??代建銷售占總金額近三成

??存量房拉低去化率

??2017年上半年綠城中國實現總合約銷售金額595億元，總合約銷售面積346萬平米，同比分別上升了31.06%和47.23%。其中，代建業務收效顯著，貢獻了153億元和141萬方的銷售份額，金額占比高達26%，較2016年末增長了10個百分點。截至2017年6月30日，綠城管理集團管控項目合計達165個，規劃總建筑面積約4965萬平米，預計總可售金額約人民幣2801億元，預計后期代建業務對整體銷售的貢獻度也將進一步加大。

??上半年，綠城投資的項目的整體去化率僅為49%，在規模房企中處于較低水平，其中新增房源的去化率為79%，主要是存量房去化問題拉低了企業整體去化率。上半年末綠城投資項目存量貨源可售金額約474億元，下半年還將新增可售貨源372億元，總可售貨源達846億元，其中一二線城市的可售貨源為603億元，占比高達71%。加上代建項目，下半年綠城總可售貨源達超過千億，在充足的貨源支撐下，2017年全年綠城的合約銷售有望再創新高。

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??拿地總量激增

??多元化拿地方式助力擴張

??2017年上半年綠城新增項目12個，新增計容建筑面積為294.52萬平米，相比2016年同期的27.44萬平米大幅增長了973%，拿地金額為245億元（權益金額為161億元），占到了簽約銷售額的41%，拿地節奏明顯加快，同時也為未來銷售增長補充了足夠的資源。

??就拿地方式而言，與目前龍頭企業紛紛加大收并購拿地力度不同，2017年上半年綠城仍以招拍掛為主，12幅新增地塊中僅有2幅為收購所得，其一還是海外的雅加達項目。隨著行業集中度的不斷提升，并購已是一種趨勢，綠城未來還需加大相關力度。

??此次，綠城也表示，除了招拍掛外，企業也會充分利用中交資源，以多元化的拿地策略降低運營風險，會積極嘗試收并購、產城融合、軌道交通物業、城市三舊改造等多元化獲取土地的方式。以其目前參與的雄安新區建設為例，涉及的內容便涵蓋了保障房、公租房、縣城改造、城鎮基礎建設、產業投資、特色小鎮等多個層面，隨著綠城在此方面經驗的不斷積累，后期這類“曲線拿地”的比例有望進一步提升。

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??布局深耕長三角進軍東南亞

??企業土儲結構持續優化

??從區域分布來看，綠城秉持著堅持聚焦15個核心城市，同時重點布局三大城市群（京津冀、長三角、珠三角）的優質三四線城市的拿地策略。2017年上半年，主要加大了在長三角的拿地力度，斬獲了杭州、無錫、義烏等多宗地塊，拿地總建面約155.45萬平米，占比高達52.8%。

??此外，“揚帆出海”也是綠城未來發展方向之一，2017年上半年綠城成功收購雅加達項目邁出了進軍海外實質性的一步，通過大股東中交拿地，綠城占股僅為10%，主要負責承建銷售。

??截止2017年上半年，綠城擁有土地儲備約3057萬平米，總可售面積為2215萬平方米，基本可以支撐未來3~5年的發展需要，城市分布主要集中在長三角和環渤海兩大區域，且一二線城市的土儲占比也由2017年初的43%增長至47%，土儲結構的優化也為后期的業績增長提供了堅實的支撐。

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??盈利：利潤率處于較低水平

??后期有望“觸底反彈”

??從盈利角度來看，營業收入雖然穩步增長，但毛利率和凈利率依然較低，企業整體盈利能力仍然有待加強。2017年上半年綠城營收達到了104.49億元，同比上升了7.92%，毛利率為19.6%，較去年同期下降了4.95個百分點，主要源于企業結轉了部分三四線低毛利的項目，后期隨著這部分老舊項目去化完成，企業的毛利率也會持續改善。

??此外，綠城的凈利率為12.15%，較2016年同比增長了3.75個百分點，這主要是源于其在上半年處置了兩家附屬公司的股權，包括位于北京的一幢酒店式公寓和兩幅尚未開發的地塊，因而其出售聯營和附屬公司凈收益也由2016年中期的0.03億元上升至16.32億元，若撇除這部分影響，企業盈利能力并未有所改善。

??而就成本控制而言，營銷費用和行政管理費用均有了不同程度的下降，其中行政管理費用由2016年中期的10.9億元下降至2017年中期的9.25億元。下降原因主要是集團落實全面預算管理，進一步優化費用標準和管控舉措，日常運營費用顯著下降。

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??凈負債率微降
　　多元化融資方式拉低融資成本

??從償債能力來看，綠城的債務結構基本保持穩健。截至2017年中期，長短期債務比2.34，現金短債比為2.04，雖然較2016年末均有所下降，但短期償債壓力基本不大，資金較為充沛。凈負債率由2016年末的58.14%下降至57.94%，持續優化。

??值得關注的是，2017年中期綠城的平均融資成本已由2016年末的5.9%進一步壓縮至5.6%，在國內融資環境趨緊的背景下，取得這樣的成效著實不易。一方面，綠城于2017年累計發行了89億元的中期票據，利率最低達到了3年期5.19%；另一方面，在中交的支持下，集團在境外成功發行4.5億美元永續三年可贖回高級永續證券，得到全球投資者14倍的認購覆蓋，初始分派率僅為5.250%，創下本集團境外永續證券和債券類融資利率的歷史新低。此外，綠城還積極的進行應收房款ABS和酒店資產CMBS的探索，不斷的展開融資創新，相信隨著融資渠道的逐步拓寬，綠城的融資成本將維持在較低水平。

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??總結：在確立了“五位一體”的發展架構（以綠城中國上市公司為主體，構建了“綠城房產、綠城管理、綠城小鎮、綠城資產、綠城生活”五大業務平臺）后，綠城也開始開發專業化-地產金融化-服務平臺化的多元化發展，但是就目前的現狀來看，仍有以下幾方面需要引起關注：首先，代建業務主要是依托于企業的品牌形象，受負面新聞影響較大，應不斷提升后期的服務保障，才能提升企業口碑效應；其次，在發展多元化的業務時，也應有所側重，揚長避短，這樣才能更好的發揮協同效應，實現利潤最大化；最后，在規模不斷增長的同時，也應保障足夠的利潤空間，關注財務結構的穩健，確保高質量的增長。