售貨值為2351億元（包括代建項目的778億元，占比達33%），去化率需要達到72.3%才能達成目標。

??2017年綠城加快去化速度的舉措卓有成效，全年實現整體去化率達72%，較2016年的55.4%提高不少。在2017年的1033億元的合約銷售額中，一二線城市房源去化約為人民幣696億元，去化率達75%；三四線城市房源去化約人民幣337億元，去化率達67%。而杭州楊柳郡、北京西山燕廬等15個項目全年單盤銷售額就超過了20億元。值得注意的是，一些以往去化速度較慢的項目，比如臺州寧江明月、海南藍灣小鎮也位列其中，去庫存成效顯著，基本甩掉了歷史包袱，從而可以在未來的發展中輕裝上陣。

??投資：一二線城市拿地規模大幅增加

??2017年綠城在土地投資方面十分積極，拿地總面積幾乎相當于2014-2016年之和。2017年綠城總共新增了37個項目，其中有7個是收并購所得。新增土地儲備總建面約859萬平方米，其中新增土地權益建筑面積約570萬平方米；新增土地儲備總價約為644億元，新增土儲的貨值為1547億元，歸屬于綠城的權益金額約為986億元。綠城在2017年業績發布會上表示，新增土地貨值中75%都是在一二線城市，三四線城市的空間將主要騰挪給代建項目。

??根據綠城的發展戰略，綠城要重點布局北上廣三大一線城市，深耕長三角地區，戰略性進入中西部，同時也要布局一些位于核心城市輻射區域內并極具發展潛力的三四線城市。2017年綠城新增土儲的地區分布很好地體現了這一戰略：在長三角地區的新增土地占比最高，達到了45%左右，主要是對杭州、寧波進行深耕；在中西部重點進入了西安、成都等大城市；在環渤海和珠三角則各自在該地區的核心城市北京和廣州、佛山進行布局。在海外，綠城在印尼雅加達也收購了一個項目的10%的權益。

??截至2017年，綠城土地儲備總建面為3032萬平方米，較2016年有所增加，結束了2013年以來的總土儲逐年減少的趨勢。綠城在2017年業績發布會上表示，目前總可售貨值約8550億元，其中代建項目幾乎占一半，達到了4200億元，而一二線城市的土地儲備總可售貨值占比達到了70%。

??財務：較大融資空間為增長鋪路

??綠城在2017年的毛利率為19.2%，主要是因為綠城在收購附屬公司時產生的公允價值調整對成本造成了一定的影響。若是去除這些影響，2017年綠城的毛利率為32.3%，較2016年的21.4%有明顯增長，主要是因為2017年交付的上海黃浦灣等項目實現的物業銷售毛利率較高所致。

??凈負債率繼續降低，融資空間較大。2017年，綠城的凈負債率又下降了12個百分點，降到了36%。自2014年以來，綠城的凈負債率持續降低，從77%降到了36%，現金短債比則升至了2.83。這表明綠城的財務結構持續優化，幾乎沒有債務風險。在中交成為綠城的大股東后，綠城的商業信用又得到了增加，可以更容易地獲得銀行貸款以及各類投資者的青睞。由于有著較好的負債結構，較低的凈負債率以及更強的商業信用，綠城可以考慮在市場上獲取更多的融資，促進未來的發展。